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<title><![CDATA[大規模修繕にコンサルを入れることを考えています]]></title>
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<description><![CDATA[はじめまして。今年６５戸のマンションの理事になりました。築１２年の物件です。来年最初の大規模修繕が計画されていて、今年の総会で長期修繕計画の一部として、来年の工事の概算見積もりが出てきたのですが、それがずいぶん高いのです（８０００万弱）。「これは最悪の額で、普通こんなに行きませんよ」と管理会社に言われたのですが、じゃあいくらが適正なのかを検討する必要があるので、コンサルを入れることを考えて．．．]]></description>
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<title><![CDATA[50: きもちはわかります。]]></title>
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<dc:date>2021-12-16T17:59:04+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[きもちはわかります。]]></content:encoded>
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<item rdf:about="https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/355269/res/49/">
<title><![CDATA[49: 修繕委員会代表経験豊富な方々のご意見．．．]]></title>
<link>https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/355269/res/49/</link>
<dc:date>2021-12-16T17:42:19+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[修繕委員会代表経験豊富な方々のご意見を頂ければ有り難いです。築２７年、５１戸のマンションです、１１年前に第一期修繕工事を経験しましたが、少し知識があるとの触れ込みの組合員が大規模修繕工事の委員長で実施しました。組合員に建築設計経験者が居ない事から、設計監理方式で実施、施工会社はプロポーザル方式で１０社程の見積を徴取して選考して工事費１戸当たり１０５万円、設計監理費は２３０万でした。ど．．．]]></content:encoded>
</item>
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<title><![CDATA[48: 新米理事さんのマンションはその後どうなっ．．．]]></title>
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<dc:date>2021-03-07T08:36:31+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[新米理事さんのマンションはその後どうなったのかおしえていただけませんか？]]></content:encoded>
</item>
<item rdf:about="https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/355269/res/47/">
<title><![CDATA[47: 某正義の味方的スタンスのコンサルさん。．．．]]></title>
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<dc:date>2020-10-11T02:16:41+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[某正義の味方的スタンスのコンサルさん。見積のなかで業者選定業務費用について「最終選考に残った会社の見積工事費の平均」と「内定になった会社の見積工事費」との差額の30％、というような言い方をします。工事費を値下げすればするほど自分たちのコンサル費用が増える、という成果報酬なんです！だから、本気で価格交渉します！なんていうような説明します。もっともらしく聞こえてしまうのですが、最．．．]]></content:encoded>
</item>
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<title><![CDATA[46: コンサル選定の時に実績データや会計デー．．．]]></title>
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<dc:date>2020-10-08T14:10:20+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[コンサル選定の時に実績データや会計データを求められます。せっかく提出しているのに組合がそれをちゃんと活用していないのが残念。売上高と受注戸数などからおおよその戸当たりコンサル費用（あくまでもおおよそ）が算出できますよね。その金額と、見積の戸当たり額を比べて、極端に見積額が低いことがあるはずです。何でそうなるんでしょう？そのマンション、極端に業務が楽そうですか？そうでなけ．．．]]></content:encoded>
</item>
<item rdf:about="https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/355269/res/45/">
<title><![CDATA[45: &gt;最大でも100万/戸、とか言うこ．．．]]></title>
<link>https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/355269/res/45/</link>
<dc:date>2020-10-06T11:21:10+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[&gt;最大でも100万/戸、とか言うことは乱暴では乱暴でしょうね、これなどそんな数字に収まってない&gt;'98年に竣工した総戸数650、地上55階建て、高さ185mのこの物件&gt;単純計算で1戸あたり約185万円の負担だ。]]></content:encoded>
</item>
<item rdf:about="https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/355269/res/44/">
<title><![CDATA[44: ちなみに、国土交通省のデータは各社への．．．]]></title>
<link>https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/355269/res/44/</link>
<dc:date>2020-10-05T20:14:41+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[ちなみに、国土交通省のデータは各社へのアンケート統計です。適正相場のデータではありません。　ちゃんとデータをみて欲しいのですが、バラつきがハンパないですからね。しかも直接人件費だけ、なので工事費ではないです。]]></content:encoded>
</item>
<item rdf:about="https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/355269/res/43/">
<title><![CDATA[43: うーん建物の構造や形状、戸数、築年数、．．．]]></title>
<link>https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/355269/res/43/</link>
<dc:date>2020-10-05T20:09:58+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[うーん建物の構造や形状、戸数、築年数、付帯施設、そういった事をすっ飛ばして最大でも100万/戸、とか言うことは乱暴では？ちなみに、私は劣化調査の結果、修繕の先延ばしを複数の組合で実行してますよ。コンサルを十把一絡げに扱うのは止めて欲しいです。]]></content:encoded>
</item>
<item rdf:about="https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/355269/res/42/">
<title><![CDATA[42: &gt;&gt;37 匿名さん今のうち．．．]]></title>
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<dc:date>2020-10-02T17:58:23+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[&gt;&gt;37 匿名さん今のうちに買い替えで逃げたら？理事会クソだとあと大変よ。]]></content:encoded>
</item>
<item rdf:about="https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/355269/res/41/">
<title><![CDATA[41: コンサルつけたら、やったほうが良いとなる．．．]]></title>
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<dc:date>2020-10-02T11:03:48+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[コンサルつけたら、やったほうが良いとなるに決まってます大規模修繕はまだ不要ですと言ったコンサルがいたという話は聞いたことがありません]]></content:encoded>
</item>
<item rdf:about="https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/355269/res/40/">
<title><![CDATA[40: 私も、10年を目安に大規模修繕なんて、か．．．]]></title>
<link>https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/355269/res/40/</link>
<dc:date>2020-08-04T11:03:33+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[私も、10年を目安に大規模修繕なんて、かつては15年が目安だったワケで（耐震性に便乗してる）、必要ないと思うが、第10期の輪番役員の時に、804号室・1204号室（いなくなった)の他役員達が、フロントマンと仲良くしたいらしく、コンサルつけた。大規模修繕の殆どの箇所が、マージン取りたい管理会社と仲がイイ業者を稼がせるためのボッタクリ。私意外の役員もバカだが、管理会社にカネ預けてんのに、無関心．．．]]></content:encoded>
</item>
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<title><![CDATA[39: 築１０年をちょっと過ぎたくらいなら大金．．．]]></title>
<link>https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/355269/res/39/</link>
<dc:date>2020-08-04T09:27:51+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[築１０年をちょっと過ぎたくらいなら大金をかけて大規模修繕をすることはないとおもう（１/３が足場代だが、チェックしたら、直すところなかったなんて馬鹿らしいでしょ）]]></content:encoded>
</item>
<item rdf:about="https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/355269/res/38/">
<title><![CDATA[38: &gt;６５戸のマンション　築１２年　最．．．]]></title>
<link>https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/355269/res/38/</link>
<dc:date>2020-06-18T14:47:33+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[&gt;６５戸のマンション　築１２年　最初の大規模修繕工事の概算見積もり（８０００万弱）。工事内容にもよるけど、びっくりするほど高くはない&gt;64戸で9500マン上と同じようなマンションなら、これもぼったくりというほどではなさそう]]></content:encoded>
</item>
<item rdf:about="https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/355269/res/37/">
<title><![CDATA[37: うちも同じような案件ですが、既に怪しいコ．．．]]></title>
<link>https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/355269/res/37/</link>
<dc:date>2020-06-15T13:34:08+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[うちも同じような案件ですが、既に怪しいコンサルに嵌まってしまいました。うちは、修繕工事委員がとにかく安いコンサルを選んだのが間違いでした。多分談合してると思います。64戸で9500マンションです。コンサルは、独立系で業界の不正は絶対許さない！みたいな立場を明確にしている所が安心です。うちのマンションは規模的にコンサル料金500万円くらいらしいですが、230万円で応募してきたコンサルに決ま．．．]]></content:encoded>
</item>
<item rdf:about="https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/355269/res/36/">
<title><![CDATA[36: [スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除．．．]]></title>
<link>https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/355269/res/36/</link>
<dc:date>2019-09-09T19:24:17+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]]]></content:encoded>
</item>
<item rdf:about="https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/355269/res/35/">
<title><![CDATA[35: 匿名マンション大規模修繕は2018年5．．．]]></title>
<link>https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/355269/res/35/</link>
<dc:date>2019-06-24T11:09:03+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[匿名マンション大規模修繕は2018年5月に国土交通省が発表している通り1戸当たりの負担金額は75万から100万です。また、大規模修繕工事発注金額（100％）に対する直接工事費の割合は80％程度です。残りの20％は共通仮設費及び諸経費です。共通仮設費とは事務所やトイレ等の仮設費で積上げ算出します。通常3％～5％程度です。一方諸経費は率による場合が多いです。諸経費は現場経費及び現場以外にかかる経費と．．．]]></content:encoded>
</item>
<item rdf:about="https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/355269/res/34/">
<title><![CDATA[34: 大体の管理組合（偶々輪番制の理事会）は、．．．]]></title>
<link>https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/355269/res/34/</link>
<dc:date>2019-04-14T20:42:30+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[大体の管理組合（偶々輪番制の理事会）は、良く言えば善人の集まり、悪く言えば無関心の集まりですね。・・・なにしろ勉強が足りない。通常管理の元請（一任）が高いからと、安易に悪質コンサルと契約（設計監理方式の大規模修繕支援業務委託契約）すると、理事会牛耳られ（最小限の住民掲示で議案を進められ）、修繕残金をカラッポ、更に追加工事ガンガンヤラれます。（竣工後、コンサルはバイバイ！で一体修繕金は何倍になるの．．．]]></content:encoded>
</item>
<item rdf:about="https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/355269/res/33/">
<title><![CDATA[33: 自称プロの大規模修繕コンサル（無償）です．．．]]></title>
<link>https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/355269/res/33/</link>
<dc:date>2019-04-09T11:26:08+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[自称プロの大規模修繕コンサル（無償）です。建設業務の見積、施工などの経験者がいないような理事会ではかえって損を招く。コンサルは施工業者側寄りの仕様書作るし、理事会側にはほんのちょっとした”お礼”で黙らせる。住民第一を考えるなら現在の管理会社に頼むのが良い。ただし3割ぐらいの利益なら認める、必要ある。（max100万円/戸）一番かかる費用は厚化粧の塗装費用、3回塗るところを2回にするだけで．．．]]></content:encoded>
</item>
<item rdf:about="https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/355269/res/32/">
<title><![CDATA[32: [ご本人様からの依頼のため、削除しました．．．]]></title>
<link>https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/355269/res/32/</link>
<dc:date>2019-03-19T23:53:40+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[[ご本人様からの依頼のため、削除しました。管理担当]]]></content:encoded>
</item>
<item rdf:about="https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/355269/res/31/">
<title><![CDATA[31: 業務委託契約が可決したという事は、その議．．．]]></title>
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<dc:date>2019-03-19T22:38:06+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[業務委託契約が可決したという事は、その議案の議長（現理事長）に委任状多数という事でしょう。そもそも、委任状は「その議決の賛成議決権である」の理解すらない住民が多いのでしょう。その中で修繕委員会を作っても、烏合の衆なら何ら役に立ちません。逆に、後々問題があれば、理事会はシッカリやったのに、修繕委員会が失敗したぐらいは言い出します。（そもそも、住民でまず立候補はないでしょう。）長期修繕計画．．．]]></content:encoded>
</item>
<item rdf:about="https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/355269/res/30/">
<title><![CDATA[30: 当マンションの理事は老朽化マンションの長．．．]]></title>
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<dc:date>2019-03-18T20:32:21+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[当マンションの理事は老朽化マンションの長期修繕計画なんて作れないと言い放ち、修繕委員会を作ることも強硬に反対し、いつものように白紙委任状で設計コンサルタントに業務委託をし修繕積立金の95％を　外壁だけの　屋上防水なしの大規模修繕に使ってしまい、修繕委員会を作ってくれと頼んでもなぜか　あ管理会社と設計コンサルト　が一生懸命やってくれるからと認めないと・・・修繕積立金の95％を使ってしまう　あ管理．．．]]></content:encoded>
</item>
<item rdf:about="https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/355269/res/28/">
<title><![CDATA[28: 通常管理会社一任は、冠代（元請）を乗せ、．．．]]></title>
<link>https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/355269/res/28/</link>
<dc:date>2019-02-28T17:09:46+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[通常管理会社一任は、冠代（元請）を乗せ、施行は下請けです。しかし、通常管理＝設計監理＝施工管理＝アフターで窓口が一つで住民（期が変わる理事会申し送り）も実はとても楽です。一任の問題は冠代をボラレル事です。住民が基本設計の必然性・必要性、特記仕様と数量表の精査が出来、冠代を良い金額で抑えれば、これはこれで問題はありません。しかしながら、ご自宅の事で、住民の専門家の誰がこの能力を発揮し、誰がそ．．．]]></content:encoded>
</item>
<item rdf:about="https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/355269/res/27/">
<title><![CDATA[27: 皆さんの言われる通り、コンサルというもの．．．]]></title>
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<dc:date>2019-02-27T17:35:41+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[皆さんの言われる通り、コンサルというものは本来必要ないと私も考えます。管理組合の中に建築に詳しい方がおられないような場合には、管理組合の一員としてのコンサルも重要になりますが、その場合は本当に信頼のおける方を外部からお願いするしかないでしょう。設計コンサルの専門の企業となると大きければ大きいほど建設業者との癒着があると考えていいと思います。実際そうですので。大規模修繕工事というのはトップダウン．．．]]></content:encoded>
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<item rdf:about="https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/355269/res/26/">
<title><![CDATA[26: マンション大規模修繕工事に対するリベート．．．]]></title>
<link>https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/355269/res/26/</link>
<dc:date>2018-05-12T16:39:05+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[マンション大規模修繕工事に対するリベート問題は今までに報道・掲載されている内容は全くもって間違いだれけである。一番大変な思いをしているのは受注する施工業者である。設計事務所・管理組合の方々から値引交渉をされ価格を割って受注しているのが実態である。また、国土交通省の戸当り単価が100万円とかは一概に100万とは言えない。仕様・施工範囲・延べ床面積により大幅に金額が変わってくるのが普通である。．．．]]></content:encoded>
</item>
<item rdf:about="https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/355269/res/25/">
<title><![CDATA[25: コンサルは入れない方が確実に安い。下手．．．]]></title>
<link>https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/355269/res/25/</link>
<dc:date>2018-03-07T18:21:40+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[コンサルは入れない方が確実に安い。下手にいれると、騙される会社を増やすだけになる。]]></content:encoded>
</item>
<item rdf:about="https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/355269/res/24/">
<title><![CDATA[24: 私は昨年まで修繕専門の施工会社にいました．．．]]></title>
<link>https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/355269/res/24/</link>
<dc:date>2018-03-07T15:03:32+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[私は昨年まで修繕専門の施工会社にいました。コンサルタントの9割以上はバックマージンを要求する会社ですが、要求しないコンサルさんも私の知る限り10社ほどあります。小さな会社か個人事務所ですね。最近できた「マンション改修設計コンサルタント協会」に加盟してる会社はすべてバックマージン会社です(笑)　昨年NHKや新聞で暴露されあわてて悪徳会社が声を掛け合って作りました。もともと業界新聞に悪質コンサルを指．．．]]></content:encoded>
</item>
<item rdf:about="https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/355269/res/23/">
<title><![CDATA[23: 今の検討は、現（通常）管理会社一任（元請．．．]]></title>
<link>https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/355269/res/23/</link>
<dc:date>2018-01-22T19:08:44+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[今の検討は、現（通常）管理会社一任（元請又は丸投げ）と思います。机上の長期修繕計画は、大目に粗く試算し、修繕積立金の値上げと残額に連動（推移表参照）させています。初回で、世帯数が68世帯でほぼ長方形（ルーフ等階数の差あまりなく）、階数が中高層で、（12年なら）総タイルと思います。特別なコミュ施設が無く（管理棟と集会所程度）で戸＠123万であれば、机上としては、驚く程金額とは思えませんが、まだ．．．]]></content:encoded>
</item>
<item rdf:about="https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/355269/res/22/">
<title><![CDATA[22: 某会社でコンサルをしていますが、コンサル．．．]]></title>
<link>https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/355269/res/22/</link>
<dc:date>2018-01-16T00:43:02+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[某会社でコンサルをしていますが、コンサルとは名ばかりで、施工業者からの手数料を目的にやっているようなものです。当然、最初から受注できる施工会社が決まっていて、相見積・ヒアリングに参加する会社などサクラです。大変だとは思いますが、組合主体で施工会社を選定することを推奨します。]]></content:encoded>
</item>
<item rdf:about="https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/355269/res/21/">
<title><![CDATA[21: マンションコンサルが談合の胴元になって．．．]]></title>
<link>https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/355269/res/21/</link>
<dc:date>2018-01-10T15:29:11+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[マンションコンサルが談合の胴元になってリベートを受け取っているという記事は新聞等でも良く掲載されていますが、、、。とにかくそういう団体を信用しないこと。特定非営利だから安心？○○法人だから安全？違いますよ。うんこに群がるハエだね。あの手この手で大規模修繕に群がってくるんだよ。修繕会社が裏で出資している団体にコンサル頼んでどうするの。みなさん注意してね。]]></content:encoded>
</item>
<item rdf:about="https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/355269/res/20/">
<title><![CDATA[20: 10月19日放送のＮＨＫクローズアップ現．．．]]></title>
<link>https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/355269/res/20/</link>
<dc:date>2017-12-07T20:20:14+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[10月19日放送のＮＨＫクローズアップ現代「追跡！マンション修繕工事の闇　狙われるあなたの積立金」現代冒頭場面。格安のコンサル（皿管一級建築事務所）は、13年分貯蓄修繕積立金目いっぱいの修繕工事費36000万円を別会社で二億五千万円。　そのコンサル介さず直接工事業者（営繕業者竹管になると思います。）と話を進めると、弁護士から辞退するの内容証明が来たと住民インタビュー。番組で初回180世帯なら驚．．．]]></content:encoded>
</item>
<item rdf:about="https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/355269/res/19/">
<title><![CDATA[19: コンサルなんて100%談合屋]]></title>
<link>https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/355269/res/19/</link>
<dc:date>2017-12-07T09:30:05+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[コンサルなんて100%談合屋]]></content:encoded>
</item>
<item rdf:about="https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/355269/res/18/">
<title><![CDATA[18: コンサルなんて99%談合屋。常識でしょ．．．]]></title>
<link>https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/355269/res/18/</link>
<dc:date>2017-12-06T23:26:49+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[コンサルなんて99%談合屋。常識でしょ。]]></content:encoded>
</item>
<item rdf:about="https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/355269/res/17/">
<title><![CDATA[17: 　・一般社団法人 修繕コンサルタント紹介．．．]]></title>
<link>https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/355269/res/17/</link>
<dc:date>2017-08-14T16:10:00+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[　・一般社団法人 修繕コンサルタント紹介センター ・一般社団法人　修繕コンサルタント協会 ・NPO法人 修繕コンサルタント紹介機構 はどうやら同一人物が運営しているようです。　紹介されたコンサルの一社は、近隣マンションのコンサルをした会社で、近くのマンションも数件コンサルした会社です。　いずれも外見は問題がなく、近隣マンションでは、建設会社の不具合も発見した立派な会社です。　もう一社は、業界新聞に．．．]]></content:encoded>
</item>
<item rdf:about="https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/355269/res/16/">
<title><![CDATA[16: 　コンサルは、反社会的勢力と全く付き合い．．．]]></title>
<link>https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/355269/res/16/</link>
<dc:date>2017-08-14T13:27:08+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[　コンサルは、反社会的勢力と全く付き合いのない会社等をレましょう。　会社よりも、管理組合に近い組織が良いでしょう。　井桁の付いた財閥系悪徳管理会社の社員マンション管理士の上級フロントは、役員会に「倶利伽羅紋々　付」を仕込みましたから、くれぐれもご注意ください。]]></content:encoded>
</item>
<item rdf:about="https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/355269/res/15/">
<title><![CDATA[15: 　ダメよ、最低でも「クリーンコンサル宣言．．．]]></title>
<link>https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/355269/res/15/</link>
<dc:date>2017-08-12T19:06:06+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[　ダメよ、最低でも「クリーンコンサル宣言」しているところでないと。　　井桁の付いた財閥系悪徳管理会社の紹介したコンサルは、怪文書だけど会社名が出たよ。]]></content:encoded>
</item>
<item rdf:about="https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/355269/res/14/">
<title><![CDATA[14: 　コンサルなんかまったく無意味。　邪魔な．．．]]></title>
<link>https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/355269/res/14/</link>
<dc:date>2017-08-12T08:38:14+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[　コンサルなんかまったく無意味。　邪魔なだけ。　まともな工事会社を探しましょう。　もちろん、井桁の付いた財閥系悪徳管理会社を除いて。　他の管理会社は知らんけど。]]></content:encoded>
</item>
<item rdf:about="https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/355269/res/13/">
<title><![CDATA[13: 大規模修繕に向けて管理会社だけでなくコン．．．]]></title>
<link>https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/355269/res/13/</link>
<dc:date>2017-08-04T23:16:18+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[大規模修繕に向けて管理会社だけでなくコンサルにも話を聞きたいと思っています。紹介料や会費は一切不要というウリの３団体を見つけたのですが、一つに絞れないでいます。３団体のうちどこがお勧めでしょうか。それとも名が違うだけで中は同じ人が運営しているのでしょうか。・一般社団法人 修繕コンサルタント紹介センター・一般社団法人　修繕コンサルタント協会・NPO法人 修繕コンサルタント紹介機構実．．．]]></content:encoded>
</item>
<item rdf:about="https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/355269/res/12/">
<title><![CDATA[12: 　井桁の付いた財閥系悪徳管理会社の紹介し．．．]]></title>
<link>https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/355269/res/12/</link>
<dc:date>2017-07-30T09:36:03+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[　井桁の付いた財閥系悪徳管理会社の紹介したコンサルですが、匿名文書で落としたコンサルが談合疑惑をかけられました。　悪徳コンサルトは思えないほど、きちんと下調べもして、的確な質問を管理組合にし、プレゼンの印象も悪くありませんでした。　会社の犯行ではなく、個人の犯行と思いたいです。]]></content:encoded>
</item>
<item rdf:about="https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/355269/res/11/">
<title><![CDATA[11: 　コンサルは不要で、信頼できる工事会社に．．．]]></title>
<link>https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/355269/res/11/</link>
<dc:date>2017-07-14T19:38:11+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[　コンサルは不要で、信頼できる工事会社に直接依頼した方が良いと考えてよろしいですか？　もちろん、財閥系悪徳管理会社抜きで。]]></content:encoded>
</item>
<item rdf:about="https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/355269/res/10/">
<title><![CDATA[10: 　コンサルタントは無意味。　　実力のない．．．]]></title>
<link>https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/355269/res/10/</link>
<dc:date>2017-06-28T00:39:48+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[　コンサルタントは無意味。　　実力のない低級コンサルタントは、特に必要なし。　　管理会社紹介のコンサルは排除すべし。　体験上、管理組合の団体のコンサルは大丈夫です。　　マンション管理士の団体のうち、排他をしない団体のコンサルも、比較的大丈夫です。　排他をするマンション管理士の団体の中にも、まともな方はおられますから、その方なら、お願いできる可能性はあります。　　コンサルタントに限らず、管理会社は．．．]]></content:encoded>
</item>
<item rdf:about="https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/355269/res/9/">
<title><![CDATA[9: &gt;&gt;6 口コミ知りたいさん．．．]]></title>
<link>https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/355269/res/9/</link>
<dc:date>2017-06-27T23:34:44+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[&gt;&gt;6 口コミ知りたいさん確かにボッチャン会社ですね…(笑)大規模修繕工事専門です…なんて私から言わせると爆笑ですよ、各職人を見ると10代20代の職人ばかりで経験薄なのが良く分かります…(笑)人件費は安上がりで下請け会社は助かりますが居住者は可哀想ですよ。]]></content:encoded>
</item>
<item rdf:about="https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/355269/res/8/">
<title><![CDATA[8: &gt;&gt;1 匿名さん可哀想で．．．]]></title>
<link>https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/355269/res/8/</link>
<dc:date>2017-06-27T23:28:41+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[&gt;&gt;1 匿名さん可哀想ですが…金額の前に一般的大規模修繕工事専門会社よりゼネコン系大規模修繕工事会社の方が確実ですよ]]></content:encoded>
</item>
<item rdf:about="https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/355269/res/7/">
<title><![CDATA[7: 　コンサルも怪しいところは止めて、管理組．．．]]></title>
<link>https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/355269/res/7/</link>
<dc:date>2017-04-08T21:08:34+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[　コンサルも怪しいところは止めて、管理組合に近い組織なら信用できそうです。　集住機構と略されている組織が、セミナーをされ、そこで配布された資料の巻紙が、分かり易く、修繕をする部分を厳選し、適切な時期に修繕積立金を改定したマンション（仮に、アリさんマンションと呼びます。）と、管理会社の言うがままに、検討もせず、機械的に大規模修繕をしたマンション（仮に、キリギリスマンションと呼びます。）を比較してい．．．]]></content:encoded>
</item>
<item rdf:about="https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/355269/res/6/">
<title><![CDATA[6: 大規模修繕はその殆どが、ぼったくり業者と．．．]]></title>
<link>https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/355269/res/6/</link>
<dc:date>2017-04-08T18:07:34+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[大規模修繕はその殆どが、ぼったくり業者と管理会社によるやらせの過剰修繕と考えていいでしょう。配管等は20年ほどで交換してもいいですが、外壁は少なくとも築25年は持つでしょう。というか、管理会社は普段の管理業務はかまり利鞘が少なく、いかに大規模修繕で不安を煽り立ててぼったくるかが、商売なのです。大規模修繕が不要であるか、例えば築30年以上の新宿の高層ビルが、大規模修繕してるかと言えば一本もしてません．．．]]></content:encoded>
</item>
<item rdf:about="https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/355269/res/5/">
<title><![CDATA[5: ６５戸のマンションで、単なる大規模修繕工．．．]]></title>
<link>https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/355269/res/5/</link>
<dc:date>2013-10-19T13:34:46+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[６５戸のマンションで、単なる大規模修繕工事の見積りを取ったら８０００千万円くらいだとすると、その見積りを出した業者が悪徳業者であるのに間違いはありません。ところで、その大規模修繕工事の見積りは、誰がどのような経緯で取った見積りなのでしょう？理事の一人が取った見積りだとすると、その理事にバックマージンが支払われるようなことの可能性があります。管理会社が大規模修繕工事を行えるのであれば、管．．．]]></content:encoded>
</item>
<item rdf:about="https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/355269/res/4/">
<title><![CDATA[4: 私の住むマンションは、平成7年竣工、商業．．．]]></title>
<link>https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/355269/res/4/</link>
<dc:date>2013-10-19T05:18:03+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[私の住むマンションは、平成7年竣工、商業施設と住宅の複合物件、住宅の30%を不動産業者が所有している関係で、管理と修繕計画は不動産業者が引き受けている。今年で築18年だが、まだ大規模修繕は実施してなくて、消耗品類の交換のみ行われた。今年度の計画で発注準備費用が計上され、来年度以降に実施する計画。これまで大きな出費があまりなかったので、積立金はかなり積み上がっている。発注準備費用（コ．．．]]></content:encoded>
</item>
<item rdf:about="https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/355269/res/3/">
<title><![CDATA[3: 住民で、毎月掃除をしてれば、修繕なんて+．．．]]></title>
<link>https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/355269/res/3/</link>
<dc:date>2013-10-19T04:42:30+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[住民で、毎月掃除をしてれば、修繕なんて+10年先伸ばしにできます。また、ちょっと調べれば住民でちょっとした修繕ならできます。非破壊の探査機なんか、頼むよりマンションで買えば、あとはメーカーが教えてくれるから、よっぽど安く済むよ。]]></content:encoded>
</item>
<item rdf:about="https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/355269/res/2/">
<title><![CDATA[2: 業者さんが見ていると批判的なコメントが予．．．]]></title>
<link>https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/355269/res/2/</link>
<dc:date>2013-10-19T02:19:56+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[業者さんが見ていると批判的なコメントが予想されますが、承知の上でコメント致します。私は大阪のど真ん中にある60戸のマンションの管理組合副理事をさせていただいているものです。はっきり言います。コンサルト会社や修繕業者のほとんどはぼったくりです！！そもそも大規模修繕とは名ばかりで、基本塗装が主です。だってコンクリートをはつりしますか？しないでしょ（笑）なのに大規模とはお笑いですね。私．．．]]></content:encoded>
</item>
<item rdf:about="https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/355269/res/1/">
<title><![CDATA[1: (1)いわゆる修繕工事のコンサルは日常的．．．]]></title>
<link>https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/355269/res/1/</link>
<dc:date>2013-09-26T16:39:46+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[(1)いわゆる修繕工事のコンサルは日常的な運営のコンサルと違うと思うのですが、両方こなせるようなところもあるのでしょうか。あるなら今後の財務改善を相談することも視野にいれて探したい。 →基本的には専門分野が異なるので違うものと考えたほうが無難です。ただし、コンサル会社によっては両方一緒に相談できるところもあります。(2)工事内容の検討から監理まで任せるような感じだと相場はいくらくらいなのか。．．．]]></content:encoded>
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