2011年の融資実行　フラット35Ｓ　ＶＳ　変動金利　

当月実行の場合の最低金利
フラット35S 2.55%（当初10年1％優遇）
変動金利 0.775%（三井中央信託）

スレ主です。
できればこれから組む人中心で話しができればと思っています。
すでに実行済みの方による誹謗中傷合戦は、これから融資を選択する人には
一切関係ありませんのでお控え下さい。

私は財閥系新築マンションを購入し、年収の4倍程度の実行を予定しています。
皆さんよろしくお願いします。

10年程度で完済可能であれば迷いなく変動なんですけど、20年を超えるとやはり資金計画の立てやすい固定ですよね・・
頭金を多く出す余裕はあるんですが、住宅ローン控除の恩恵も受けたいし、いろいろ考えると悩んでしまいますねー

>>3
確かにその通りですね。
フラットＳを長期返済に対する保険だと捉えると、金利が変動より高いのは全然構わない
んですが、人によって｢フラットＳの金利がここまでなら迷い無くフラットＳ」っていう
ラインは違うかと思います。

私はフラットＳの実行金利が2.3％(当初10年－1％)ぐらいだったら迷い無くいけるのですが・・

不勉強で申し訳ないのですが、2.3％は-1％前の金利ですか？かなり低い印象です。信託銀行とかですか？

私が購入検討始めた物件は、住宅支援機構のＨＰ（http://www.flat35.com/index.html）によると残念ながらフラット３５Ｓには該当しないようです。（フラット３５には登録されているものの）こういうのは営業さんから教えてほしいですよね・・・。

勤め先の社員に対する融資で低い利率で借りることもできるのですが、今年度の税制改正で、金利優遇分に所得税が課されるという最低な改正が入った模様で、社内融資も有利にならず、ちょっといらっときている最近です（笑）

そういえば前にりそなＢＫで、ローン借りていても裏で預金をしておけば利息が相殺されるとかいうお得な制度があったような・・。明日ちょっと調べてみよう。
取り留めなくてすみません。

No.5です。

すみません、最初に2.55%は中央三井のだと書いてありましたね。ここは来年住友信託と合併しますけど、引き続き最安値なんだろうか。その分審査もきびしいのかな？

それから、預金と相殺の件は、東京スターとの記憶違いかな。これもまさにこの掲示板の広告にでてました。完全に相殺では当然ないみたいです。

>>6
金利は毎月変わりますし、実行月の金利が適応されます。
デベの提携かどうかによってもどこが安いかも違います。

営業に聞くのが良いでしょう。

フラット35sと変動のミックスでローン組みたいんだけど可能なんでしょうか？
金利1%以下の魅力も捨てきれない。

俺３５年ローンで0.4～～～
親の定期担保で大口定期の利息（0.1）に0.3乗せる変動型。
2.55とかって・・・正気っすか？

>>9
懐かしいね。変動スレで恥かいてた人だね。

変動と固定で悩ますよね。

特にフラットＳは今年末までの申込受付分までだからね。
延長しなかったらＳは終了。

自分も先月　中央三井で1.7%引きで契約しました・・・が入居10月末です。
　
契約しちゃったもののまだフラット35S固定にすべきか悩んでおります。

安心を買うか…。　
フラット分払った気になって、その分貯蓄しておいて備えるか…。
すんごく迷います。0金利はしばらくは続きそうですが。

借入金額
返済能力(繰上げ有無)
返済期間
出費予定
等が分からないと何とも言えないですね。

ただ金利を多く払うことを
安心と考えるなら→固定
リスクと考えるな→ら変動
と言う考え方もあると思いますよ。

銀行員です。マンション購入予定ですが、変動0.775%でローン組む予定です。

前回の利上で0.5%しか上げられず、リーマンショックですぐに0.4%利下した事が判断材料です。

銀行員で変動って珍しいね。
合併前の某銀行ではあまりいなかった。（本部しか知らんけど）
ここ数年は知らないんだけど、今はそうなの？

最近は銀行員でもフラットＳが多い。

迷ったときはミックスで半分ずつがいいと思うよ！

それは一番アホがすることだよ。言わなきゃ分からんか？

そんなことはないよ。将来金利が上がったら半分だけでもフラットにしといて良かったって思えるし、金利が上がらなければ半分変動にしといて良かったって思えるじゃん。ミックスは金利が上がっても上がらなくても得した気持ちになれる！

変動金利は怖くない、スレはいつも荒れてる。
しかし、アク禁発動されたのかなんだか、今日は静か。
本来ならこのスレで議論されるべき。

変動スレには高い金利で借りた固定の人が憂さ晴らしに
書き込んでる感じがある。
それを変動の人は批判してる。
たしかに批判されるべき行動だ。

しかし、金利が急騰して固定が有利な状況ができたら
変動の人が憂さ晴らしを始めると思う。
人間だもの。

22です。
金利の急騰は起こらないとは思うけどね。
変動スレに書き込んでいる人たちは経済に詳しいけど、
経済なんか全然考えず、安いからというだけで何も考えずに
低金利の恩恵を享受してる変動さんも多いと思う。
高金利で借りた固定の人はそういう人たちの存在が
耐えられないのだろう。

それもわからないではない。

>変動スレに書き込んでいる人たちは経済に詳しいけど、

残念ながら経済学はいまだ全くの発展途上なので、いくら経済に詳しくても10年後の経済を正しく予測することは不可能。そんなことが可能ならバブルで被害を受ける人もリーマンショックで被害を受ける人もいなかったはず（情弱だけが被害を受けたならまだしも、大手の金融機関も大ダメージを受けてるからね）。

いくら大層な事を並べても、やってることは競馬の予想屋と大差ないということ。

>24
わかってらっしゃる。

あちらの変動スレは実行済みベテラン用。
しかも荒れてる。固定が荒らすというけど実は常連が諸悪の根源。

こちらは新規で検討してる人だけでまったりといきましょう。

新規で考えています。
変動金利で組もうかと思っていますが、フラットも捨てがたい。
ただ、フラットは団信がネックかなと思っています。4000万で11万ちょっと？の保険料は高いなと思っています。今の安心をとるかどうするか。
繰り上げ返済が100万以上っていうのも気になります。実効日に対するカケもありますしね・・・。

10年短期間のトータルでは変動の方が安い気がしますがいかがでしょうか？
35年先はわかりませんが。。

フラット３５Ｓと変動で迷っています。
とは言っても変動の方に少し傾いていますが。
１０～２０年で返すなら変動でいいと聞きましたが、２０～２５年で返済予定なので
迷っています。
３５年で組みますがギリギリではないので特にリストラとか病気になるとかなければ
たぶん２０～２５年で返せそうです。（目標は２０年）
初めはフラット３５Ｓのつもりでしたが（だから年内に購入しようと思いました）、
不動産屋さんに変動を勧められたことと（金利優遇の最高金利になるから）、
繰上げ返済が１００万円からだったので変動に傾いてきました。
でもまだフラット３５Ｓにも気持ちが揺れています。

変動金利は当分は大幅にあがることはないと思うけど。
上がる要素が少なすぎますね。

今では、上がりにくい要素のほうが日本に多々あります。

結果的にはギャンブルですから、どっちがいい悪いではなく、
それぞれの金利で、最悪を想定して、どっちなら自分にとって対応できるのか、
考えてみたら如何でしょう。

私は長期返済の予定なので、ミックスで行きます。
フラットSを多めに割り当てて安心を買い、残りは変動で提携ローンの優遇金利の恩恵も受けたい。
フラットS部分をガンガン繰り上げ返済していくと共に、変動金利の上昇に備えて貯蓄します。と同時に、外貨ものの年金保険で高利回りの運用。といった予定です。

決める目安のひとつに、「毎月いくら返済するのか？」（又は返済できるのか？）
があると思います。

長期固定で借りた場合の毎月の返済額をＡ
変動又は短期固定で借りた場合の返済額をＢ
とすると、
Ａのほうが支払額が大きくなります。
なので、毎月返済する（返済できる）金額をＡとします。

長期固定か変動（短期固定）かを決める場合の参考のひとつとして、
Ａ－Ｂ＝３万円以上だと　３年間で１００万円以上の差がでます。
４万円以上だと、２年間で約１００万円の差がでます。

変動又は短期固定の場合は、Ａの金額を毎月支払ったつもりで、
差額（Ａ－Ｂの額）を預金
（支払い口座にＡの金額を毎月入金していくと自然に貯まる金額）し、
３年又は２年ごとに、繰上げ返済（元金の一部返済）に充当させます。

こうすると、返済期間や借りる額によって様々ですが、
おおよその目安として、３年で１％の割合で金利が上昇していっても、
変動又は短期固定の方が、お得になることが多いようです。

ひとつの参考として提案してみました。
ご自分のプランで、比較してみてはいかがですか？

No.28です。
ありがとうございます。
運用は疎くてあまり自信がありません。
かなりの小心者でなかなか決められませんでした。
No.31さんの計算で改めて検討してみます。
後は、やっぱりギャンブル？ということで、えいや！という気持ちで決めたいと思います。

現在はもちろんのこと過去にさかのぼってみても変動金利が固定金利を超えたことはない。
これでいいじゃないか。

例えば変動金利がどれぐらい上がるかどうかは別として、
心理的な抵抗感に絞って考えると30代半ばぐらいまでの年収600～800万ぐらいの
庶民で考えれば、

・年収の4倍を超えると少し抵抗がある
・年収の5倍を超えると結構抵抗がある
・年収の6倍を超えると極めて抵抗がある

って感じだろう。

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皆様のご意見をお聞かせください。

なにとぞ宜しくお願いいたします。