積水ハウスのグランドメゾン品川シーサイドの杜ってどうですか？

なるようになるよ

3LDKいくらかな

中古価格から、積水の3LDKの価格予想をしてみました。


【中古HP掲載事例】
●ラグナタワー　

7階　2LDK 築12年　北向　
りんかい線 / 天王洲アイル駅 徒歩7分
東京モノレール / 天王洲アイル駅 徒歩12分
京急本線 / 新馬場駅 徒歩8分

5480万÷23.41坪(77.39㎡)→坪234万

http://www.athome.co.jp/mansion/6960541796/

●クレストタワー品川シーサイド　総戸数:404戸
10階　3LDK 築8年　東向
りんかい線「品川シーサイド」駅徒歩3分
京浜急行線「青物横丁」駅徒歩10分
京浜東北線・東急大井町線「大井町」駅徒歩17分

6380万÷23.18坪(76.63㎡)→坪275万

https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_shinagawa/nc_87295522/

●東京ナイル
12階　3LDK 築14年　東向　総戸数:365戸

ＪＲ京浜東北線「大井町」歩14分
京急本線「鮫洲」歩4分
りんかい線「品川シーサイド」歩9分

4980万円÷23.30坪(77.03㎡)→坪213万

https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_shinagawa/nc_87258023/

●品川シーサイドレジデンス
13階　2LDK 築17年　南向　 総戸数:422戸

りんかい線「品川シーサイド」駅　徒歩6分
りんかい線「天王洲アイル」駅　徒歩6分
東京モノレール「天王洲アイル」駅　徒歩9分
京浜急行線「新馬場」駅　徒歩10分
京浜急行線 「青物横丁」駅　徒歩13分

6280万円÷23.96坪(79.22㎡)→262万
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_shinagawa/nc_87250882/


【価格予想】
●グランドメゾン品川シーサイドの杜

3LDK 　新築　　総戸数:687戸

東京臨海高速鉄道りんかい線「品川シーサイド」駅徒歩3分
京急本線「青物横丁」駅徒歩6分
京急本線・JR山手線他「品川」駅（港南口）よりバス利用9分「都立八潮高校前」バス停下車徒歩2分

①5000万～　5000万÷21.86坪(72.27㎡)→坪228万　絶対ないな
①5500万～　5500万÷21.86坪(72.27㎡)→坪251万　広告用に爆安部屋つくるか?
②6000万～　6000万÷21.86坪(72.27㎡)→坪274万 あると嬉しいけどなー
③6500万～　6500万÷21.86坪(72.27㎡)→坪297万　この辺が現実的?

以下の4つの中古事例から、駅距離、地歴、立地(アクセス)、買物利便、築年数、仕様、管理、売主のブランド力、長期優良住宅等ハード面で比較してみると
少なくとも6500万はいく気がします。6000万前半があれば嬉しいかなといったところ。

昔の相場で考えてたらもう一般庶民には買えない価格になってきちゃってますね。

以下の4つの事例×
以上の4つの事例〇

https://manmani.net/?p=2816

https://manmani.net/?p=1595

こんなん勝手に書いてあるのがあったけど素材の引用とか許可とってんのかな

6500万中央値くらいなのが（販売上の）現実的なラインだと考えています。
タワー/レジデンスが無ければ、グランドメゾン江古田の杜の価格からすると、7000万いってもおかしくはないのですが、競合物件が（ある意味、２つも）あるおかげで価格は抑えざるを得ないのではないかと。
それでも6500万かーと思ってしまいますけどね。
タワーは南向き低層階70平米5800万くらいからありますから、いくら専有部分の仕様が劣るといっても価格という甘い蜜には逆らえません。
あとは、ここ最近の新築物件の不調ぶり。売れてるのはガーデンズ東京王子くらい？あのくらいの価格が丁度良い（買えない）という消費者の叫び声な気がします。
近隣のクレストタワー品川シーサイドは公式サイトを見ると70平米3LDKが5500万～が新築（新古）状態でまだ売れないようですね。
新築プレミアムや位置関係がありますから、同価格とはいえませんが、しかし6500万を超えてくると、日当たり最高とか眺望よしでもない限り普通に売れ残るのではないかと思います。
積水の戦略がゴクレやスミフさんと同じなら強気かもしれませんが、スミフさんでさえ最近、ちょっとひよっているような感じを受ける昨今、どうなんでしょうね。

>>346 マンション検討中さん
タワーは南向きで5000万台はなかったと思いますよ。すべて6000万以上だったかと。
今週もう少し詳細価格がでるようですが、それを受けて積水がどうでるか。
でも同じく6500万くらいかなと思います。

>>347 マンション検討中さん

むこうの宣伝みたいなのでアレなのですが、一応伝えておきます。
5000万円台後半はいくつかありますよ。価格表に出ていないだけで営業の方に、この部屋はと直接聞いてみてください。私は教えてもらえました。
まあ、最終決定の価格ではないのであくまで私が聞いた時点ではですが、いくつかは5000万円台があったと思います。

高くて買えない

私は今のマンションを売って住み替えたいんだけど、二重ローンは収入的に無理そうで、、、いい方法ありませんかね？
今のローンがあると、先に売ってからじゃないとローン組めなさそう。引っ越し二回するのは嫌だし。
物件的には、中古、新築含めて10件ほど見ましたが、他にはなかなかない魅力が沢山あるなと思っています。
どなたかいい方法教えていただけないでしょうか！？

プライムパークスよりさらに遅れての引き渡しということで、羽田新空路の影響がますますシビアですね。

プライムパークスに住むよりはましw
クレストタワーとかビュータワーとさして変わらないよね
個性がない

タワーは低層階だけお得。
ただ保育園の影響少なくとも何かしら受けるだろうな。
世知辛い世の中だが、子供の声ってトラブルになるケース多いから。

>>351 マンション検討中さん

騒音の影響が過剰だったとなり上がる方に1票！

すでに既出の話題ばかりで過剰に騒いでるのが極一部の方だけなのかなというのが私の印象です。まぁプライム含め売れ行きで影響あるかどうか結果は分かるでしょう。

グランドメゾン江古田の杜の第一期先着順住戸が下記の価格でも残っているようですね。

　☆F3タイプ　 71.31㎡　 5,670万円（5階）
　☆D3タイプ　 71.84㎡　 6,100万円（6階）

正直、グランドメゾン江古田の杜はもっと高いというイメージだったのですが、この価格でもまだ残っているとは。
調べてみたら、もともと出していた予定価格からさらに値下げを行っているみたいですね。
つまり値下げしなければならなかった、それくらい市場は冷えているということなのでしょう。
品川シーサイドは案外安くなるのではないでしょうか。6500万中央値という予想を以前かきこんだのですが、6500万というのは高すぎる気がしてきました。
グランドメゾン江古田の杜よりもシーサイドのほうは間取りの幅が小さく同じような条件の部屋ばかりなので、それが6500万ばかりというのは、値ごろ感ないし、いつでも買えるし、焦って買う必要もないので、様子見または検討対象外としてしまう人が多いのではないかと思います。
そしてこの新築不況ですから、今後新築物件の価格が上がるとは思えず、むしろ徐々に下がる方向であると考えているので早めに売ってしまわないとよりドツボにはまってしまう可能性がある昨今、もう少し抑えた値段で、売り切ってしまうような方向でくるのではないかなと思うようになりました。

>>350 匿名さん

停止条件付き買い替え特約とか、どうですか？
対応してくれるか分かりませんが

6500平均だと売れ残る可能性あるでしょ

積水も進んで売れ残りにはしたくはないだろうけど
売れ残りを屁とも思わないくらいの体力がある
会社だからね。仙川のグランドメゾンはここと同じ
長谷工だけど安くて早期に完売しましたね。

江古田の杜、駅から遠いけれど、安いですね。

江古田みたいな場所と比較されても…。

江古田と比較してるの一人だけでしょ。

江古田のほうが立地として安いのは確実ですが、にしても5600万台が余ってる状況で、6500万がぽんぽん売れるとはなかなか思えないです。
品川シーサイドもあくまでシーサイドですからね。少し前のイメージからいうと品川って名前はついてるけど「安い場所」です。

>>363 マンション検討中さん
中野区と言う不人気区の外れという広域立地も段違いだけど、
その最寄り駅までも3倍以上時間かかるという狭域立地も大きな差。
さらに徒歩1分の目の前に大きなイオンと言う条件の差からしたら、
妥当だと思うけどね。これからの近隣の再開発の有無と言う将来性の違いもある。

>>364 匿名さん

不動産は立地が9割というので、江古田が安いというのは納得いくのですが、だからといってシーサイドが高いかというのには納得がいかないと思うのです。
だって6500万出せるなら、中央区あたりならちょっと狭くはなりますが、3LDKが都心に買えなくもないですよ。さすがに一等地は無理ですが、東京駅2km以内でも、そこそこ候補はあるのではないかと思います。
また港区でも多少条件が悪かったり、面積を絞ったり2LDKに落とせるのならば買うことも不可能ではない価格です。そして不動産の価値としてはほぼ確実にそちらのほうが高いです。（海岸とかは微妙ですが）
グランドメゾンは私もよくできた（良く作りこんである）物件だと思いますが、しかし盲目的にならず、資産価値という観点で見るならもっと良い物件、立地がいくらでもあるのではないかと、そのような状況で本当に700弱という戸数が6500という数字で売れるのか、正直疑問だなと思う次第です。
もちろん、資産価値ということを気にせず、永住という思考でいて、近くにスーパーがあり、程よく緑に囲まれた場所で暮らすことに期待を寄せているという人を否定する気はありません。
私はあくまで、資産価値（払ったお金にたいして売るときどれだけ損をしないか）という点で見ています。

あなた様がおっしゃる、その中央区で狭くても良ければ6500万も出せば中央区の都心の物件が買えますって話でしたが、中央区といっても様々ですからね(晴海、月島、佃などは論外として)

どこの物件をいっているのか具体的に教えていただけませんか?

私も資産価値を真摯に気にするものの一人として気になります。

新築ですか?大きさはどのぐらいですか?狭くなるととおっしゃいましたが坪300万のエリアだと
2坪かわるだけで、えらい違いなのです。。。

港区でも多少条件が悪かったり、面積を絞ったり2LDKに落とせる
中央区で狭くても良ければ

と比較的抽象的なものですから、具体的な物件名を教えていただければ幸いです。

どうかお知恵をいただければ

つ

つ1

つ2

>>366 匿名さん

具体例をということなので、反論は多々あるかとは思いますが、今調べてみたものを上げさせて頂きます。
中央区なら例えばピアーズ日本橋箱崎町はどうでしょう？
狭小3LDKで人によってはこんな小さな面積で3LDKなんて、とおっしゃると思いますが一応3LDK中央区で買えます。
2LDKまで絞れば予算内、3LDKだと予算は少々オーバーしますがブランズ日本橋浜町公園はいかがでしょうか。
また中央区、千代田区アドレスは混在していますが馬喰町周りは最近、建設ラッシュなので調べてみれば、同価格およびこれ以下で買える物件はあるのではないでしょうか？
港区なら、新築というにははばかられますが、クレストプライムタワー芝は2LDK6500万で買えます。
中古でもよければ結構いろいろありますよね。
少々はずれますが、目黒徒歩8分リビオ目黒はそこそこ安く出ていたと思います。隣のルジェンテ目黒は6200万で2LDKが買えます（した）。品川区ではありますが山の手内五反田駅徒歩数分という場所にも値段が判明しているものがちょっと、これから判明しおそらく6500くらいで買えるものがいくらかあるように思います。山手線駅徒歩数分というのはいつの時代でも強いと思います。
どのように評価されるのかはあなた様次第なので、こんな物件に資産価値はない馬鹿めと思われるかもしれませんが、今現在売りにでているような物件の一例として、ないわけではない、ということで上げさせていただきました。
グランドメゾン品川シーサイドの完成は三年後です。今現在の情報でも少し調べるとこれくらいあるので、三年間というスパンで見ればもっとお買い得な物件もでてくるように自分は思います。

ピアーズ日本橋箱崎町 最低 価格6500万～
最低価格じゃん？
最低価格で比較しても意味ないじゃん笑

>>371 匿名さん
最低6600台だから6680とかじゃないかな?
箱崎JCTの首都高隣接で狭小3LDKはさすがに候補にはあがらないな...
ここ窓開けられないんじゃないか？ 排気的にも騒音的にも...

ここだって昼間は航空機の騒音で窓開けられないしね

江古田の森公園近辺は、都心に近いのに田舎みたいにのんびりしてて環境は最高ですよ。

品川シーサイド近辺のような殺伐感は皆無です。
仕事命！な人なら品川近辺がいいと思いますが、
普通に幸せに暮らしたいなら、自然が多く、落ち着いた場所がおススメです。

>>374 匿名さん

24時間365日の箱崎と比較されても、、

騒音が嫌なら検討止めればいいのにね。なんだか只の物件ネガみたいな人いますね。

騒音が嫌なら、安くて静かなド郊外の江古田にすればいい。

>>378
新江古田駅から新宿駅まで１６分ですが・・。運賃も２２０円。
一方、品川シーサイド駅から新宿駅まで１９分、運賃４４０円。

江古田駅から池袋駅まで７分、１８０円。
品川シーサイド駅から池袋駅まで２８分、運賃４７０円。

どちらが都心に近い＆便利かは、目的地によるでしょうね。

次に大きな地震が起きたら、東京の東側から西側に大移動が起こるでしょうね。
そうすれば、武蔵野台地で地盤が強固な城西の資産価値がアップするのは目に見えています。
城西、買うなら今のうちですよ。

>>379 匿名さん

新宿や池袋は都心じゃないけれど？
ここは駅徒歩3分。
新江古田まで10分と江古田まで17分(笑)を足しておきなよ。

>>381
まあ、都心をどこにするか判断基準はそれぞれと思いますが・・。
ちなみに江古田の森から中野駅まで目の前のバス停からバスで２０分です。

中野は大きな商店街や公園が駅前にあって魅力的な街ですよ。

品川シーサイドにも商店街とかあります？歴史が浅そうですけど。

住人の口コミ

品川シーサイド：平均点数３．８
http://house.goo.ne.jp/chiiki/town/tokyo/ensen/394/2394150/
・癒される場所が川くらいしかない。
・もともとは工業地帯であるため、AEON品川シーサイドショッピングセンター以外にお店は少ないです。

新江古田：平均点数３．９
・駅周辺は静かで落ち着いた住宅街になっていて治安がとても良いので、子育てをするには最適の環境なのは満足しています。
・駅周辺にはスーパーがありますが、商店街やショッピングセンターはないため、洋服や洒落たものなどを買いたい時には他の街に出向かなくてはいけないことが不便です。

江古田：平均点数４．１
http://house.goo.ne.jp/chiiki/town/tokyo/ensen/281/2281040/
・商店街が充実しており、安い定食屋や居酒屋が多くあります。おいしそうなお店をさがしながら散策すると楽しいです。
・池袋などの都心に近いのに、下町といった雰囲気なので住み心地が良いです。この辺りの住宅街は環境がとても良いところです。



結論：どっちもどっち、ですね。

そもそも、比較対象はタワーであって、江古田じゃないなら

>>382 匿名さん

商店街は旧東海道にありますよ、一応

江古田って名前からして田舎臭い。商店街がある町はイオンみたいな便利な大規模店舗に反対するから発展しないんだよね。今や商店街で買い物しないよ。

まぁどこが勤務地かにもよるけど交通費は普通の会社ならまず出るから
あんまり比較しても意味はないかな。都心にも駅にも近いこちらを便利に感じる人も多いでしょう。
なんだか比較のポイントがずれてる気もしますが、、、
両方のグランドメゾンをディスりたいのか江古田との対立の構図に持ち込みたいのかよく分からない方ですね。

>>382 匿名さん

青物横丁は旧東海道ですよ、街の歴史で比べれば明らかに勝るんですが…。
品川シーサイドから青物横丁まで歩いて10分程度。
江古田の森(笑)からバスで20分の中野の商店街の歴史まで引っ張り出してきて、バカ丸出しはちょっと…

>>380 匿名さん

武蔵野台地なんて不便な場所と比較できませんよ。

江古田ってどこにあるの？
埼玉県？

江古田駅徒歩17分がありなら、ここから大井町駅まで徒歩17分で行けちゃいますけど(笑)
商店街に用ならもっと早く着きますね。

正直、練馬ナンバーは少し嫌ですねぇ

もう江古田と比較しても意味ないので品川シーサイドの話で盛り上がりましょうよ。

地震が起きて泣いて西側にやって来ても遅いですよ、って事。
好きなほうで決めてくださいな。

>>393 マンション検討中さん

激しく同意します。江古田の営業には消えてもらいたい。品川シーサイドでのマンションを検討しているスレに同じ積水とはいえ、場違いなマンションの話をされても邪魔でしかない。やるなら江古田とやら周辺のマンションスレでやってくれ。

>>382 匿名さん

中野までバスで20分
品川までバスで10分

一般的にどっちがいいか、考えるまでもない

>>382 匿名さん

浅いのは品川シーサイドの歴史ではなく、あなたの教養のようですね。

どう見ても江古田の営業じゃないでしょう。ここで宣伝しても大した意味ないでしょうし、やるなら他社の物件や違うエリアでやるでしょうから。シーサイドアンチか積水アンチとかじゃないですかね。

>>394 匿名さん

杭を43.5mも打ち込むとは随分とユルユルの地盤の様ですね。
ここはまだ公表されていませんが、周りのいくつかのマンションを見ると支持層まで20m前後の様ですから半分くらいの杭長ですよ。

それかプライムパークスの営業が荒らしてるのか笑

プライムパークスへの熱い風評被害

セキスイが、どっちかのグランドメゾンをタダでくれる。
と、両地域に地縁が無い人に言ったら、普通に殆どの人は品川シーサイドを選ぶでしょうね。それが答え。

ホントにあるのね。
江古田の森に江古田の杜。

値段度外視なら品川シーサイドは確実
コスパでいったら?で考えないと意味ないわな
シーサイドの価格でてないから江古田とは比べようもないけど江古田の価格は結構安いと思った
だけど江古田に5000後半から6000出すならプライムタワー買うかな
どうしてもグランドメゾン住みたいわけじゃなくてシーサイド＋グランドメゾンがいいと思ってるわけで。
まあそれもコスパ次第だから、どれくらいまでなら買ってもいいか、いまだに決めかねてる

天王洲のスミフ物件も含めて検討してるんですが、ここの検討者さんで天王洲も検討先に入ってる人はそんなに多くないんですかね？

天王洲は住みにくいでしょ。運河くさいし。

天王洲にあるTYハーバーでの休日の朝、新聞を読みながらモーニングってのもなかなかいいですよ。2回しかないですけどw

>>406 匿名さん
お近くの勝島運河の方が臭いかも？

天王洲の住不の辺りは、運河よりトラックだらけで排気ガスの臭いがきつかった。

運河沿いよりはましかと…

パン屋を入れた理由って知ってる方います？またどう思いますか？

>>405 匿名さん
天王洲、見学に行きましたが、なかなか海に面したマンション良いと思いました。内装も綺麗でしたし、けっこう悩みました。
が、色々と気になったこととしては海の反対は倉庫だらけで何もなく、買い物するにも周りに何もないし、住むには不便だと思い検討をやめました。シーサイドにいま賃貸で住んでいますが、なんとなくシーサイドのほうが暮らしやすいのかなと思いました。天王洲は天王洲の良さがあるんでしょうが、マンション見学だけでは、わかりませんでした。また
3LDKで72平米以上を探しており、予算的にも7000万が限界だったので諦めました。
ただ海沿いの景色はやはり綺麗でなかなか心惹かれましたので、そういうところに価値を見出す人はそれなりにいそうだなとも思いました。
価値観次第だと思います。間違いなくプライムタワーよりはしっかり作られてます。

どなたか価格表をアップしていただけないでしょうか。まだ詳細は出ていませんかね。

>>413 マンション検討中さん
プライムは先日詳細な価格が出ましたが、グランドメゾンはまだまったく出していません。1月末にざっくりとした価格を出るようです。

私は天王洲から住み替え天王洲はファミリーには、酷な街です

私は天王洲の運河や海沿いの景色に憧れて、新婚当初住んだのですが、子供が産まれたら、結局スーパーが遠かったり、保育園小学校中学校が遠かったり、共働きの子育て世代が住むには不便さを感じ、現在品川シーサイドへの住み替えを考えてます。
ファミリーには品川シーサイドがいいかなと

>>416 匿名さん
天王洲のどのへんですか？

>>414 匿名さん
プライムの詳細価格ってどこかにございますか？
ざっくり版しか見たことありませんで。

>>418 匿名さん
367.368にプライムタワーの価格がアップされてますよ。369はプライムのレジデンスの価格です。

確かに天王洲はファミリー向けではないな。

>>417 通りがかりさん

同感。天王洲の運河は、倉庫やトラックが見えて憧れるほどの景色ではないですよ。WCTはスーパー併設で話が合わないし。

天王洲は出来た当初はもっとたくさんお店があり活気もあったし発展するはずだったんですよね。
それがあんなに過疎ってしまい住みずらい場所になってしまいました。
中に入ったスーパーが残念なものだったのでそれが敗因だと思ってます。
徒歩圏内では日用品が手に入らないんですから。

天王洲は住むというより利用する街。
ジョギングしたりランチをしたり。
この辺りは自転車あれば問題なしですけどね。

やっぱり大森海岸と天王洲と品川シーサイドで比較だね

>>424 匿名さん
この３つなら文句なしで品川シーサイド（青物横丁）
土地は品川に近い天王洲の方が高いかもしれないが、圧倒的に生活してからの便利さは品川シーサイド（青物横丁）

http://www.kantei.ne.jp/jusin/jusin_bn728.html

上記のURLは京急本線沿いの駅それぞれの価格だけど、やっぱり青物横丁（品川シーサイド）のいいところは、安いのに生活が便利でほどよく品川（から都心）へ近いというところだと思うんだよね。

暮らす街・子育てをする街として考えると、天王洲アイルはちょっとね。
治安もイマイチだし。

天王洲という街に住友ブランドが加わることに価値がある。

天王洲アイルの方が都心から近い(距離的)し、物件価格も高いんでしょうけど、私も皆さんと同じで、住むなら断然品川シーサイドですね。庶民的でおしゃれ感はないショップ群だけど、やっぱりイオン&オーバルガーデンは便利だと思いますし、青物横丁使っての京急・都営浅草線利用も出来るのは魅力的です。
グランドメゾンとプライムパークス、あと売れ残りのクレストタワーで検討中です。今この低金利で住宅ローン組める&実物見て決められる、でクレストタワーもありかなぁって思ってます。

この辺空気汚いから子育てには向いてないのでは。

この辺空気汚いから子育てには向いてないのでは。高速道路の近くですし。
独身にはいいと思います。

その子供も数年たてば大人になり独身者。

>>431 匿名さん
空気を心配するのであれば、羽田空港の新ルートでの80dbの騒音の方が子供には良くないと思いますよ

>>433 匿名さん
騒音の話題、もういいです。
何回も出てきてますから。

排気ガスは天王洲や大森海岸よりかは幾分マシな気も。
新ルートの騒音はどうなることやら。

>>433 匿名さん

騒音問題については何度も出てきているので過去の皆さんの投稿をみてください。

騒音、排ガス、、都心で公害で心配ないところあれば逆に教えてもらいたい。
ここは埋め立てだから、液状化も浸水のこともあるし。ハザードマップもあてにならないし

ネタが出尽くした感ありますね。来週末にまた価格が出るとタワー側も含めまた、盛り上がりそうですね。

タワー側は既に今後のスケジュールも出ており、2月上旬から要望書の受け付けも開始するみたいですし、グランドメゾン側との駆け引きが気になります。

グランドメゾンの価格次第では、どちらかに人気が偏りそうですね。

懸念される問題はどんどん出して議論し、必要があればデベに事実確認をして改善してもらうことも必要。

少なからずみんな価格に期待してるよね
プライムパークスの低層階よりは高いだろうけど、そう遠くない価格くらいで買えるんじゃないかってさ
逆に言うと期待を悪い意味で裏切って高額だったらサーっと引いていきそう