ブランズシティ世田谷中町ってどうですか？

ライフスタイルにもよりますが、少々、駅から遠いです。
かなり大型マンションで用途地域が第一種低層住居専用地域なので近隣住民の方の反対などはないのか気になりました。
この規模だと共用施設が楽しみです。
どれくらい充実しているのか。

ここ、かなり広大ですよね。
駅遠なのでバス便かと思いますが、東急沿線でこれだけ広い土地の開発は久しぶりでしょうか。
部屋も広めが多く楽しみなのですが、借地権をどう考えて良いのか悩みます。
借地権物件のリセールはやや不人気のようですし。

借地権かつ修繕積立金が高いブランズだから、ランニングコストは相当高いだろう。

借地権で坪350万円ですか・・。

借地権だからコレで済んでいるのか…とも言える？
ふつうに分譲だとどれ位になるのですか、この辺りの最近の相場だと。
駅までは決して近くないエリアですが、
世田谷って駅の距離にはあまり関係ないような地域もあったりするので、
よくわからないのですよね。

http://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000001.000016033.html

シニア世代のケアと若年層を取り込んで街のバランスを図ろうという感じですかね

http://s-sakuranomiya.jp/

関西で売られてるこのマンションと大体コンセプトは同じ感じではないでしょうか？
今後はこういった物件が増えるのかもしれませんね。都心では無理でしょうけど。

親がシニアマンションに住んで子供が普通のレジデンスにの方に住むとかならいいのかもね
ただそうでない人にとっては老人ホームがくっついた借地権付きの長谷工仕様のマンションという位置づけでしょうか

駅からの距離が気になるなと思いました。
シニアマンションということですが、それならなおさら利便性重視かなと思います。
借地権という点も、マイナスになってしまう可能性もあり。
のびのびと暮らしたい方にはいいかもしれませんね

＞老人ホームがくっついた借地権付きの長谷工仕様のマンション
ここだけ聞くと正直ちょっと微妙…。駅からも徒歩15分もデメリットかと。
借地権の期間は70年ですがこれって長い方なんでしょうか。
取りあえず構造や仕様が見たいですね。
修繕金等はなかなか発表されないでしょうから後々に判断することとしても。
間取りはごく一般的なものだと感じました。

借地権、70年は長いと思います。
旧法の借地権で期限を決めなかった時に60年というのが一番長かったんじゃないかな。
新法だと更新を繰り返せばそれだけできるとは思いますが、
更新無しで70年というのは長いですよ。

70年定借っていうと、定借では1番物件のシティタワー品川と同じですね。

時期の差もあって値段はだいぶ違いますけど。

70年、ここにこの建物が建ち続ける事ができるのか、その前に老朽化仕切ってしまわないのかその方が気になるかなぁ。
ただこんなに長いのなら、
数十年で更新出来なかったから出て行くということがないという点では良いと思います。
定借の時期の終わりごろ位になった時にどうなってくるのかというのが想像つきにくいという方が多くなってくるのではないかなと考えています。

間取り見ました。

3LDK、4LDKがあり、子供2人の我が家もよさそうな間取りでした。
一番広い間取りを見ましたが、洋室3の壁が引き戸でスライドできるので、開け放して広い1室のようにして使うこともできそうです。

個別のポーチになっていて、ドアの前で遊ばれることもないでしょうし（最近、問題になっていますよね）バルコニーも北側にあって便利そうな気がしました。

>70年定借
購入したわけではないんですよね？いずれ返却する権利ではあるものの、自分たちの老後まで住めるかなと思っています。定年になったら借り換えする感じでしょうか。

70年ということは３世代くらいを前提にしているということなのかな。
うーん、３世代じゃなくて、２．５世代ということかな。
７０年も経てば所有権のマンションだと建て替えるかどうかという話題になって来ると思います。
定借だと返すようになるのですから、もめなくて済むなんてこと、あるのかなぁ。
どうなんでしょうねぇ。

事前説明会が始まりますね〜！

この掲示板は盛り上がりませんね～
借地権だから？駅15分だから？老人ホーム併設だから？

周辺物件とほぼ同等価格。
定借なのに、かなり強気に感じました。

そ、そうなんですか…
定借だから２割位は周辺の所有権物件よりも下げてくるのかなと考えておりました。

駅までの近さがあまりないところですから
そもそもがそんなに高くなり得ないのではと考えておりますが
どれ位の価格帯を出してきているのでしょう？

事前説明会申込み少ないのか、メールでも募集来てましたね。
外観やランドスケープは凝っていますが、間取りは単調で天井も低く魅力を感じません。
ましてや都の補助金も投入されているのに、強気の価格設定とは…。

メールでもありましたが、1番安くて7千万弱ですね。ただ、道路側一階部分のごく一部です。
どの部屋もリビング10〜12畳程度。少し広い部屋は8千万オーバーです。最高値は1億弱。素敵だなと思っていましたが、正直価格と部屋の間取りにはかなりがっかりしてしまいました。

駅から遠すぎて、通勤、通学、買い物は不便。
なにより歳とったら、大変。
プラウド桜新町より高い！？

そのプラウドもハセコウ

>>21
そうですね～。
確かに駅とかバス停とか、交通の面から考えたらマンションまでの距離が遠くにあると、歳をとってからだと大変ですよね。
若いうちは、そんなことなんて考えもしませんからね。
でも歳をとった未来は、どこにいるのかも分らないですからね。

広い意味では、東急沿線エリア
自然と分譲価格もそれなりになるのは仕方ない
ただ、新築はまだしも、このへんや二子玉川周辺の中古高すぎる
いつまでこの傾向が続くのか。

たぶん土地の仕入れ値が、このご時世だから仕方ないのですが、えらく高かったのですかねぇ。
定期借地権で区分所有と同じような価格設定だとすると萎えます。
でも気になるので引き続きチェックしたいと思います。

神学院界隈の桜並木が好きで、この辺に憧れを持っていますが、これだけ駅から遠いとなると、実際どのように駅へ通われるのでしょうか？　バスの便もあまりよくなさそうですし、自転車置場の数も少ないようなので、どうなのでしょう？　近所の方、以前ここにあった社宅に住まわれていた方など、お詳しい方おられましたら御教示願います。

この辺りだと基本的にバスなのではないでしょうか。
徒歩５分圏内にバス停は少なくとも３系統分あるようですのでそれらを利用していくしか無いのではないかと思われます。
駅周辺、駐輪場は多くありませんよね。
割りきって歩いて行くか、そうでなければ路線バスになるかと思われます。

戸建暮らしと違い、マンションライフで生活の足がバスはつらいなあ。
大井町線も田園都市線も、最寄り駅までホント遠い。

≫22
長谷工の何がいけないのか具体的に教えていただけますか？

読んでください。http://mituikenta.blog3.fc2.com/blog-entry-269.html
http://mituikenta.blog3.fc2.com/blog-entry-420.html
http://mituikenta.blog3.fc2.com/blog-entry-475.html
http://mituikenta.blog.so-net.ne.jp/2014-05-10
http://mituikenta.blog.so-net.ne.jp/2014-03-15
http://mituikenta.blog.so-net.ne.jp/archive/c2302191028-1

駅までの距離が相当あるので、価格は低くしないと難しいんじゃないかなと思います。
世田谷区ということで強気な価格になってくるのか？？

ここって転定期借地ということになっていますが、
内容を見ていくと結局は定借と同じように考えて良いのでしょうか。
なんだか難しくって、法律。

>31
自分も学歴がないので法律は難しく分かりません。

借地の又貸しというような認識でよろしいのでは。

≫30
読みましたが何がいけないのかわかりませんね。
要はイメージってことですか？

転定期借地権（期間：A・B・C街区　2017年9月20日～2088年7月末（解体期間含）、D・E・F街区　2017年3月15日～2088年7月末（解体期間含））となっていますが最終的には解体して更地に戻す契約なのですね。
何か転定期借地としての特別なリスクはあるのでしょうか。

地代はどのくらいになるんでしょうね?

定借物件にしては強気の価格のような気がします。二子のライズが買えそう...

本日モデルルームに行きまして、全ての説明をお聞きしました。
借地権付きの物件はリセールの時にローンが組みにくいデメリットがある様です。例えば大手銀行では借りられず、地銀などからの金利が高い借り入れになったりするので、売る時に不利みたいです。
1割位割安感があっても、次に売る時にスムーズでない事を考えると、どうかな… と思いました。

>>34
長谷工はおっしゃる通り、イメージの問題だと思います。
工法や設計を均質化してコストを抑えた施行が特徴の会社ですから、
一昔前はもっぱら直床で大規模板状の廉価版マンションを施行していました。
今も郊外の大規模物件は長谷工が多いですよ。

しかし最近は都心部を含めて高額物件を手掛けることも多くなっています（ここもですが）。
施工実績自体は非常に豊富ですし、物件の出来自体は手堅いです。
なにより長谷工はスーゼネでもやらかしているような「致命的なミス」をした前歴がありません。

決して悪くはないが高級感はなく、良くも悪くも中堅ど真ん中の施工会社と言ったところでしょうか。

物件は本当にイメージが大きいと感じます。
このあたりは、人によって重視することが違うだけにむずかしいのではないでしょうか。
私は、なるべく客観的な情報で判断するようにしています。

>>38
致命的ミスを社長がしでかしているんですけど…

周辺環境はいいですが、定借なので周りの相場から3割引が妥当と言われています

>>40
確かに業務停止を受けてますね。
ただ膨大な施工実績数がある一方で、建て直しを要するような施工ミスの前歴は無いはずです。

定借なのに高いというのはその通りだと思います。
利益を上げる為には必要な値付けなのでしょうか。

>>26
実際に桜新町駅まで自転車で通っていた者です。
距離的にそこまで遠いとは感じたことはありません。自転車置き場も増えているような…
桜並木立派ですね。小学校も近くにありますが静かだし環境面は抜群に良いと思います。
私も幼い頃社宅仲間と毎日外で遊んでいました。
周りの環境は変わっても穏やかな根本的な雰囲気は変わっていませんね。唯一難ありなところは買い物する場所が近所にないところです。中町や用賀などに大手スーパーがあるのですが若干遠いです。徒歩10〜15駒沢通りにコンビニはあるのですが…本当に完成が楽しみです。

買物、ですか。用賀中町通りのところは買い物できるトコロってあったりしないのかしら。ヨークマートがあったように記憶しています。用賀駅を通勤で使っている人だったら帰りに買物ができるという感じにはなるかと思います。でも、桜新町の方をメインで使っているとそうも行かないのかなぁ。
あとは生協の個配やネットスーパーとかうまく使ってやっていければいいんじゃないかと思います。

第１期の申込みが始まりますが、倍率はいったいどれ位になるのでしょうか？

よく分からないけど1.3倍くらいじゃないですか？

正式価格は決まったんでしょうか？
地代や管理費は未定といっていましたがどんなものなのでしょう？

ここは252邸。

倍率高いですね。落ちたら他の部屋を優先的に紹介してもらえたりするんでしょうか。買い物、どこでするのかと思ったのですが、43さんが言うようにヨークマートがあるんですね。ちょっと今度、探しています。

関東は地元じゃないんですが、アマゾンやネットスーパー、生協など利用すると食品もすぐ届けてくれるのが気に入っています。多分、ここも配送エリア内と思っていたんですが。ネットで注文してすぐ届けてくれるのって本当に便利なんですよ。

今は要望書を受け付けているような段階。
抽選で重ならないようにしてくれるものなんじゃないでしょうか。
どうしても重なってしまってしまったとしたら、それはそれで仕方がないのかもしれないですが。
でも駅まで遠くて倍率が高いって言うことはあるのでしょうか。
１５分以上駅まで歩くとかかってしまいますからね、、、

定借のメリットは立地が良い割に価格が安い点だと思いますが、
駅までの距離があり、価格も決して安くはないと聞くと
皆さんがこちらを選んだ理由は何であるか、どのようなメリットを
見越していらっしゃるのか、教えていただきたいです。

それからこちららは定借で解体となりますが、所有権のマンション同様
修繕積立金の負担もありますか？

ここ借地権７０年って通常よりも長いね。普通、４０～５０年くらいで建て替えが問題になってくる。ただそのあと中途半端な期間だから、どうするんだろう。そういった計画も確認しておかないと。

>50

大規模修繕は十数年単位だから、当然修繕積立もあるよ。

>41

長谷工ってニュースになるような大きな施工トラブルはないけど、仕上げが雑でトラブルは多いよ。ググればわかる。

>37

転売時だけでなく、新築時も提携ローン以外の選択肢は少ない。

長谷工って、自社で土地を仕入れてプランニングしたうえで、デベに提案、施工を受注するってのが特徴。なので長谷工施工物件って、デベにかかわらず、長谷工クオリティってパターンが多い。内装や設備はデベの仕様に合わせるのでモデルルームではわかりにくいけど、建物の基本構造でコストダウンってのがポイント。

>48

要望書って単なる購入希望調査に過ぎない。営業は重ならないように調整するというけど、重なったらどうしようもない。要望書で部屋を抑えたら違法になる。

なので、買う側にとって要望書を出すメリットってない。売る側は、要望書の集まり具合で期毎の販売住戸とか、価格を決めるので重要だけど。

長谷工お得意のALC壁は３・１１の時、壊れちゃったりしている。で、問題なのは長期修繕計画って自然災害は考慮していないってこと。補修費用をどう調達するかってのが問題になる。ひどいケースだと補修費用を賄えずに補修を先送り。

書き込みがないのは何故なんだろ…╰(✿´⌣`✿)╯

マンションでマイナーな駅に徒歩15分以上って、まず検討する人はいない。

その上定借でかつこのボッタクリ価格だから買う人がいない。
正直半額でもいらない。

通りすがりの人の感想でした。

定借だったんですか。
駅までの距離＆定借だったら、価格にバリューを感じさせてくれないと、ということなのかもしれないですね。
見てる限りでは、マンションのグレード自体は上げてきているのだろうなと思いましたが、
なかなか難しいものです。
戸数がすごく多いので、販売を進めていくというのは難しいのかもしれません。

>>42 匿名さん
ここに建っていたNTT社宅に3歳だった1960年から1977年まですんでいました。社宅はつい最近まで建っていたので、桜の季節には懐かしさのあまり、2度ほど行きました。環境は抜群、社宅の時は大木も多く配置れ、クワガタもとれました。確かに駅までは遠いですが、国道246の神学院バス停にいけば渋谷行き東急がバス専用レーンを通って30分ほどで運んでくれた筈です。最近の情報ではないですが。とにかく私の第二の故郷に建つマンションとして注目しています。

>>59 匿名さん

同額
四千円台が中心でないと販売は大苦戦するかと
今の価格なら所有権のもっと駅近いマンションが世田谷で買えますし

現地、すごい広さ、大学キャンパスか総合病院と見間違えそう。
区分所有マンションだったらなあ。。。

期限付き且つタノジペラボ外廊下なんだから安くして欲しく。

所有権で
70㎡台で８千万円９千万円も出して買う方がよっぽどクレイジ～
実際、高すぎて買えない人も多く…だから、世田谷区は世の中で売れ残り多数って叩かれる！

定借70年後は、日本はどうなってるのか。
相場暴落の時代なら、高い月地代？見合うかどうか。
難しいな、

中町、深沢エリアの住環境は捨てがたいですよね。立地は最高だと思います。でも、定期借地権付きならもう少し安くして欲しく、申込には至りませんでした。間取りですがキッチンからバスルームへ続くドアの位置など、生活動線をよく反映していて、主婦には使いやすそうでしたよ。

定期借地のマンションで、地代を一括前払いにして建物価格に上乗せというのは初めて見ました。
前払いした地代は、どうやら途中で売却しても還付はされないらしい。
ということは、途中で売却するとすごく損なのではないかと素人的には思うのだが…
モデルルームではそのへんどう説明されるのだろう？

えー、地代一括払いって後から地代が値上がりすることも多いしいいじゃん！というふうに思いましたが、
途中で売却しても還付されないなんてこと、あるのですか？
一括の土地代の分も含めて次に買おうとしている人への物件価格の上乗せとして行くという形になっていくのだろうなぁ

借地権でこれは高すぎる

地代一括払いだとは思っておりませんでした。
そういうことってあるんですね…ただ、返してもらえないのは本当にそういうことってあるのでしょうか。
中古で購入した人は新たに地代は払わなくて済むのか
あらたに地権者に同じ額を払っていくのか…（もちろん、月割年割して年限までの分だろうけれど…）
詳細がわからないとなんともいえないです。

借地権の場合、
地代と固定資産税がどちらが高いのかにもよってお得度が変わってくると思います。
ここの辺り固定資産税自体がとても高いのではないでしょうか。
そう思うと
地代もそれくらいの額を当て込んでくるとするならば自然と高くなってしまうのでしょうね。
とは言え、お得感、出してほしいけれど…

物件概要の販売価額は建物価額と前払地代の合計額となります。なお、前払地代はお引渡し月により変更になりますとは！？
地代は時価になっていて、地価の変動に合わせて変わってくるのですか？
地代についてはよく解らない事が多いので詳細は営業さんに説明していただかないといけませんね。

ここを買うなら駅近の中古を探した方が良いと思う。
用賀桜新町3LDKで探してるんだけど、以前駅３分のアリュール用賀が5800(但し1階)、駅7分の築2年のウェリス用賀が6180で売りに出されてた。
いずれもすぐ問い合わせしたけど瞬間蒸発していて見学すら出来ず。

坂の途中のスミフはバカ高だし、用賀インターのスミフは安いけど高速横だし。

6000万ならココなんだけど駅から遠いわ借地権だわ、これで6000はないよね。。

専用シャトルバスにコンシェルジュつきマンションだなんてすごい！
シャトルバスの運行は平日9:00〜17:30、土日祝9:00〜17:30は
「グランクレール世田谷中町」入居者優先と書かれていますが、
1台のバスを2つのマンションで使いまわす計画なのですか？

うちも用賀桜新町で探してるけど中古も築浅は高すぎ、新築はさらに高すぎで溜息です。
ここ借地権なので値段に期待したけどこの値段出すならもうちょっと頑張って普通の所有権のマンション買いますよね。

>>76 匿名さん
全席シルバーシートという事では？

ここ管理費・地代・修積合わせて月額６万円くらいするのか・・・

一番高い人でそれくらい行ってしまうみたいですね。
地代が高いように思います。
月額地代 22,230円～24,510円
ここは定借だし、相当販売価格が安くないと返って所有権物件よりも高くついてしまうのではないでしょうか。
この価格が最低でもずっとかかっていくということなんですよね？
駅まで遠いのになぁ。
一番引っかかるとしたらここかと思われますね。

>>ここは定借だし

これがネックですよね。私も、ちょっとなあと思っていました。
25年とか30年とか35年とか、安く買えたとしても、年金受給のタイミングで出てってくれとなるのは大変そうだと考えています。

定借のメリットってありますか？最初から短期間と思っていても、気にいれば長期間住みたくなりますし。

定借のメリットとして言われるのは、
賃貸とは違って資産として勘定できるということと、
あとは所有権物件を持つよりは金額が抑えられること、
固定資産税がかからないことじゃないでしょうか。

その分、
のちのち返上したり、地代がかかったりということもありますから
ライフスタイルに合わせて…としか言い様がないような。

ただラストが見えている分、将来は気楽かも。
と言いますのも、分譲だと建て替えをいずれはせねばなりませんが、
高齢者ばかりになってしまってそれもままならないことも想定されるとか。

>>82 匿名さん

分譲の建替トラブルを子孫に残さないで済みますね。

子供に資産として残せないので定借はこれまで対象外だったのですが
基本的な評価方法としては、借りた場合の総コストとの比較で
割安感あればってことなんでしょうか？

>>84 マンション検討中さん

地代が無駄。

地代が正直どうなのかっていうところが不鮮明な部分ではあるかなぁ。ずっと変わらないとか少なくとも値上がりはしないで変化はするならばいいのだけれど。でもこちらに有利な話になるようにはならないだろうしなぁ。土地部分の固定資産税を払わなくて済むというメリットもありますが地代とどっちが高いのかっていうのは考えていかないと。

駐車場が絶対的に不足。

相続税って不動産の物納も可能のようですけど、
「現金で相続税を納付することが難しい事由があること」
が要件となっているようです。
数十年先だと、ここを売却するのは難しいでしょう。
ここしか遺産相続できるものないっていうのならいいでしょう（？）が
下手すると、残りの地代を残された子供が支払い続けなければ
ならないのでは？

>>87 匿名さん
充分だよ。