ヴィークステージ練馬豊玉

全くその通りです。
純粋な気持ちで、この物件がどういう評価なのかを語り合いましょう。
確か、11月の最後の土日くらいから楓ハウスの実物が見せてもらえるそうです。

立地が重要なのは一理あるわけで
現実逃避していてもしょうがなくねえ？
図星だと人って怒りだすから表現方法に工夫はいるが。

>ここを検討している方々であれば予算的にも上記の条件の物件が購入できます。

できますか？
かなり狭くなっちゃいますよね。
ほとんどの人が駅近がいいなんてわかっています。
でも価格と広さ、住環境などでこういう物件を選ばれる方もいます。
またリセールする方ばかりじゃありません。
終の棲家として一生住めば何の問題もない。

マンション名の看板が、カタカナですね...
見に行ってきました

楓HOUSE内のモデルルームってたどのタイプの間取りなのでしょうか？
ご存知の方いらっしゃいますか？

楓は4LDKの住戸のようです。
今度の土曜日からみたいですね〜
建物の中が見れるから楽しみです。

4LDKってことはモデルルームと同じ間取りですかね？何れにしても楽しみです。
ありがとうございます。

>>156 マンション検討中さん
今のモデルルームは、桜ハウスの間取りだと思います。
ですから、別タイプの4LDKでしょうね。

このマンションも売れ行きはまずまずのようです。
駅からの距離は否めないものの、練馬駅最寄りのマンションがここしかないし、外観の格好良さと仕様の高さが人気の理由でしょうか。

ヴィークというブランド名はあまり聞きませんが、ホームページで販売中・実績見ると、いい場所でやってますね。

ヴィークシリーズは、世田谷の千歳船橋で4〜500戸くらいやってましたね。
あとは田都、原宿、神楽坂、広尾など高級住宅地での販売があり比較的高級路線だと思います。

そんな感じですね。
単価の高いエリアが多いイメージ。
差別化なんでしょうね。

駅距離ありますけど周辺環境がいいですよね。
角地なのも良いかな。

休日に現地見てきました。徒歩距離は慣れれば気にならないくらいかなと感じました。
むしろ、楓の隣にまだ新しい、ライオンズ練馬マンションが建っていて、南側を取られていたのが気になりました。日当たりどうなのでしょうか。。
桜は南側が保育園とグラウンドなのが気になりました。
渋谷園芸のコーヒーは美味しかったです。

南側の日当たりを重視するなら、桜ハウス。
公園は休日などにぎやかかもしれませんが、日当たりは確保。
楓ハウスも桜ハウスも、東向きと西向きの住戸があるから、こちらは予算も抑えられる。
せっかく棟内モデルルームオープンですから、実物をよく見て考えたいですね。

>163さん
早朝にも関わらず即レスありがとうございます。
そうですよね、モデルルームや周辺環境を良く見て決めたいと思います。豊玉小学校前にも新しく保育園ができるみたいですし。
よく再販価格を言う人がいますが、永住用であれば周辺の中古マンション価格も気にならないですよね。売値の妥当性確認のためによく周りを調べる必要はあると思いますが、滅多にでない立地ということも考えて決めたいと思います。

>>164
ご家族皆が納得できるマンションを見つけてください。
ご検討をお祈りします。

小学校前の保育園は今ある保育園のが移転するだけですね

保育園側じゃない方を通りかかった時に内装が見えましたけど、ベランダもリビングもなんか狭く感じますね。
4人以上の家族だと週末の洗濯物なんか干しきれなさそうだなぁと感じました。
価格は土地、資材と人件費の高騰によるものなんでしょうから価格に対する高級感というのも違和感を感じました。

子育てが完了した頃に駅から遠いここに買い手は付きますかね・・・


駅から近いほうが何かと便利なのは事実。

もう契約しちゃってどうしようもない人もたくさんいるんだよ！
再販の話はすんなや！
何が何でも永住すればいいんだよ！

区役所を抜けてやっと家路につくイメージなのでそんなに遠く感じませんでした。
12分と聞けば遠いねとなりますが・・・
大江戸線に乗る人は15分かかるかもしれないですね～

区役所からの道が真っ直ぐだし途中に公園もあり景観がいいですよね。

楓ハウスのモデルルーム見てきました。
東向きで午後でしたが、窓が大きいのか想像よりもかなり明るく感じました。南向きで探していたのですが、これぐらいの明るさが確保できてば東向きもありかな。

内装が比較的高級なのは認めるが二束三文の土地にいくら高級使用のマンション建てても資産価値は厳しいよ。
徒歩13分という現実を受け止めないと。6・7000出せるなら色々選択肢あるでしょ（苦笑）

楓ハウスは駅11分だから、市場価値や転売を考えると桜ハウスよりも絶対いいのでは

>>174 匿名さん
楓ハウスも桜ハウスも駅距離はほぼ変わらないよね

あえて徒歩11分以上のマンションを買わなくてもなあ。
不動産は買い方しかないからリスクヘッジできないでしょ。
出口戦略はどうするの？
本当に生涯住める？
今の市況はただでさえ高くて狭いのにさらに遠いが付くんですよ。
ここに限らず買う事ありきの考えは危険。

資金計算が成り立ち、買いたいと思えば買えばいい。
永住するつもりで選ぶ人は出口戦略なんて考える必要がない。

言い換えればライフステージに合わせ住み替えの可能性が少しでもあるなら
駅遠マンションは避けた方が良いという事。
契約済みの方は永住目的で買われたのでしょうからよいとして
問題はエリアを絞り過ぎた上にどう足掻いても越えられない壁＝予算に
阻まれてここを検討中の方。
中村橋、富士見台、高野台、大泉学園辺りなら徒歩10分以内で買えませんか？
東上線、有楽町線まで視野は広げました？
永住て簡単に言いますけど本当に永住できますかね？
ライフステージに合わせ住み替えする場合、駅近なら住んだ期間ゼロ円で
住んだことにできるんですけどね。出口戦略次第では。

例えば中村橋、富士見台、高野台駅徒歩数分と、練馬駅徒歩11分なら、練馬駅11分のが魅力的な気がするが
駅近といっても各駅しか止まらない駅なのかターミナル駅かと休日を過ごす街の規模を考慮する必要があるのでは？
大泉学園数分と練馬駅11分なら大泉を優先という選択肢は十分ありえるが

練馬駅徒歩１１分の立地を買うなら

私なら山手線内側の徒歩11分［山手線内側だと陸の孤島］

か中村橋、富士見台、高野台、大泉学園辺りで

徒歩７分以内、有楽町線徒歩10分以内、東上線の23区内の徒歩5分以内を

選択します。練馬駅と言っても南蔵院まで行ってしまうとどんだけ

甘めに見てもやはり遠いという現実は免れない。正直陸の孤島ですよ。

山手線内側と驚くかもしれませんが山手線内側だと

逆に徒歩11分以上は

価格が落ちますのでここに6500出せるなら普通に手が届きますよ。

ちょっと検索すれば出てきます。

視野は広く持ちましょう。

駅徒歩11分の楓HOUSEでそういう見解ならば、駅徒歩13分の桜HOUSEは楓どころじゃなく話にならない、ということですね。

180さん、ありがとうございました。

>>180 匿名さん
その条件で買える物件教えてください。

>>180 匿名さん
山手線の内側…陸の孤島…？
何のことですか？
どこがいくらで買えますか？

１８３さんはおそらく契約者でしょうからもし物件を知ったとしても

すぐに買い換える資金の目処が立つか疑問ですね。

高くて狭いこの市況でさらに新築プレミアムが乗っている

この駅遠マンションを住んで一年未満で売却しようとしても時間はかかるは買値は下回るはで

精神的に相当疲れると思いますがそこまで苦労して買値を下回る価格で売却の決断ができますか？

当方は毎回購入価格を上回る価格で売却し資産を毎回増やしております。

よってそのノウハウで探した必ず利益がでるであろう物件をここで簡単に公開する気はございません。

ご自分でお探しください。

185はなぜ投資妙味のないと判断したこのスレにいるのだろうか
住宅ローン審査に落ちた未練が垣間見れる

もう、考え方は人それぞれ、いいと思う立地物件も人それぞれ、で完。じゃないですか。
ぜひ駅近、広い家を買ってくださいよごちゃごちゃ言ってる人は。
同じような世帯層で仲良くしますから・・・
ちなみに少し奥の駅で駅近探しましたけど、早く最寄駅着く方が自分は合ってるので練馬がいいと思いましたね。
中村橋富士見台5分だったら家に着く時間は変わらないかもしれませんが、練馬の方がお店いろいろありますし。

>187さん

狭い高い遠いこの物件にまさか申し込みしたという推察ですか？迷探偵ですね！

ここを買ってしまったら最後、買値を上回ることは不可能でthe end で永住ですよ。

この価格帯と駅距離で永住は当方には耐えられませんので土下座されても申し込みしません。

永住前提で購入された方にリセールが悪いかどうかは関係ないと思いますが。

好みでない物件の掲示板に対して、わざわざ長文情報を書き込まれるのは、よほど人思いの方ということでしょうか。
価値観は人それぞれですので、否定もしませんが、価値観を押し付ける発言で掲示板が荒れてしまうのは、悲しいです。
同じリセールの観点での発言であれば、既に十分に主張されていると思いますので、今後はご遠慮いただけますと幸いです。（個人的な意見ですが）

このマンションが高いという貴様は都心に買えはしないだろ
郊外の駅１分で我慢してろ

>191

既に山手線の内側に住んでおります。

郊外である練馬区、北区、板橋区辺りで投資視点から利回り重視で探していますので。

では当方の高いという解釈を詳しく表現します。

駅から１キロ以上あるマンション用地としては不向きな戸建てエリアに建てられているにもかかわらず

建物内装だけ若干高級使用にして価格をそれ以上に吊り上げた物件であり

資産価値と価格のバランスという観点で高いという意味です。

ここまで書かせないでくださいよ。

永住の方には関係ないのは承知してますから。

>192
たまたまスレ覗きましたが、ムキになってみっともないのでそろそろおやめなさい。
そんなに自分の意見を主張したいのであれば、家族、友人にアドバイスをして身近な人を裕福にしてあげてください。

私は、多路線利用可能な練馬駅が最寄りという点で魅力を感じています。
個人的には混み合う電車を長く乗るよりは、11分程度であれば歩く方が好みです。
リセールの観点では、確かに駅近のほうが良いかもしれませんね！
でも、練馬よりも郊外の駅でも、駅近だとここよりも高くないですかね？
その辺を考慮して前向きに検討しています。
投資家の方もいるということですが、年齢、現在の子供の学区等、様々なパラメータがあり、価値観は多様化していますね。

>>192
不動産投資家は、3～5年前の安価時に買っているのでは？
安価で買えれば、賃貸に出しても利回りが良い。

本当に投資家なのか？怪しい感じ。

不動産関係の仕事してるが、リセールは売れる時は売れるし、売れない時はなかなか売れない。
そんなもんだ。もちろん統計を取れば近い方がいいかもしれないが、徒歩11分程度だったらそこまで気にしなくても大丈夫。

192
185でこのマンションが高いと言っているのですが、、、誉めていたんですね。気づかなかったですよ。シャイなんですね。

>192

投資家が新築なんか見るわけ無いじゃん

書いてて悲しくならんのかね。

有楽町線で検索していたのですが西武有楽町線までチェックを入れたら検索にかかりました。随分と議論が活発なマンションですね。いろんな方の考え方を知ることができてとても勉強になります。大規模低層なのが良いですね。 数字だけ見ると少し遠いかなとも思いましたが、実際に歩いてみないとわからないですよね。一部の方の距離に関する意見は参考にはなりますが契約済みの方にとってはキツイ言い方に感じました。事実だけ書けばいいと言うものではないですよね？ 人は痛い事実だけ突きつけられると心を閉ざしてしまうものですし、言っている事は間違いではないのですからオブラートに包んで発言してみては？

>西武有楽町線までチェックを入れたら
数駅だったら範囲を広げてみると面白いですよね。私も、前は「この駅だけ」と思っていたのですが、隣駅も範囲に加えたら比較が増えました。

あと、興味本位ですが、子供と一緒に出掛けた先の駅でも検索しています。自分が子供の時には何もなかった土地が、開発でタワーマンションが建設されていたりすることもありますよね。

このマンションは低層が好きです。駅からの距離は自転車なら平気かな？

>199

駅から遠いのは事実だし、大規模でも無いですよ。

この辺だと標準的な距離で大規模なんですけど、
東京基準だと駅遠、小規模です。

だからいろいろな意見が出るんでしょう。

毎回資産を増やしているなら郊外の練馬区に投資するあなたは投資センスなし

都心３区のスレにお移りなさい、そこで投資センス磨いて、200年後に戻ってきなさい

193=203=契約済みの購入者ですね。

永住には程よい物件ではないじゃないですか。

ムキになってもみっともないのでおやめなさい。

練馬駅ならアクセスも良いし予算以内という事もありここを検討していましたが書き込みを見る限り徒歩13分は素人の自分が考える以上に資産価値が乏しいようなので他の駅近を検討してみます。何か荒れてますし微妙ですね。

荒れてきましたね。
もう止めましょう！

まあ荒らしてるのは同一人物でしょう。ずっと同じ話題だしね。
ところで楓HOUSEを検討しているのですが、
購入された方いらっしゃいますか？
決め手はなんだったのでしょうか？

変なのが沸いてるからきっちりと計算してみよう。

レインズマーケットインフォメーションによると、
練馬駅11分以上15分以内の事例で、
1984年築（築32年）の物件が平米単価41万円で成約してる。（坪単価に直すと135万円）
※地番などからこの物件より駅距離のある中村南パークホームズと思われる

価格スレッドからの引用で
楓ＨＯＵＳＥ3F 3LDK　71平米　総額：5630万円　坪単価：262万円
レインズの事例通りの坪単価になると想定した場合
築32年後に約2,900万円になってる計算。

で、仮にこの物件を頭金1割、フラット35（1.2%、当初優遇はめんどくさいので計算なし）で買った場合
32年後のローン残高は522万。

残債割れになることはないし、老人ホームとか住み替えの頭金になりそうなぐらいは十分残る。
少なくとも買った瞬間に売れなくなるような郊外物件とは一線を画してる。

支払総額は6,000万ぐらいだから購入したことで利益が得られることはないんだけど、
税金とか手数料を考慮しても32年家賃10万の部屋に住み続けるよりはお得な水準。
郊外の物件としては悪くない水準じゃないんでしょうか

※もちろんざっくり過ぎる計算だけど、大きくは外してないはず。

それ以前に外構の造作が賃貸並みで買う気が起きない
ヴィークシリーズ中、稀に見る外構の安っぽさだと思ったが。
特に楓。
購入検討の方は現地見てるのかな。
だいたい、区役所横のあの通り、歩道狭すぎて怖いし。
夜は暗い。

ちなみに中村南パークホームズは昔の高級マンション。
場所もこの物件より良い環境。

＞215

「昔の」良い環境ですね。

今はある意味駅距離至上価値時代だから
こっちのほうが（まだなんぼか）いい場所ですよ。

＞213さん

もっともらしい考察お疲れ様です。販売側の方ですか？

しかしその試算には残念ながら最大の不動産価格の下落要因が含まれておりません。

日本の将来推計人口です。

32年後＝2048年総人口と生産年齢人口の推移を考えないと何の意味もありません。

以下　国立の社会保障・人口問題の研究機関の試算。

①総人口の推移。2010年＝1億2806万人　⇒　2048年＝9913万人の23％減少。

②生産年齢人口（15歳～64歳）＝住宅を必要とし購入できうる世代

2010年＝8173万人　⇒　2048年＝約5000万人で39％も減少します。

総人口の減少以上に買える人、買う必要がある世代の人口の急減少が明白です。

不動産は買い手と売り手がいて始めて価格が折り合うのはおわかりですよね？

買える世代が４割も減少していたら需給の悪化は言うまでもないですよね。

この掲示板をご覧になっている方で

特にまだ購入しておらず検討中の方にはお伝えしておきたい事実ですね。

購入するか否かの判断材料になるでしょう。

>217

粘着さんなりに考えてきたんだね。
でも、全然考察が足りてません。

東京の人口と世帯数のピークを見てみましょう。
30年後ぐらいでは全然ピークアウトしていませんよ。

不動産という立地に縛られる案件で
「日本全体」なんてピントの外れた分析が意味を成すと思ってること自体が驚きです。

214

楓よりも桜が安っぽい
桜は色が薄いから、楓よりも早く汚くなりそう

統計はサンプリングの範囲を狭めれば狭めるほど意味をなさないものになります。

人口減少の大まかな流れが把握できればそれでいいのです。

ちなみに練馬区の生産年齢人口は2010年⇒2015年で既にピークアウトしてます。

2040年の生産年齢人口は2010年比で22％減少と試算が出ております。

事実としてお知らせしておきます。

売る側、購入済みの方は自分に都合のよい統計の数字を出してくるでしょう。

検討中の方は、双方の数字を見比べてご自身でこの物件は買いなのか、

見合わせるのかを判断なされば良いのです。

まだ悩んでますが、このマンションが特にいい点は、設備のレベルと考えています。

近隣の新築マンションモデルルームは大体行きましたが、やはりそう思います。

このサイトからリンクが貼られている最新のスムログ記事で三井健太氏が第35回『立地条件の良し悪しの判断はミクロとマクロの両面からチェック』でここで散々書き込んでる方が言ってる事と似たような事をお話されてますね。
契約してしまった方には申し訳ないですが賛否両論あり過ぎるこの物件には手を出さない方が無難だと思い始めております。契約者様や業者様でも構いませんので、三井氏も言っていた弱点である立地を補って余りある強みを教えていただければ幸いです。

〉〉222
深夜までなりすましお疲れ様です

んーなんだかもう契約してしまった人、同等の駅距離を買った人には気分の悪い話ばかりなスレですね。
事実な部分もありますが、良いと思って契約した物件・・・簡単には手放せないのにこの言われよう・・・

駅距離ばかり問題になってるけど、本当の問題は214さんの書いた外構の、安っぽさだと思うけど。
えききは納得して買った人が多いと思うから、それ以外の痛いところを書き込むと営業が駅距離の、話題でスレッドを埋めるようだけれども。
少なくとも、近隣プラウドのような仕上がりではない。
契約者は早く見に行った方がいい。
上の方が書いている設備についても微妙。
水栓→最近の多くのマンション採用の物との差額は5万くらい
キッチンの袖→オプションだと高いけど、デベがはじめから付ける場合にはかなり格安。
エレベーターが少ない。
ディスポーザーがない。
致命的なマンション設備が整ってないかと。
あの程度で設備が良いと言うのであれば、どこのモデルルームに数多く行ったのか謎。
県外とかなのか。
そもそもその仕上げ分は駅遠にも関わらず最上階90平米8580万円という謎の価格設定に乗っている。
永住する気ならいいと思う。
それにしても、現段階で生活が固まってる人じゃないと。
転売時は相当苦労すると思う。

ディスポーザーがないのに設備が良いと書き込まれてる方が何人かいるのは不思議でしたが225さんが鋭い指摘をされてますね。駅から遠くて決して設備が良いわけでないとなると……販売業者が書き込みしてるのかな。

ディスポーザーってそんなにいいものですか？管理費が高くなる、臭いと聞くんで別になくてもいいと思ってます。
高級仕様推しなのか洗面所の天板が標準で御影石なのを推されました。あと高級仕様はどこだろうか。
エントランスとポストは狭いですね。いつかどなたか書いてましたが、マンションの看板？がカタカナなのも古臭い。
案内してくれた方、何か読まされてるか暗記したのかという感じで接客感なかったな

近隣住民です。雨の日の翌日２回ほど通りました。
エントランスのマンション看板がある壁、広範囲が地面も乾いて晴れているのに湿ったままなのか色が濃くなって残ってます。あのような外壁は湿気が逃げていかないのかしら。たまたまかな。

平日の昼間にここまで書き込みが集中するでしょうか。お仕事中の方が多いはず？たまたま？
なりすましも怪しいですが、ポジティブに考えている人もネガティヴに考えている人も大変盛り上がっていますね。私は前向きに考えている身なので、耳が痛い書き込みが結構ありますが、どれも一般論で、この物件に限った話は少ないように感じます。
この物件を前向きに考えている方々は、その一般論を言われても当たり前すぎて、響かないのでは？
興味がないのに居座って批判を続ける人の方が、一般の方というより、この物件を買わせたくない何かしらの強い意欲を感じてしまいます。
気のせいでしょうか？
もちろん全ての方ではないでしょうが、個人的にはそう感じました。

私は価値と価格のバランスに大いに疑問があり色々と書き込みましたが

他の方もいろいろと思うことがあるのは意外でした。

結構盛り上がってますね。

私VS購入者＆販売業者でもないのですね。

＞229さん

このご時世、ランチ中でも電車移動中でも書き込めますよ。

外観が安っぽいのは一般論ではない。
下から当たるスポットライトなんて歩道との境に普通は配置しない。
一般的には埋め込み。

１年半程前から、この物件のとても近くに住んでいて、
工事をずっと見ていました。
私個人ですが、この付近の雰囲気はとっても好きで、
あわよくばずっと住みたいくらいです。

ちょっと駅からは離れておりますが、
昔からの地主さんが多いのでお屋敷ばかりです。
なので、お庭の手入れもしっかりされているし、
すごく土地を大切にされている雰囲気が漂っていて、
夜は本当に静かだし、日中は子供もよくみかけます。

とにかく雰囲気がよい！
お金があれば本当に住みたい！
渋谷園芸、オオゼキ、星野珈琲、西松屋、
駅迄いかなくても良質なお店が多いです。

ちなみに、私は1LDK40㎡くらいで月12万で住んでいます(ToT)
設備無視で環境のみしかわかりません、ご参考までに。

どこの雰囲気と比較して良いと書いてるのかわかりませんが、月12万もあれば、買える間取りもあるから、買えばいいのでは？
引っ越しが必要なったとしても、自論の雰囲気よ良さで売れますよ。

意地悪に書いたのです。
昔から練馬に住んでますが、決して雰囲気の良い場所ではないのです。
お屋敷が多いのももう少し離れた場所ですし。
なので私の書き込みもそうですが、他人の意見に惑わされずに検討中の方はモデルルームに行く前に現地を必ず確認された方がいいたいことを書きたかったのです。

近くに住んでますが屋敷ばかり？
この物件の辺りは店舗や公園、保育園、マンション、アパート、一般的な戸建、駐車場が主で、屋敷ばかりというのは個人的には随分違和感がありますね。普通の住宅街として雰囲気は悪くないと思いますが、地盤も軟弱、浸水リスクも高くお屋敷の立地ではないと思いますよ。

地主が多く練馬区の中では大きい家はあると思いますよ。
地盤も軟弱と言いますがなにを理由としているのでしょうか？

地主は数人だろ
じゃなきゃ地主じゃないだろ

>241
過去レスにもありますが隣接する学田公園は、昔の溜池沼地で江古田川の水源。今でも歩けば江古田川に繋がる水路の後が確認できますよ。
学田公園一帯では、明治時代に当時の村人たちが沼地になっていたこの地を開墾して、学校田（今の豊小、当時は南蔵院内の学校の田んぼ）を作ったのです。その後田んぼは公園になり、学校田だから学田公園と名付けられました。
もと沼地ですから表層の地盤は軟弱です。なのでこのマンションは杭を打ち込んでます。
また、元々周辺の雨水が集まる水源ですから練馬区の洪水ハザードマップでもこの一帯は床上浸水リスク地帯です。ご参考までに。

同じ地域のプレシス練馬は杭なく直ではなかった？
地域の地盤が軟弱とはいえないのでは

床上浸水も桜の西側だけですし、それらの点ではそんなに心配する必要はないかと

地盤の問題は軟弱だとしても、永住希望者であればもんだいないのでは？
ただ、その地盤イメージや駅遠イメージで、止むに止まれず売却となった場合に売れないといのは、マンション購入においては致命的では。
永住希望なら、ここの価格なら近隣に戸建にすると思うけど。

確かにプレシスは直基礎ですよね。
豊玉南と中では地盤が変わってくるのかな。
もっと安い値段で広い間取りが残ってますねプレシス。

プレシスは賃貸みたいなつくり

なぜプレシスは売れ残っているのか？

桜HOUSEと 楓HOUSEは隣同士でつながっていると思いきや、道路を挟んでいて別棟になっているんですね
どちらの方が日当たりが良いなどあるのでしょうか？
戸数もそれぞれ違いがありますが、小戸数の方が管理修繕費が高額になってくるのかな？
価格帯は駅から少し距離がありますが高いかなという印象
練馬あたりになると案外高くなってくるのでしょうか