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<title><![CDATA[修繕積立金の大幅な値上げ]]></title>
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<description><![CDATA[携帯からの投稿で読みにくいかも知れませんが、意見おねがいします。、スペック築8年　15階　大阪市中心部の約50戸機械式駐車20台　ターンテーブル有　平均賃貸額19000円/台間取りは、ほぼファミリー向け修積金は2年前に一度上げてます。修積金平米単価竣工時　50円前改正　77円今改正　225円　均等方式への移行です。]]></description>
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<title><![CDATA[29: 当方のMSの総会も、無事に終わりました．．．]]></title>
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<dc:date>2013-06-26T22:39:08+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[当方のMSの総会も、無事に終わりましたし、このスレで、少し知識も増えました。応答頂いた方々、有難うございました。]]></content:encoded>
</item>
<item rdf:about="https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/341763/res/28/">
<title><![CDATA[28: ２７さんの言うとおり。管理組合や管理会．．．]]></title>
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<dc:date>2013-06-25T09:20:12+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[２７さんの言うとおり。管理組合や管理会社の姿勢によって、売却価格が変動します。]]></content:encoded>
</item>
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<title><![CDATA[27: 中古マンションをみていますと、同じ管理．．．]]></title>
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<dc:date>2013-06-25T01:28:26+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[中古マンションをみていますと、同じ管理会社、築年数、敷地も近く同規模であるにも関わらず、管理組合の取り組みの違いで、中古マンションの価格が大きく違うのをみる事がありますよ。]]></content:encoded>
</item>
<item rdf:about="https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/341763/res/26/">
<title><![CDATA[26: &gt;&gt;25さんご意見有難うご．．．]]></title>
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<dc:date>2013-06-24T23:33:59+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[&gt;&gt;25さんご意見有難うございます。在外の区分所有者は、管理規約により、理事には成れませんし、管理組合の運営に関しては、フリーライダー状態ですので、管理費増額の案もアリだと思いますが、値上げの議案が、二年続くのも理解が得にくいような気がします。まぁ、上程すれば承認は、ほぼ間違い無いとは思います。売却に際して、修積金の残高が査定に入るとは、知りませんでした。当方、不動．．．]]></content:encoded>
</item>
<item rdf:about="https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/341763/res/25/">
<title><![CDATA[25: 小市民さん　無事総会が終了し、原案が通過．．．]]></title>
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<dc:date>2013-06-24T09:51:56+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[小市民さん　無事総会が終了し、原案が通過して良かったですね。　参考意見として読んで下さい。不在区分所有者からは、不在区分所有者負担金として管理費の上乗せをする。一般的に不在の組合員は理事役員をすることがありませんから、それを理由に３０００円程度の上乗せをすることをお勧めします。（来期以降の総会議案になると思いますが。）修繕積立金の残額が査定評価の対象になっていない場合は、そのような不動産．．．]]></content:encoded>
</item>
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<title><![CDATA[24: &gt;&gt;23 さん議決権行使書．．．]]></title>
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<dc:date>2013-06-24T00:22:18+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[&gt;&gt;23 さん議決権行使書での参加でしたので、意見は伺えませんでした。]]></content:encoded>
</item>
<item rdf:about="https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/341763/res/23/">
<title><![CDATA[23: &gt;スレ主反対の方は、反対の理由．．．]]></title>
<link>https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/341763/res/23/</link>
<dc:date>2013-06-23T22:49:48+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[&gt;スレ主反対の方は、反対の理由を何か言いましたか？]]></content:encoded>
</item>
<item rdf:about="https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/341763/res/22/">
<title><![CDATA[22: 総会は問題無く、終わりました。初めての．．．]]></title>
<link>https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/341763/res/22/</link>
<dc:date>2013-06-23T21:51:38+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[総会は問題無く、終わりました。初めての議長(ごっこ?)、で少し、緊張しました。上程案は全て、承認していただきました。拙い議事進行、申し訳無い気持ちです。総会出席者は相変わらず少なかったです。修積金の増額に関しての、反対は1戸だけ、というのは意外でした。&gt;&gt;20　さん&gt;　均等は15年で設備償却した後にやるべきなんで修繕計画と比較して考えた事も無けりゃわからないだる．．．]]></content:encoded>
</item>
<item rdf:about="https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/341763/res/21/">
<title><![CDATA[21: &gt;20&gt;均等は15年で設．．．]]></title>
<link>https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/341763/res/21/</link>
<dc:date>2013-06-23T16:14:13+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[&gt;20&gt;均等は15年で設備償却した後にやるべきなんで 修繕計画と比較して考えたことも無けりゃわからないだろうけどね 理事会にも参加したことも無ければ修繕計画なんて立てたことすら無い素人の意見として伺っておきます。そのマンションに長く住む気のない住人はマンションの事なんて全く考えませんから賃貸なんて無ければ無いに越したことはない。人事異動等で一時的に賃貸に出す様なケースは．．．]]></content:encoded>
</item>
<item rdf:about="https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/341763/res/20/">
<title><![CDATA[20: &gt;&gt;15均等は15年で設備．．．]]></title>
<link>https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/341763/res/20/</link>
<dc:date>2013-06-23T12:16:06+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[&gt;&gt;15均等は15年で設備償却した後にやるべきなんで修繕計画と比較して考えたことも無けりゃわからないだろうけどね分譲マンションで賃貸がそれほどないってのは 逆に問題だよ持ってても仕方ないってことだから良いマンションは賃貸が増える最初の設定が悪すぎですな]]></content:encoded>
</item>
<item rdf:about="https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/341763/res/19/">
<title><![CDATA[19: &gt;&gt;16 さん確かに、そう．．．]]></title>
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<dc:date>2013-06-23T02:18:30+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[&gt;&gt;16 さん確かに、そういう疑問は、もっともだと思います。週明けの株価の動きさえ、判らないのに、30年先なんて、鬼が笑い死ぬくらいでしょう。今回の上程案も、ガチガチに固める訳でも無く、数年毎の残高のトレースと、経済状態等によっては、見直しが必要の言質をとるのは必須です。今回の値上げは、将来的(20数年後位?)の時点での、修積金が、3万オーバー、(こうなったら手放そうにも、．．．]]></content:encoded>
</item>
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<title><![CDATA[18: &gt;&gt;15 さん賃貸に出てい．．．]]></title>
<link>https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/341763/res/18/</link>
<dc:date>2013-06-23T01:49:31+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[&gt;&gt;15 さん賃貸に出ている物件に関しては、言葉は乱暴ですが、私もよく似た考え方です。賃貸住戸が増えると、どうしてもスラム化へ、近付くと思います。今は、2割が賃貸、微妙なラインだと思います。]]></content:encoded>
</item>
<item rdf:about="https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/341763/res/17/">
<title><![CDATA[17: &gt;&gt;14　さんご意見　有難．．．]]></title>
<link>https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/341763/res/17/</link>
<dc:date>2013-06-23T01:37:40+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[&gt;&gt;14　さんご意見　有難うございます。段階増額の案も、理事会では議論したのですが、均等案を上程となりました。実は、賃貸に出しておられる方が、大きな声を挙げて来るのでは、　と思っていたのですが、理事会に、オブザーバー参加も可とした回を三回設けましたし、管理会社に聞いても、そのように声が、届いていないとの事です。議決権行使書は恐らく、否だとは思います。まぁ、八年も経てば．．．]]></content:encoded>
</item>
<item rdf:about="https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/341763/res/16/">
<title><![CDATA[16: 積立均等方式というのは、30年ぐらい先ま．．．]]></title>
<link>https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/341763/res/16/</link>
<dc:date>2013-06-23T01:20:24+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[積立均等方式というのは、30年ぐらい先までの修繕工事総額を試算しますよね？但し、物価の変動や消費税などを考えてみてもわかるように、様々な予測不能な要素はどうするのでしょうね？]]></content:encoded>
</item>
<item rdf:about="https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/341763/res/15/">
<title><![CDATA[15: &gt;賃貸出してる側ならやってられない．．．]]></title>
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<dc:date>2013-06-23T00:18:47+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[&gt;賃貸出してる側ならやってられないでしょうね分譲マンションの癌みたいなものだから退却してくれても問題ないと思う。均等になるのは遅いか早いかの違いで段階式も２０年目を過ぎた辺りから殆ど均等に成っていくんだよ。修繕計画を立てたことない人には分からんと思うけどね。]]></content:encoded>
</item>
<item rdf:about="https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/341763/res/14/">
<title><![CDATA[14: 落としどころの段階式値上げと二案出し．．．]]></title>
<link>https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/341763/res/14/</link>
<dc:date>2013-06-22T23:07:05+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[落としどころの段階式値上げと二案出しておけばよかったのに均等にするなんて変わってるなぁ賃貸出してる側ならやってられないでしょうね]]></content:encoded>
</item>
<item rdf:about="https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/341763/res/13/">
<title><![CDATA[13: &gt;&gt;&gt;　10さんご意．．．]]></title>
<link>https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/341763/res/13/</link>
<dc:date>2013-06-22T11:45:48+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[&gt;&gt;&gt;　10さんご意見有難うございます。管理費の余剰金を、毎年の修積金値下げ(余剰金に相当額)及び資金移動の決議に行い、その分を各戸割りで修積金を値下げを行い、予定額は毎年積み上がっている、ということですね。なるほど、管理費余剰金の過多が、目に見えやすくなって(総会議案にも載せやすい)、組合員の意識も向きやすくなりそうですね。良案のように思います。しかし、当方のMSは明．．．]]></content:encoded>
</item>
<item rdf:about="https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/341763/res/12/">
<title><![CDATA[12: &gt;&gt;10 さん明日レスしま．．．]]></title>
<link>https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/341763/res/12/</link>
<dc:date>2013-06-22T01:29:38+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[&gt;&gt;10 さん明日レスします。寝ます。]]></content:encoded>
</item>
<item rdf:about="https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/341763/res/11/">
<title><![CDATA[11: &gt;&gt;9パパさん元理事さん．．．]]></title>
<link>https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/341763/res/11/</link>
<dc:date>2013-06-22T01:16:49+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[&gt;&gt;9パパさん元理事さんご意見有難うございます。具体的な数字を、挙げていただいて判りやすいです。70平米モデルでは、修積金が、ほぼ10000円上がるので、300万の値下げ圧力が発生すると言う事ですね。修積金は、いずれ大幅上昇を迎えるのが判っていても、取引時において、修積金が高い物件は、値下げ要請の材料になってしまうのですね。これは、商慣習のようなもので仕方無いのですかね。．．．]]></content:encoded>
</item>
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<title><![CDATA[10: &gt;スレ主管理費削減しても管理費．．．]]></title>
<link>https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/341763/res/10/</link>
<dc:date>2013-06-22T00:43:29+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[&gt;スレ主管理費削減しても管理費の値下げはせずに余剰金を積立金に移行して、計画以上に積み上がる分を払い込み済みにして積立金の支払額を見かけ上圧縮してあげればいいよ。つまり、毎年前年度余剰金分を払った事にして値下げ決議をする。余剰金を使って少ない翌年は値下げ分が減って自動的に増額になるけど、決議は値下げ決議（笑）均等額が2万円、余剰金分が2千円出たとしたら、2千円は払った事にして支払．．．]]></content:encoded>
</item>
<item rdf:about="https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/341763/res/9/">
<title><![CDATA[9: 価値が落ちるのは、中古で売りにくくなるか．．．]]></title>
<link>https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/341763/res/9/</link>
<dc:date>2013-06-21T22:46:35+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[価値が落ちるのは、中古で売りにくくなるから、例、金利1.075、30年返済、ローン100万あたり、支払いが3251円増えます。ローン+管理費+修繕費で考えると、修繕費３２５１円増えると物件価格に100万の値下げ圧力が発生します。中古マンションを見ていると、管理費+修繕費が4万、物件価格900万とかみます。もし、管理費+修繕費が25000円なら、物件価格1361万に該当します。中古マンシ．．．]]></content:encoded>
</item>
<item rdf:about="https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/341763/res/8/">
<title><![CDATA[8: &gt;&gt;　6匿名さんおっしゃる．．．]]></title>
<link>https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/341763/res/8/</link>
<dc:date>2013-06-21T03:49:00+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[&gt;&gt;　6匿名さんおっしゃる通りです。最初が安すぎます。竣工当時の修積金の平米単価　50円ですから。それでサインしちゃったんですよね。ちょっと情けない。今は、そんなバカみたいな物件は見かけませんね。]]></content:encoded>
</item>
<item rdf:about="https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/341763/res/7/">
<title><![CDATA[7: &gt;&gt;5　ぱぱさん元理事さんコ．．．]]></title>
<link>https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/341763/res/7/</link>
<dc:date>2013-06-21T03:38:58+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[&gt;&gt;5　ぱぱさん元理事さんコメント有難うございます。70平米のモデルを示してみます。修積金　15750管理費　 7000こんな感じです。管理会社は竣工からの変更はありません。ＥＶ、駐車場、植栽の保守等は直発注です。バックリベートの有無は判りませんが駐車場のお金は管理費会計の扱いですが、約三割が修積金に資金移動している実績です。今回の修積金の値上げは、管理会社からの提案で．．．]]></content:encoded>
</item>
<item rdf:about="https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/341763/res/6/">
<title><![CDATA[6: 足らないから値上げじゃなくて、段階積立か．．．]]></title>
<link>https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/341763/res/6/</link>
<dc:date>2013-06-20T19:55:29+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[足らないから値上げじゃなくて、段階積立から均等積立への以降ってだけでしょ。金額の是非は計画内容が分からないのでなんとも言えませんが、ならせば3倍近くになるのは何の不思議もないですよ。元が安すぎるから3倍となるわけですから。]]></content:encoded>
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<item rdf:about="https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/341763/res/5/">
<title><![CDATA[5: 上げ過ぎと思いますが、物件概要で、総専．．．]]></title>
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<dc:date>2013-06-20T19:30:08+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[上げ過ぎと思いますが、物件概要で、総専有床面積÷と数でモデル化すると分かりやすいです。70平米なら15750円、管理費15000なら計30000円超えでマンションの価値が一気に下がりますよ。足らないから値上げではなく、修繕費を見直すべきでしょう。疑問点1・駐車場代19000円で不足は考えられない、何%か管理費会計に組み入れられていませんか？組み入れがあると見た目の管理費が安くなります．．．]]></content:encoded>
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<item rdf:about="https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/341763/res/4/">
<title><![CDATA[4: ご意見有難うございます。&gt;&gt．．．]]></title>
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<dc:date>2013-06-20T16:28:47+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[ご意見有難うございます。&gt;&gt;築8年これでやってきたのですか。どういったニュアンスなのでしょうか？。文字だけで測りかねるのですが、恐らく、こんな少額でよく運営を、、、、だと思います。確かに私もそう思いますので。修繕計画表では、竣工26年目の（あと18年）工事で約100万円が不足、30年目（長期修計表での最終年度）で1600万の不足となっております。しかし、これは管理会計剰余の資．．．]]></content:encoded>
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<item rdf:about="https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/341763/res/3/">
<title><![CDATA[3: 築8年これでやってきたのですか。となる．．．]]></title>
<link>https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/341763/res/3/</link>
<dc:date>2013-06-20T15:08:17+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[築8年これでやってきたのですか。となると、値上げの金額の前に、今後の修繕計画とそれに対する貯蓄がどうなっているかの確認がMUSTですね。それを見て、あげる金額と場合によってはやはり一時金が必要かもしれません。駐車場も同様ですが、当面の計画とそれに充てられる貯金の確認を踏まえた上で、2段式ですと1基当たり約8,000円/台・月が修繕積立金の国交省発の目安になっています。※2基だ．．．]]></content:encoded>
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<title><![CDATA[2: 御返答ありがとうございます。｢均等方式．．．]]></title>
<link>https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/341763/res/2/</link>
<dc:date>2013-06-20T14:24:56+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[御返答ありがとうございます。｢均等方式｣　については、言葉足らずでした。長期修繕計画に於いて、5年毎の段階的な値上げ(55%予定)一時金は想定しない。という内容を一気に、3倍弱引き上げて、その後は原則値上げしないという内容です。駐車場は、機械式2機　昇降横行パズル式賃貸料は、管理会計に組み込まれ、管理会計は現在まで、年平均150万の剰余が発生、それは総会決議を経て修積金に移動しています。．．．]]></content:encoded>
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<title><![CDATA[1: 均等方式ってのが意味不明ですが、仮に　．．．]]></title>
<link>https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/341763/res/1/</link>
<dc:date>2013-06-20T13:37:55+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[均等方式ってのが意味不明ですが、仮に　225円/㎡・月　と言うことでしたら、まあ、妥当な線でしょう。しかし、駐車場の方の事がこれではよく分かりません。どのような機械設備かで、更に徴収すべき金額が変わります。また、駐車場に関しては別会計を行っている場合もあり、規約、使用催促などを確認して検討する必要がありますよ。]]></content:encoded>
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