長期修繕計画の見直し

39: >>37 聞く耳を持たない．．．

2011-07-25T22:26:07+09:00

>>37 聞く耳を持たないって意味だと思う。

38: 不測の破損が発生したら不便なのは壊れるま．．．

2011-07-25T00:35:37+09:00

不測の破損が発生したら不便なのは壊れるまで使ったのと同じだ。だから、壊れるまで使うのが基本。原因不明の雨漏りが発生した。濡れるのは、雨漏りするまで防水のメンテをしないのと同じだ。だから、漏るまで使うのが基本。お好きにどうぞ。だね。うちは、予防保全で行くから。

37: >>36 それが当たり前だと．．．

2011-07-25T00:27:10+09:00

>>36 それが当たり前だと思うが。君は見知らぬ人のすすめる道を疑いなく進む人なのかね？

36: >>35 スルーでいいんじ．．．

2011-07-24T23:42:11+09:00

>>35 スルーでいいんじゃないの。自分の信じた道以外は進まない人みたいだから。

35: 31ではないが難しい

2011-07-24T22:42:47+09:00

31ではないが難しい

34: >>31 異論がないなら黙っ．．．

2011-07-24T02:34:43+09:00

>>31 異論がないなら黙っておけばいいのに。想定外の故障を壊れるまで使ったとは誰も言ってない。壊れるまで使った時と同様に、故障から修理までの不便が発生する点が同じだと言っているんだけど理解出来ないか？これ以上わかりやすく書くのむりだわ。あとは自分で勉強して。

33: ５年の見直しは築浅でもやった方がいいこと．．．

2011-07-23T23:21:47+09:00

５年の見直しは築浅でもやった方がいいことですわざわざやらない必要は無いと思います大規模修繕間近にお金がたりなくて２倍にしないといけないとかいう状況にならないようにするため修繕を一回もしてなくても見直しはした方がいいと思う管理会社に頼むことの中でも相当重要性の高い業務です案なので間違っていたら毎年でも作らせればいいそれはさておき総会に上程しないような理事会はおかしいと思いますそ．．．

32: 積立金の少ないマンションでは、壊れても直．．．

2011-07-22T08:41:01+09:00

積立金の少ないマンションでは、壊れても直せないとこもあるからね。

31: >想定外の故障が発生したら壊れてか．．．

2011-07-21T23:34:40+09:00

>想定外の故障が発生したら壊れてから直すのと同じ不便が発生するのだからただの屁理屈こき。これを壊れるまで使ったとは言わないけど、言いたいんならどうぞって所だね。別に壊れるまで使うことに異論はないけどね。

30: ライフサイクルコスト関係の書籍、ホームペ．．．

2011-07-21T23:30:53+09:00

ライフサイクルコスト関係の書籍、ホームページで勉強すれば予防修繕の方がトータルコストが安いことはでている。

29: >>25 想定外の故障が発生．．．

2011-07-21T23:07:42+09:00

>>25 想定外の故障が発生したら壊れてから直すのと同じ不便が発生するのだから積立金不足のマンションは高いコストで事前交換する必要が本当にあるのか考え直してみてはというひとつの案でしかない。結果論って言葉の使い方間違ってねーか？別に修繕積立金に余裕のあるマンションは事前に交換すればいいし、現実に修繕積立金の足りないマンションは存在するのだから、そういうところは積立金を安易．．．

28: 低レベルっていうか普通のことだけどね。

2011-07-21T14:21:03+09:00

低レベルっていうか普通のことだけどね。

27: 低レベルの人間が何を言ってるんだか

2011-07-21T13:02:14+09:00

低レベルの人間が何を言ってるんだか

26: お金のない低レベルのマンションでは仕方な．．．

2011-07-21T12:38:32+09:00

お金のない低レベルのマンションでは仕方ないことだと思うよ。いつもきれいで快適なマンションライフを送りたいと思うのは住民の希望だけど、積立金がなければ最低限の修繕しかできないからね。いくら汚くなっても使えればそれで我慢すれば生活はできるんだから。しかし、そういうマンションには住みたくないけどね。

25: >>22 それは、ただの結．．．

2011-07-21T12:32:51+09:00

>>22 それは、ただの結果論でしょ。想定外で壊れてしまったのと壊れるまで使うって言う思想の話とは違うだろう。まあ、何が壊れても我慢すると言う事で、住民間のコンセンサスが取れているなら壊れるまで使うって言う考えがでも構わんけどね。好きにすれば良い問題だから。

24: それぐらいの余裕は欲しいね。金はかけれ．．．

2011-07-21T12:20:05+09:00

それぐらいの余裕は欲しいね。金はかければかけるほどきれいにはなるだろうから。しかし、レベルの低いマンションでは難しいかもね。

23: 長期修繕計画はどこに依頼してもそんなに変．．．

2011-07-21T09:17:38+09:00

長期修繕計画はどこに依頼してもそんなに変わらないよ。多少大目に計画されてるから、それに合わせて積立金を弾きだせばいいんですよ。実際工事をするときは、詳細に見積もりを取らなければいけませんが。大体の目安としては、１００戸～２００戸程度のマンションであれば、月１戸当たり修繕積立金が12,000円～13,000円あれば、まずまず満足のいく工事ができますよ。勿論これより安くもできますし、高くす．．．

22: 予防保全とか言っても実際に耐用年数が来る．．．

2011-07-21T02:02:01+09:00

予防保全とか言っても実際に耐用年数が来る前に壊れることは普通にあること。そういう場合は結局壊れてから直すことになる。予防保全したところで突発的に壊れる確率がゼロには出来ないのなら、予算のないマンションで壊れてから直すという選択は十分あり得ると思うね。予防保全は壊れていない部品を交換するため、高コストになることはわかっているし、部品は耐用年数を超えてもかなり長く持つこともわかって．．．

21: 19は、多分「自動交互-同時」と言う運転．．．

2011-07-21T00:31:44+09:00

19は、多分「自動交互-同時」と言う運転方式がある事を知らなかったんだと思う。常に２台同時に動き続けていると思ったんじゃないの。それなら、最初から１台で済んじゃうよね。

20: >>19 同時運転て何か笑．．．

2011-07-18T23:04:24+09:00

>>19 同時運転て何か笑うほど面白いことなんですか？交互運転と言うのも何だか良く分からないんですが。私も壊れるまで使った方が良いものと駄目そうなものがあると思うのですが壊れるまで使えるものってどう言うものがありますかね。自動ドアとかは、壊れたらちょっとまずそうだし照明器具も壊れるまで使ったらどうなるのでしょう。管理人室に行くと色々と良く分からない装置と言うのか色々あるのですがあ．．．

19: ぷっ、同時運転

2011-07-18T22:36:51+09:00

ぷっ、同時運転

18: >>17 あのさあ、交互運．．．

2011-07-18T19:00:16+09:00

>>17 あのさあ、交互運転ばかりじゃないんだよ。同時運転もあるんだよ。壊れるのは、ポンプ本体だけとはかぎらんしね。雨漏りは、漏るまで使うのが基本か。んっ。新築の修繕計画は、安く見せるために項目が落ちていたりするから、とりあえず一度見直した方がいいけど、17みたいな三流マン管士に捕まらないよう気をつける事が大事。金払って足りなく成って後て泣くんじゃ目も当てられない。

17: ポンプは二個一セットだから、一個が壊れて．．．

2011-07-18T16:48:15+09:00

ポンプは二個一セットだから、一個が壊れても大丈夫。やっぱり、総合評価方式だね

16: >>14 壊れてから直して．．．

2011-07-04T01:15:57+09:00

>>14 壊れてから直しても問題無い物と壊れたら困るものがあるからね。加圧給水ポンプが壊れたら洒落にならなよ。雨漏りしてから防水直すわけにも行かない。マンションの場合は、予防保全が基本でしょ。

15: そんなに気になるならなぜ修繕委員に立候補．．．

2011-07-03T23:58:56+09:00

そんなに気になるならなぜ修繕委員に立候補して長期修繕計画の見直しに取り組まないのか。それが疑問でなりません。ただ、長期修繕計画自体はEVの保守契約がFULL->POGに変わったり機械式駐車場や駐車場シャッターの修繕計画が漏れていたり、震災等で臨時の修繕に多額の費用がかかったとか大きな出来事がなければそれほど見直す必要があるとは思えません。逆にそういう出来事があったら前に見．．．

14: 壊れたら直す。というのが基本です。

2011-07-03T23:24:30+09:00

壊れたら直す。というのが基本です。

13: 当初からある長期修繕計画は、結構多めに予．．．

2011-07-03T18:54:28+09:00

当初からある長期修繕計画は、結構多めに予算設定されてると思います。１回目の大規模改修工事が１０年前後にあると思います。ざっくり何千万かかると想定して、今の修繕積立金の単価で足りるかどうか判断しましょう。足りないのであれば、修繕積立金の値上げが必要です。その話を進めるにあたって、管理会社に委託管理費の見直しを要請しましょう。その減額分で、値上げを先延ばしできるかもしれませんし、１回値．．．

12: 大規模修繕をするにあたり折衝しないといけ．．．

2011-07-03T18:14:07+09:00

大規模修繕をするにあたり折衝しないといけないのは「何屋さん」でしょうか？私事ですが理事長ながら建築関係不動産関係は無知ですから・・・ぜんぜんわかりません！

10: >>07さん>>．．．

2008-08-20T09:57:00+09:00

>>07さん>>08さんレスありがとうございます。管理組合によって考え方・やり方の違いはありますが、お二人の経験された組合は管理会社まかせではなく、理事会がしっかりしているのだと推測します。>>06に書いたように、うちは理事会としての継続性が確立されておらず、これまでの役員さんたちは「自分は素人だから…知識のある居住者に振りたい」という感じで、理事会としてやるべ．．．

9: >長期修繕計画は2年毎に見直しかけ．．．

2008-08-19T16:52:00+09:00

>長期修繕計画は2年毎に見直しかけることが管理規約に盛り込んでありました。自己レスですいません。正しくいうと管理規約でなく、管理業務委託契約に記載があります。よって、管理会社としては必須のことなので、当然のように見直ししてもらっています。また、最終的には総会に掛けて組合員から承認をもらう事項なので、理事会も協力して素人でもわかるフォーマットにするのにかなり時間をかけました。

8: 築5年以内の23区内大規模（300戸越）．．．

2008-08-19T16:45:00+09:00

築5年以内の23区内大規模（300戸越）物件の理事してました。長期修繕計画は2年毎に見直しかけることが管理規約に盛り込んでありました。初回の見直しでは、販売時と竣工後では、かなり見落とし・追加があり、金額的には差異があり驚きました。長期修繕計画自体は、支出の予算計画なんで、デベ系の管理会社の高額見積でＯＫなのでは？当マンションでは「修繕実施時に他社から相見積もらえば良い」としています。ポイントは、．．．

7: >>06さん01の発言内容か．．．

2008-08-19T11:54:00+09:00

>>06さん01の発言内容から意図を誤解してました<(_ _)>当方の経験では、懇意にしていたマンション管理士に専門家チームを編成してもらい、かなり詳しい長期修繕計画書を有料で作ってもらったことがあります。上記の結果は、デベ作成の初期計画や管理会社の作成した計画より、具体的で理解し易い説明もされていたので、そういうやり方をお薦めします。理事になるといろいろ大変なので、自分の．．．

6: >>04さま情報ありがとうご．．．

2008-08-18T11:57:00+09:00

>>04さま情報ありがとうございます。参考ページを見てみました。冊子化しているのか国土交通省に問い合わせてみたところ、マンション管理センターから出ているとのことですので、手に入れて勉強したいと思います。>>05さま鉄部塗装等の小修繕が３年見送られています。管理会社の専門家の点検によりなされた判断だそうですが、その判断や理事会への報告が正しいのかを素人集団の理事会では判断でき．．．

5: 長期修繕計画の見直しっと一言で言っても、．．．

2008-08-18T10:56:00+09:00

長期修繕計画の見直しっと一言で言っても、かなり幅がある作業です。・要不要の項目だけの見直し・現状の項目の現場目視点検（による修繕時期の見直し）・概算金額の見直し・精査金額の見直し・積立金額の見直し（総額の組合員負担計画の見直し）他にもいろんな見直しがあるでしょうね？かなり手間隙と費用を使って、計画の精度を高めても一定の時期を過ぎると部材の価格変動や修繕方法なども変わってきますので、頻繁にやる必要は．．．

4: 長期修繕計画標準様式、同ガイドライン、同．．．

2008-08-18T10:44:00+09:00

長期修繕計画標準様式、同ガイドライン、同コメントなどの勉強をお勧めします。http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mansei/2006chokishuzen/0-1.pdf

3: レスありがとうございます。60年の長期修．．．

2008-08-18T10:04:00+09:00

レスありがとうございます。60年の長期修繕計画とはすごいですね。30年経過し、積立金の値上げも無いのですね。うちはまだ６年程度なので、先の事はよくわかりませんが、最初の計画では10年目に値上げ案が示されていました。最初に細かい事を書かなかったのですが、当マンションの長期修繕計画書は20年計画になっています。1・25〜30年の計画が望ましいとされていること2・見直しをすれば10年目の値上げが不要とな．．．

2: 必要がなさそうであれば、きっちりと5年で．．．

2008-08-17T00:34:00+09:00

必要がなさそうであれば、きっちりと5年で見直さなくても良いと思います。特に新築のうちの5年は、たいていの場合、何もすることがないと思います。10年以内は、デベの責任なので、あまり大きな修繕の必要はでてきません。もちろん、マンションによっては、思わぬ出費がでてきてしまうことはあるのでしょうが・・・。必要もないのに、5年、5年と言い続けていたら、みんなにいやがられると思いますが、大丈夫ですか？　暮らし．．．