ザ・パークハウス 文京白山についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：東京都文京区白山１丁目134番11他1筆（地番）
交通：都営三田線「白山」駅A1出口 徒歩5分
東京メトロ南北線「東大前」駅2番出口 徒歩8分
都営大江戸線・三田線「春日」駅A6出口 徒歩11分
東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅8出口 徒歩14分
間取：1DK～3LDK
面積：38.32m2～79.73m2
売主：三菱地所レジデンス株式会社
施工会社： 大豊建設株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2016-02-18 13:39:42
駅まで徒歩５分で便利で良いマンションだと気になっていました。
まだ販売開始になっていないのでですが
もう価格帯って公表さてれいるのですか?
1億円とか書かれている方がいらっしゃいますが、ただただ驚きです。
三菱地所ということもあるのかと思いますがそれがホント絵なら高過ぎて買えないです。。。
大体の価格は教えてくれますよ。
1億から1.2億とかだったかな？
高すぎて諦めました。
なんで小日向より高いの？
先日見学に行った際に予定価格を見せてもらい
ました。
99の方の方はどの部屋の金額を言っているか
わかりませんが、1億を越えるのは最上階とか
です。
ほとんどが8000万円台です。
7000万円台の部屋もありました。
101さんありがとうございます。
単価的に逆算していくとそういう風になってきますよね。
この辺りだと101さんが書かれている額が今の相場くらい。
数年前から考えば高いかもしれないですが、
まあ、こんな感じですよね〜と言っても過言ではないんじゃないでしょうか。
どうしても価格を見ていると、一番高い部屋のインパクトが強くなってしまうので
99さんもそうだったのかもしれません。
小学校の学区がすぐ裏の誠之じゃなくて指ヶ谷というのが残念です。。。
間取りは南東角部屋のGタイプが使い勝手が良さそうですが、8000後半ぐらいでしょうか？
隣に誠し小学校との間には、かなりの高度の差があったはず。パークハウスの方がかなり低地。
103さん
9000万代ですよ。高すぎる。
低層階のみそれ以下です。
再開発の恩恵をうけられるんだからそれくらいはします
徒歩圏でしよ
直接的な恩恵があるかどうかっていうのはわからないですが、
まあ徒歩圏なので何かしらあれば良いということになってきますよね。
もうすぐ第1期の受付ってことですが要望書どれくらい集まっているのでしょう。
あまり巨大というほどの規模じゃないのでしかたがないのかも知れないですが
リビング内の梁はやはりあったりするということになってくるんですね。
まるっきりないと言うのはむずかしいのかなぁ
元ご近所です。小学校区についてですが地図でみると誠之が近くみえますが正門は反対側で、前に投稿ある通り本物件が坂下で裏は切り立ってます。
音楽とか運動会の音は誠之がよく聞こえます。指ケ谷は白山通り挟むためか全く聞こえません。
間取りマニアさんのコラムに載りましたね、なるほどなぁ。と思いました。
売れ行きは順調なんでしょうかね？
DMが結構来ます。やっぱり高いんじゃないの〜
第1期20戸販売でしたが、やっぱり完売はしてないみたいですね。
先着販売してますね。１日に何度も同じ案内メールが来ました。
どこもかしこも高いですね。。
待てる人は待ったほうがいいのかな
1,2年経てば全体的に相場は下がってくるものでしょうか？
>>115 匿名さん
23区は異常な高騰なので、10%くらいは下がると思います。
ただ、急落するのかジワジワ下がるかは分かりませんし、当たり前ですが個々の物件によりけりでしょう。
後楽園、春日周辺は駅前再開発もあるので、2020年までは中々下がらないのでは？
本郷1丁目にもまた建ちますしね。
これ以上高くなると手が出ませんが。
再開発があることを思うと、急落する可能性が低く、ということですか。
この辺りを考える人にとってはそれはどう左右するのか。
再開発された後というのも急落する可能性は低いのではないかなと思ったり
再開発時をピークと見ている場合もあると思いますが、一般的にはどちらのほうが可能性としては高いのでしょうか。
市況に関しては既に色々な分析/予想がされていますが、再開発やオリンピックが
終わったら下がるというのは、根拠は薄い話であると個人的には思います。
それらで価格高騰の原因がなくなるというわけではないのですから。
仮に待ち続けて物件価格が1割下がるとしても、その間に同程度の家賃が
かかるなら意味がなく、たんに買うのが遅れるというだけになりますし。
それに4-5年後に販売開始するマンションに入居出来るのは、さらにその2年後位ですよね。
6-7年間待つというのはライフプラン的にも決して短い期間ではありません。
個人の価値観次第ですが、明確に下がるのかは不明なまま数年待つというのも
ひとつの賭けだと思います。時間はお金で買い戻せませんしね。
結局は運命を感じた時が買い時ってことなんでしょう…
今だって下がるか？下がるかな？と思いつつ、思っていたよりも下がっていなかったり。
専門家だってわからないことですので、
あまりに先を心配しすぎて動けないのもなぁとは思います。
投資だけされている方だとまた違う考え方なのかもしれないですけれども。
今は一番高いという時でしょうか？都心回帰で結構需要がありますがその内落ち着いてくるかなと思います。オリンピックや都政に期待をかけてまだまだ高いかもと思ったり。景気が良くなると消費税も上がるでしょうから余りぐずぐずしてもいられないですが、供給過剰になればサービスがよくなったり、価格も下がったりするかもと揺れます
そう思って待ち構えている層（人々）もいるかと思います。ということは、例え全体の市況（平均）がさがっても、山手線内の立地や条件のいいところは、下がったと思いきやすぐに買い手（虎視眈々層）が出てくるので意外に下がらないのでは？
次の販売って1期4次。2戸だけの販売。
要望書が入っているところだけっていうところなのかもしれないですね。
ある意味、今は選択肢が未販売住戸全体にあるというふうに考えても良いのかしら。
全体の市場が下がっていても、山手線の内側は下がり過ぎはしないという解釈で良いのでしょうか。
ただ今現在どんどんマンションは増えていますし、
あまり安直に考えられないこともあるのではないかしらと思いました。
もちろん、山手線の内側と言っても玉石混交ですから、本当にいいものを見極められる目が大切です。それは、同じ物件の中の個別の住戸についてもいえますね。概して、いいものは先になくなり（売約済み）、残った（後回しにされる）のは魅力に劣るものが多いです。
実需の人の限界を超えた価格になってきて、投資家も利回り悪くて少し引き気味なので最近は動きが悪いですね。
多少の下げは今後ありそうです。
大きく下がるのは何かショック、例えば中国発のバブル崩壊とかがあった時のみでしょう。東京に限らず、海外でもロンドン以外は都心不動産バブル真っ只中ですからね…金利が低くてお金持ちが余らせてると不動産に流れ込みますよね。
なんだか、為替も株価も大変なことになってきましたね。来年も結局、マンション市況は崩れない? そして東京オリンピックまでは下がることはない??のでしょうか？
なんかこのスレ相場の話しかしてないですね。
待ってても下がりませんよ〜って言いたい営業さんかな？
この価格帯は、なかなか波のサラリーマンでは購入しがたいかなと感じます。
複線利用出来るとはいえ、子育てにこれから費用がかかると考えると
立地の良さだけでは選べないなと感じました。
眺望もよいだけに残念。
ただ、部屋数の少ない間取りが多いので単身者やdinks向け物件?とも思えます。
場所いいか？この辺りって新築の賃貸マンションでもなかなか借り手つかないイメージだけど。
誠之小校区じゃないし。
白山上の商店街でマンションが2つ建設中ですね。選択肢が広がるのは良いのですが、商店、飲食店が減るのは寂しいですね。
白山という地名で、そんなにいい立地とは思えないなと考えるのは私だけでしょうか。
近くのグローリオは住所は白山、白山駅徒歩5分、東大前徒歩6分で、名前はグローリオ文京東大前。白山の名を選んでいないんですよね。
132さん
東大と白山では、どう考えても東京大学の知名度が高く、箔がつくからではないですか？
文京区の地名としては、本郷、小日向、西片、本駒、辺りより下がりますが、
そこまで悪い立地とは思わないですよ。
私は本郷住まいですが、白山の方が生活利便性は高いと思います。
132さん＞グローリオは白山では無いですよ。西片です。
駅に近く便利な立地だと感じます。
買い物施設はミニ店舗、いわゆる都市型スーパーが多いのでしょうか。
週末はオリンピックでまとめ買い、平日は近くのまいばすけっとで
食材を買い足すスタイルになりそうですね。
まいばすけっとは馴染みがありませんが、日用品の扱いもありますか？
135さん
ここのオリンピックは、残念ながら食品扱っていないです。
まいバスケットは奥が広くなっているので、間口の割に充実していると思います。日用品も置いてありますよ。
スーパーだと、クイーンズ(オリンピック向かい)か、グルメシティ。白山上の三徳かコープでしょうか。あとはスターフルーツなどの八百屋、果物屋ですね。
136さん
ご近所の方でしょうか。ご親切に教えていただきありがとうございます。
デジタルチラシを読んでみましたが、最寄りのオリンピックは食品店ではなく
ホームセンターのような日用雑貨を扱う店舗でしたか。
三徳までは徒歩9分だそうなので、自転車があれば何かと便利そうですね。
＞１３７
１３６さんではないですが、
コープや三徳といった白山上までの坂は結構急なので、電動自転車じゃないときついですよ。
まいバスケットが使い勝手いいですかね。
クイーンズやグルメシティでも坂がなくいけるのでいいですが、白山通りを渡るので少し遠い印象あるし。
スーパーでも大体の日用雑貨は買えますけれど日用雑貨を色々買いたい時ってありますね。
洗剤のケースがいとかクツ下とか、ちょっとした家電、文具、キッチン用品があるのは便利だと思います。
>>136さん
ありがとうございます。すごく参考になります。
スーパー、ドラッグストアも併設だと便利ですよね。なので、週末はイオンに行っちゃったりします。食品も薬も、子供のグッズも揃ったらいいのにと思っています。
値段はほぼ一緒でしょうか。
いざとなったら、ネットスーパー利用すればいいかとも思っています。
ただ、時々、エリア外のこともあるので注意しなきゃですね。
この付近だとグローリオのほうが良さそうですね。誠之小学校校区だし、東大前駅も徒歩圏内。
でもデベのランクが２ランク落ちる感じですね。
オリンピック、食品は扱っていないですがホームセンターなのでなんだかんだでありがたいです。ちょっとしたものを買いに行く時には便利ですよ。
都心部って意外とホームセンターってなくて。
日頃のお買い物、特に生鮮は何かしら工夫をしないととなりますね。
ネットスーパーはありますが、自分の目で見て買いたい人は電動自転車で遠征、という感じでしょうか。
ここなら白山駅前のサントクとCO・OPでしょう
管理修繕費が初期から高めになっていると思いました。
一番高い月額で３万以上なので将来的にどのくらいまで上がっていくのか不安はありそう。
下手したら５万くらいになってしまうかも
小戸数は住みやすさがある分、維持費の負担額が増えてしまうんですよね。
将来リセールする場合、高額な管理修繕費はマイナスになってきてしまいそうなのはありますが、利便性が良さそうなのはメリットでしょう
月々の固定費が高くなってしまっているのは言われてみればリセールの時に敬遠されてしまうことにはなるのかな。
管理の内容を見なおして、落とせる所は落としていくというかたちにできればBESTですが、少ない戸数で管理修繕を支えていくという事実は変わらないですからあまり状況は変わらないでしょうね。
マンション自体の仕様が高いのが良いと思いますのでそれが救いです。
どこも、管理費、修繕費合わせて3万超えは、当たり前ですね、
３万なら良いんだけど５万超えると嫌になっちゃうんだよね。微妙な乙女心。
白山でこの値段はどうなんだろうね
通り沿いでないので静かだけど低地であるネガティブの影響が強いのかな
この辺は緑が多く、環境的にはゆったりと暮らせそうな地域なので、
子供のいるファミリー層なんかも良いかと思いました。
ただ、1DKなどの小さめの間取りもいくつかあるようですが、
ここは単身者や投資向けのマンションなのでしょうか。
近所に住んでいます。
確かにここは元花街で誠之に近いにも関わらず、花街が故に学区にはあえて含まれなかったと言う歴史もあります。
しかし今は花街の面影もなく、駅までフラットでいけますし、魅力的な物件だと思いますよ。
素敵な方達が入居して下さると嬉しいです。
学区の小学校も少人数でアットホームです。
38戸という小規模ですし、管理費・修繕積立金が高くなるのは初めからわかっていましたが、合計3万が底値でこれから先、年々値上がりしていくんですよね？
管理会社が立てた修繕計画が甘ければ管理組合で計画を見直し早々に値上げも考えられるのではないでしょうか。
ここに限らず、小規模マンションの修繕費は、どこも同じですね。
今、販売期は、何期なんでしょ？
ここって地盤どうなんでしょうね、地域的には谷底低地みたいですし。
台地ではないので地盤は良くないよ
ここの地盤は、高台ではありませんが、悪くはないと、思います。小石川の方が地盤は、悪いです。
ここぜんぜん売れてませんね
完成してもダラダラ売れ残り続けるんでしょうね
163さん
そうですか？HPのプランを見ると、おそらくあと３、４部屋かと思います。
あまり詳しくないのですが、マンションって売り出しから半年で完売していないと遅いんですかね？
綺麗なエントランスがまず目につきました。どこか和風を感じさせるような気もします。
徒歩駅5分の力も便利ですし、周辺の環境も悪くありません。
ホームページを見る限りでは、割と売れているようですね。
あと3部屋ってことですかね？
公式のPLAN,１PLAN減りましたね。残り２PLANです。
Cgは１階で１部屋のみなので、残り２～３部屋かな。
Jは２～７階だけど、上層階は売れていたはず。
残り2-3部屋がなかなか、売れないんてすよね、、
今時、入居してずっと経ってからもたくさん在庫抱えているところも多いようですからそういうことから考えてもまだ売れているって言う感じじゃないでしょうか。
ラスト数戸になると値下げとかオマケ攻勢とかかかってくるので売れるのかなと思うのですがそれでも最後の最後が難しいみたいですねぇ…。やはりコスパとか考えると、というふうになってくるのかな。
静かですみやすいと思います
地歴は悪いですが今となっては関係ないですし
住み心地が良さそうな物件に感じます。
たまに、雪は積もるようですが、東京なので、そこまで困ることはないと思います。
過ごしやすそうな物件に思えます。
近くにフォークリフトが通っていますよ
小さな印刷屋があるんですよね、
今時外廊下ってどうなんでしょう。
内廊下だと冬もマンションの中入ればあったかいけど、外廊下は寒いですよね。
外廊下って団地のようなイメージだけど、この値段でよく出せるなぁと思います。
あと外廊下の場合築20年過ぎると結構古く見えますよね。永住確実なら良いって感じなのでしょうか。
埼玉とかの分譲ならいざ知らず、いまどき都内で外廊下ってかなり驚きました。あるんでしょうか。
購入者のお考えを、参考までに知りたいですね。
>>175 マンション掲示板さん
ここは棟が二つに分かれてて南向きは内廊下、西向きは外廊下で乾式壁じゃなかったかな
西向きはなので安い
外廊下の方が安っぽいけどその代わり変な間取りがないとかメリットもある
いずれにしてもお値段は白山の駅力や学区からして高いの一言だけど
外廊下の都内のマンションは、結構多いですよ
内廊下の、マンションに住んでますけど、
全くメリットはないに近いです。
下はじゅうたんで、汚れます
空調はありますけど、においとか、空気がこもってしまいますし。ホテルや会社の、ビルならともかく、マンションの、内廊下は全くホテルライクには、程遠いものですよ。
外廊下の物件を知らないって、この界隈のマンション見に行ったことあるのかな？
インペリアルガーデンも途中は外廊下だからかなり寒いし、クレヴィア文京小石川も４階までは外廊下です。
管理や換気システムがきちんとしていれば内廊下でも汚れたり臭くなったりしないけれど、その分管理費が嵩むよりはよいかと思います。
内廊下がマストな立地でもないと思いますし…
内廊下のマンションは、小規模の
ワンフロアに3邸とかで、多い印象ですね。
廊下でマンション選ぶわけじゃないですよね。
インペリアルガーデンって低層ですよね。比較に出すのはちょっと土台が違い過ぎるような。
戸建ても外廊下だし、って論拠と同じくらい。笑
両方住んだことありますが、確かに冬のゴミ出しや郵便取りは手軽ですよね。
日々の差はたいしたことないかもしれませんが、築年数経つと外観に大きな差が出ると思います。
雨ざらしまで行かずとも雨風にさらされると見た目かなりくたびれると思います。もちろん内廊下と比較して、という意味ですが。
廊下でマンション選ぶ訳では無いと言うのは確かにそうですが、ライフスタイルに合わせての出口戦略を考えるのは必須では？
見た目で1割リセール価格が変わるのはザラですからね。資産性ってそういうことだと思いますが。
あと2戸ってことでしょうか？
残り日当たりの良くない部屋が２つみたいだね
都内は外廊下のマンションの方が多そうな印象がありますが、
出来れば内廊下の方が嬉しいですよね。
立地やマンションのクオリティは好みなのですが、
外廊下の良いところはどのような部分でしょうか。
>>180 マンコミュファンさん
そうですよね。インペリアルガーデンは低層かつ植物園横ということもあり空気が良く、内廊下よりも外廊下の方がむしろ良いのではと。8階建てで白山通りに近いこちらとは随分条件が異なりますよね。
インペリアルガーデンは１F部分が半地下だし、できれば全部内廊下であってほしかったけれど、雰囲気でうまく誤魔化しているんじゃないでしょうかね。
こちらの外廊下部分はどうなんでしょうか？
>>183 匿名さん
外廊下の良い所、
うーん、匂いがこもらない。あと、本来建築代は安いはず、の2点を思いつきます。
マナーのなってない人が共用廊下を汚す場合はいっそ外廊下の方が掃除しやすいのでいいでしょう。
建築代は比較すると多分安くなってると思いますが、今はコストプラスで販売価格を決定しているのではなく、需要に合わせて決めている(多少在庫になっても買ってくれる人に売れる金額で売る)ので、その恩恵には預かれないでしょうね。
因みに、管理修繕費が安くなるという意見があるとすれば否定します。
タワマンで冷暖房つきならそうかもしれませんが、このくらいの規模なら内廊下の方が修繕費は安くなると思います。
他の人のご意見も聞きたいです。
のちの修繕費はデベロッパーには関係ないですし
デベとしては建築費を下げることが利益に繋がるので
そのために外廊下になっているということ
良い外廊下と悪い外廊下がある。
周辺で言うと、ディアナ竹早とディアナ翠景、見たいな感じで全然外観が違う。
良い外廊下と悪い外廊下ということですか。勉強になります。
外廊下だったりしても外から帰宅が丸見え、みたいなのはあまりない方がそもそも良いのかなくらいにしか思っておりませんでしたもので。
外廊下だと純粋に空調費とカーペットのクリーニングがかからないくらいかな。
玄関出てすぐに気候に左右されない内廊下もいいですし
ほとんどその人の好みの問題じゃないでしょうか。
規模によるけど、内廊下だとパイプを部屋に通さなくなって、その分、梁が出てしまうこともありますよね。そのため間取りよりも部屋が狭く見えてしまいます。
>>175 マンション掲示板さん
この人は荒らしの釣りでしょ。
こーやって一般論的風なことを言って、匿名をいいことにディスりたい放題。
物件の購入を検討するならともかく、ただこの物件の揚げ足をとってるだけですよねー。
内廊下のメリットは高級感がある、外から丸見えにならないのでセキュリティ上安心、
外に出るまで雨風に晒される事がない、これくらいでしょうか。
外廊下は空調をかけっぱなしにする必要が無いので管理費が安くなる、匂いが
こもらない、他に何かメリットありましたっけ？
廊下で子供が騒いでも音が響かないとか？
あの酷い条件の3階も売れたのね
外廊下と内廊下、いろんな意見が勉強になっていいスレだと思ったんですけどね。
191みたいな人もいるんですね。
健全な論争に目くじらたてるって、いくらローン抱えてケチつけられたからって自分が良いと思うなら理論的に反駁するか、出来ないなら堂々とスルーすれば良いのに。
そもそもここ戸数少ないから大方、目星ついてしまいますよね…
大丈夫なのかしら。なんか浅はかすぎるような…。
戸数少ないから確かに迂闊だわな。
やっぱ、選べるなら内廊下の方が良いなと言う感覚があると、揚げ足を取られたってなるんだな。
まー、それでものこり一つならだいぶ上出来な気がしますね。
グローリオは苦戦してるっぽいが。
白山は双方とも天井掴みかと思ったが、竣工前でこんな感じならデベにとっては良かったのでは。購入者も、金銭的余裕があるのなら良かったのしょう。
