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<title><![CDATA[売るべきか貸すべきか]]></title>
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<description><![CDATA[今度、新しくマンションの購入契約を結びました。今住んでいるマンションは大手町から通勤２０分程度の、５０平米の分譲マンションで、２０００年に新築で、既にローンは完済いたしました。とりあえず、現時点の貯金と、所得で新規購入のマンションの頭金とローンそのものは大丈夫です。今悩んでいるのは、この今持っているマンションを売って頭金を増やすべきか、それとも貸しに出すべきかです。どちらが経済的か教えていただけま．．．]]></description>
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<title><![CDATA[30: ありがとうございました。]]></title>
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<dc:date>2006-07-22T09:09:00+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[ありがとうございました。]]></content:encoded>
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<title><![CDATA[29: &gt;&gt;27土地は買値と売値の差．．．]]></title>
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<dc:date>2006-07-22T08:45:00+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[&gt;&gt;27土地は買値と売値の差額分が売却益（損）。建物は、売却時の減価償却後残存価格が買値で、売値はゼロ。ですからこれが売却損。土地と建物の売却益と損をまず通算します。これを他の不動産の売却益（損）とも損益通算します。他の所得との損益通算は出来ませんし、翌年以降への繰越控除も青色申告していなければ出来ません。]]></content:encoded>
</item>
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<title><![CDATA[28: &gt;&gt;27儲かれば０９投稿の通．．．]]></title>
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<dc:date>2006-07-21T20:20:00+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[&gt;&gt;27儲かれば０９投稿の通りですよ。１０年までと１１年目以降で税率が異なります。但し、年のカウント方法にご注意。これも書かれていますね。損が出るなら、同じ不動産の譲渡所得同士での損益通算です。]]></content:encoded>
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<title><![CDATA[27: いつもありがとうございます。賃貸契約を交．．．]]></title>
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<dc:date>2006-07-21T17:44:00+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[いつもありがとうございます。賃貸契約を交わした以上、もう売ることは考えにくいので、別の角度からの質問です。10年後土地を売却する場合、（勿論建物の価値０で）買値の4500万と売り値（今と同じと仮定して）2500万の場合、課税金額はどうなるのですか？たびたびすみません。　スレ主さんごめんなさい。]]></content:encoded>
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<title><![CDATA[26: &gt;&gt;24２５投稿の訂正。×　．．．]]></title>
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<dc:date>2006-07-21T12:18:00+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[&gt;&gt;24２５投稿の訂正。×　建物を購入時点から減価償却して、売却時点の残存価格が、建物の取得価格です。○　建物を購入時点から減価償却して、売却時点での残存価格が、建物の買値です。]]></content:encoded>
</item>
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<title><![CDATA[25: &gt;&gt;24売却損を他の所得と複．．．]]></title>
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<dc:date>2006-07-21T11:40:00+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[&gt;&gt;24売却損を他の所得と複数年にわたって損益通算出来る特例は、２つあります。＜その１＞自家用住宅を買換する場合、前の自家用住宅の売却は新しい方を取得する前年から翌年の間に売却することが適用条件となっています。住宅ローンの有無は問いません。（今年から新しい住宅に移ったんなら、売却は来年までにしないと適用されませんよ。３年間というのは「新しい方の住宅に翌々年までに入居」の意味です。）＜そ．．．]]></content:encoded>
</item>
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<title><![CDATA[24: &gt;&gt;19さん売却損が3880．．．]]></title>
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<dc:date>2006-07-21T10:22:00+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[&gt;&gt;19さん売却損が3880万で、年収からして損益通算しても控除が1年と少ししか使えない状況でも「売却」が正しかったのでしょうか・・・？年間持ち出しが80万程度でも、後10年ローンを家賃収入で補填して、現土地値が底とみて10年後に更地で売却・との判断だったのですが。また、今からでも3年以内であれば売却損控除はつかえますよね？家が建っていればOKだったような・？話は戻りますが、新居の住宅．．．]]></content:encoded>
</item>
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<title><![CDATA[23: &gt;&gt;20常識なさすぎ。控除も．．．]]></title>
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<dc:date>2006-07-21T01:15:00+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[&gt;&gt;20常識なさすぎ。控除もしらないとは。社会人やっていけるの？]]></content:encoded>
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<item rdf:about="https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/16272/res/22/">
<title><![CDATA[22: 何か、全体に表示方法が変わりましたね。]]></title>
<link>https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/16272/res/22/</link>
<dc:date>2006-07-21T00:21:00+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[何か、全体に表示方法が変わりましたね。]]></content:encoded>
</item>
<item rdf:about="https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/16272/res/21/">
<title><![CDATA[21: &gt;&gt;20所得控除？税額控除？．．．]]></title>
<link>https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/16272/res/21/</link>
<dc:date>2006-07-19T07:39:00+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[&gt;&gt;20所得控除？税額控除？何の控除ですか？どの投稿のどの部分ですか？]]></content:encoded>
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<item rdf:about="https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/16272/res/20/">
<title><![CDATA[20: 控除の意味が解りません。交際費で落とすと．．．]]></title>
<link>https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/16272/res/20/</link>
<dc:date>2006-07-19T07:17:00+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[控除の意味が解りません。交際費で落とすとか良く聞くのですが落とすと言うのは何でしょうか？？どなたか知ってる人いましたらお願いします。]]></content:encoded>
</item>
<item rdf:about="https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/16272/res/19/">
<title><![CDATA[19: &gt;&gt;18住宅を賃貸に出さずに．．．]]></title>
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<dc:date>2006-07-18T11:42:00+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[&gt;&gt;18住宅を賃貸に出さずに売却損を出した場合は、翌年以降他の所得と損益通算出来たのに。税務署は今のうちから行った方がいいですよ。勿論、今の自分の住居がある所を管轄する税務署へ。１２年分の減価償却計算、途中（１９９８年から）で耐用年数が変わるから、この点を詳しく教えてもらうことです。建物構造により耐用年数が違いますから、どのような構造かは予め把握しておく必要があります。やり方さえわかれ．．．]]></content:encoded>
</item>
<item rdf:about="https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/16272/res/18/">
<title><![CDATA[18: １７さん、ありがとうございました。仕方が．．．]]></title>
<link>https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/16272/res/18/</link>
<dc:date>2006-07-18T09:26:00+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[１７さん、ありがとうございました。仕方がないので、12月ごろになったら税務署に出向いて聞いてみます。何度か足を運べばきっとわかるようになりますよね・・・。それにしても、借家にするって結構大変なんですね・・・。せめて半額になれば売ってもよかったのですが・・それでも損ですけど。5月は両方の固定資産税でたいへん、新居の住民税にびっくり！所得税だっていっぱい払ってるのにな・・・。硝子張りのサラリーマンです．．．]]></content:encoded>
</item>
<item rdf:about="https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/16272/res/17/">
<title><![CDATA[17: &gt;&gt;16家賃収入は収入側、管．．．]]></title>
<link>https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/16272/res/17/</link>
<dc:date>2006-07-18T07:45:00+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[&gt;&gt;16家賃収入は収入側、管理費とその消費税等は費用側に計上します。住宅だけの場合は家賃収入に消費税がかかりませんが、店舗だと消費税がかかるので、通常はこのように区分します。維持管理費といっても、直接住宅を貸付するのに必要な費用しか計上出来ません。事務連絡の通信費や管理会社との懇談費用・交通費などは認めてもらえます。減価償却費の計算はどうされましたか？この分の費用計上が抜けていますよ。．．．]]></content:encoded>
</item>
<item rdf:about="https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/16272/res/16/">
<title><![CDATA[16: 単純に考えて、　6380万で買いました。．．．]]></title>
<link>https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/16272/res/16/</link>
<dc:date>2006-07-17T23:55:00+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[単純に考えて、　6380万で買いました。　4080万は払いましたが。残金2300万残っていて　支払ってます。　家賃が12月まで10ヶ月分(115万）入りましたが、入居前　修繕費として30万かかりました。　維持管理費が5千X10ヶ月で5万。という場合、支払利息分と維持管理費、修繕費の合計は受け取り家賃から差し引いた後が「課税対象」と考えればいいのでしょうか？土地と家のローンの按分というのは、この場合．．．]]></content:encoded>
</item>
<item rdf:about="https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/16272/res/15/">
<title><![CDATA[15: 色々と、ありがとうございました。教えてい．．．]]></title>
<link>https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/16272/res/15/</link>
<dc:date>2006-07-17T20:06:00+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[色々と、ありがとうございました。教えていただいたことを元に、ちょっと原価計算やら利回りやらを計算してみますね。]]></content:encoded>
</item>
<item rdf:about="https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/16272/res/14/">
<title><![CDATA[14: とりあえず、ありがとうございました。子ど．．．]]></title>
<link>https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/16272/res/14/</link>
<dc:date>2006-07-17T12:43:00+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[とりあえず、ありがとうございました。子どもの昼食を用意してから詳しく読ませていただきます。なんか私でできるかな・・・。心配です。土地　　坪単価90万X50坪=4500万家　　　坪単価65万X28坪=1880万　合計6380万でした。「売りたて」というものです。今現在は土地値は坪50万程度での取引のようです・・・。ローンの残債は2300万程でしょうか。家賃収入は11万5千円ですが、管理費を5千円ほど．．．]]></content:encoded>
</item>
<item rdf:about="https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/16272/res/13/">
<title><![CDATA[13: &gt;&gt;11鉄筋鉄骨造は４７年、．．．]]></title>
<link>https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/16272/res/13/</link>
<dc:date>2006-07-17T12:24:00+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[&gt;&gt;11鉄筋鉄骨造は４７年、重量鉄骨造が３４年です。償却率は法律で決まっていますので、少数第３位まで正しい値のものを使ってください。アパートローンは、土地が無借金だと意外と簡単に審査が通ります。現在の住宅ローンはよほど過剰でなければ問題ありません。また住宅ローンを借りている銀行に届けは不要です。これから逆に住宅ローンを借りる場合でも、既存のアパートローン分は審査対象になりません。事業資．．．]]></content:encoded>
</item>
<item rdf:about="https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/16272/res/12/">
<title><![CDATA[12: １０投稿を整理してまとめると、＜ローンの．．．]]></title>
<link>https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/16272/res/12/</link>
<dc:date>2006-07-17T12:12:00+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[１０投稿を整理してまとめると、＜ローンの配分＞土地と建物に別々のローンを組んだ場合は、その残債額。毎月払っている利息金額を個別に累計する。土地と建物をまとめて一つのローンを組んだ場合は、最初に土地と建物の取得価格を分離する。取得価格で最初は按分し、以後は土地部分の残債額からローン残高を控除していく。その年の按分率は年初と年末の残債額平均値を昨年の平均値からの減少分を、土地部分の残債額から控除する。．．．]]></content:encoded>
</item>
<item rdf:about="https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/16272/res/11/">
<title><![CDATA[11: &gt;7これって新居の住宅ローンを組ん．．．]]></title>
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<dc:date>2006-07-17T11:56:00+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[&gt;7これって新居の住宅ローンを組んだ後に、新しくローンを組んでもOKなのでしょうか？債務を勝手に増やしたら銀行の方からクレームが来るのかな、なんて心配したのですが。あと、こういった積極的な投資をする場合、自分ではどこで買えば良いのかとか、誰に設計・建設を頼めばいいのかとか全然分かりませんが、どうするのでしょうか、普通？今のマンションをそのまま貸す、というのはやはり非効率的ですか・・・。一番お．．．]]></content:encoded>
</item>
<item rdf:about="https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/16272/res/10/">
<title><![CDATA[10: &gt;&gt;08＞残債の土地、建物の．．．]]></title>
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<dc:date>2006-07-17T11:55:00+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[&gt;&gt;08＞残債の土地、建物の＞配分はこちらで申告するのですか？まず、土地と建物の現在価格を把握するのが先決です。土地と建物の購入時の金額は把握されていますか？土地は取得時の価格、建物は取得時から減価償却計算をして年初と年末分を算出します。６年程前に建物の法定耐用年数が変更されていますので、６年以上前からの建物だとそこから耐用年数を変えて計算が必要です。建物については定額法しか認められて．．．]]></content:encoded>
</item>
<item rdf:about="https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/16272/res/9/">
<title><![CDATA[9: &gt;&gt;05２０００年中に取得、．．．]]></title>
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<dc:date>2006-07-17T11:35:00+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[&gt;&gt;05２０００年中に取得、２００６年以降に譲渡なら、長期譲渡所得になります。税率は短期譲渡だと３９％ですが、長期譲渡の５年超で２０％になります。国税と地方税の合計ですので、念のため。なお１０年超の場合は、同じ長期譲渡でも６０００万円までは１４％です。３０００万円の居住用資産の特別控除を使うことは出来ます。その場合は、新しい方の家の住宅ローン減税は受けられなくなります。損失が出ても、住．．．]]></content:encoded>
</item>
<item rdf:about="https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/16272/res/8/">
<title><![CDATA[8: ＞＞０３さん。　別件すみません。昨年末、．．．]]></title>
<link>https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/16272/res/8/</link>
<dc:date>2006-07-17T11:35:00+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[＞＞０３さん。　別件すみません。昨年末、新居に引越し、前の家を賃貸にだしています。借家として稼動しだしたのは今年の3月からで、ローン残債があり毎月2万とボーナス分を年間60万負担しています。来年3月に初めて家賃収入を申告するのですが、残債の土地、建物の配分はこちらで申告するのですか？ちなみに売りに出したのですが、買値の半分以下でも売れず、ローンの残債程度にしかならなかったので、賃貸にしています。土．．．]]></content:encoded>
</item>
<item rdf:about="https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/16272/res/7/">
<title><![CDATA[7: &gt;&gt;05売却が賢明だと思いま．．．]]></title>
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<dc:date>2006-07-17T11:03:00+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[&gt;&gt;05売却が賢明だと思います。丁度、今年から５年の軽減処置が終わり、建物部分の固定資産税が上がっていますね。住宅ローン控除も年々少なくなりました。売却資金で住宅ローンを減らすのも一つの選択肢です。しかし、土地をその売却資金で別に購入するという選択肢があります。そこに賃貸住宅を全額借金して建設して貸すんです。建物のみを全額借金してローンを別に組むことは可能です。こうすると、不動産所得は．．．]]></content:encoded>
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<item rdf:about="https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/16272/res/6/">
<title><![CDATA[6: （遅れましたが、書き込みありがとうござい．．．]]></title>
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<dc:date>2006-07-17T10:24:00+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[（遅れましたが、書き込みありがとうございます）]]></content:encoded>
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<item rdf:about="https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/16272/res/5/">
<title><![CDATA[5: ぎりぎり５０平米を超えています。私もロー．．．]]></title>
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<dc:date>2006-07-17T10:23:00+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[ぎりぎり５０平米を超えています。私もローンの税額控除を受けていました。ローンを完済したのは失敗だったかなぁと私も今となれば思うのですが、今度の新居の分のローンを借りるためにも完済しておいた方が楽かな、とも思い頑張っちゃったんです。売った方が貸すよりも収益がでそうですか？年間の利回りとして、３．３％（住宅ローンの利子）よりでるかなぁと思ったのですが。]]></content:encoded>
</item>
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<title><![CDATA[4: &gt;&gt;01買う側のメリット、も．．．]]></title>
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<dc:date>2006-07-17T09:14:00+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[&gt;&gt;01買う側のメリット、もう一つあった。不動産取得税だ。５０平米以上だと１２００万円の控除がある。]]></content:encoded>
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<title><![CDATA[3: &gt;&gt;01＞５０平米の分譲マン．．．]]></title>
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<dc:date>2006-07-17T09:12:00+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[&gt;&gt;01＞５０平米の分譲マンション登記簿面積は５０平米ありますか？売却ではこれ以上か未満かで、買う側のメリット有無が発生します。住宅ローンの税額控除、相続時精算課税の適用の２つです。売出し価格を変える必要があります。賃貸に回すなら、ローンを完済したのは大きなマイナスです。不動産所得の必要経費が減ることになります。]]></content:encoded>
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<title><![CDATA[2: ５０平米しかないなら値段の付くうちに売り．．．]]></title>
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<dc:date>2006-07-17T06:14:00+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[５０平米しかないなら値段の付くうちに売り払った方が吉かと・・・]]></content:encoded>
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