ファインシティ王子神谷リバー＆フォレストってどうですか？

やばいくらい業者だらけ（汗） 連投、成りすましご苦労様です。
人口減が進み、空き家の激増した30年後に徒歩15分以上の物件が3000万で売れるわけがない。ここが掲示板だからといって、嘘を並べた発言は問題ですよ。

>>882 匿名さん
駅近の定義は？実質徒歩20分は駅近とは言わないよ。あと、4000万程度って、世帯年収500万もいかない貴方には過大なローンだと思いますが。

>>884 周辺住民さん

そこ、広いから商業施設できないかなーなんて淡い期待をしてたんですけどマンションですか。

まいばすけっと、とかでもいいから
もっと近くに出来ればいいよね。

空き地がないんだよなー。
日本化薬撤退する話進んでるのかな。

887さん
1Ｆが店舗かも、まだ微かな期待は残っているのでは・・道路沿いだし

>>888 買い替え検討中さん

その場合「用途」の所に店舗と書かれますので残念ですが…
この土地は広い道路から入りづらいので店舗の立地には向いてないでしょうね。

新田学園通りの拡幅のタイミングで何かしら出来るかもしれないですね、

889by 周辺住民さん　

そうでしたか、残念　
次に期待しましょう！

ここめちゃくちゃ安いからいいよね、っておもうわ、ほんと。
4000程度で駅近はかなかなか買えないしね。人気の王子神谷駅楽々徒歩圏内だし。
4000万円で買って30年後に3000万円で売ればそれで住居費は激安だしね。
年収10倍ローンでも買う価値あるよ、マジで。

買うしかないぐらいの安さだですよね
今はいくしかないかなって思います。

>>892 匿名さん
わかってらっしゃる。マンションの資産価値なんて気にする方が可笑しいんですよ。重要なのは、今のマンション市況において此処は激安なこと。
住み潰すなら今が買い時です。

駅近・・・かなぁ？
都内っちゅうにはまぁまぁ遠いと思うけど。
住み潰すなら安いのは同意の購入者でした。

>>894
駅力を無視して単純な最寄駅までの距離でいえば徒歩15分ですから近くはないですね。
でもそれってあまり意味がないんですよね。だって、駅力のある駅まで徒歩15分なのと、
それがないような駅まで徒歩5分って利便性も居住性も資産性も意味合いがだいぶ変わって来ますから。
ここの最寄は人気で駅力がある神谷王子駅ですからね。徒歩15分ですがそのへんのしょぼい駅徒歩5分より
はるかに良い

ザ・ガーデンズ東京王子を二本追い金し買う。
　あまり生活費に・・・車はなし。駅近いからいらない・・・
　家族でTDLには駅から・・・子が疲れて寝る・・・重い・・・

ここを二本安く買う。レクサスの中古を100万。新車はいらねえ。+500万も払いたくない。
　家族でTDLにすいすい・・子が疲れて寝る、問題なし・・自宅へ楽々・・荷物もほいほい軽々
　　ああ楽ちん。生活がたのしい。

>>896

それは言えると思うね。
2000万円をプラスしてガーデンズを買うのはそれだけの予算があった人は別にいいけど、
無理してまでやることではないね。
2000万円といっても住宅ローン考えれば実質的には2500万ほどは払うぐらいの金額だからね。
それこそレクサス新車が３台買えちゃう金額になるし、子供一人分の養育費分にも相当するぐらい
でかいお金だから。

>897
視る角度を変化し対比する。色々イメージすることができる。

6F～10F 南南西 4LDK 83.51 平米 4750万円 188万円
浦和駅 徒歩18分がこの価格。を買った。
学区がいい。年収高い民度が高い。いい場所だ・・・・
　家族で銀座に行き食事。高速入口が以外に遠い。乗ったら即大混雑。家族みなイライラしている。
　楽しいはずの食事が・・・帰りも大混雑、疲れに行ったみたい・・・

ここは銀座なぞ即着くね。高速入口すぐそこ。あ、大混雑だ! なら下道に変更。田舎の人は高速好きだから
混むんだねえ。下道だがそんなに時間はかかりません。楽しい食事、子も妻も楽しそう。帰りも空きすき
スイスイガラガラ。ああ、次は代官山に行こ!

>>898

わかるわぁ。実利に合わないところにお金をかけすぎるとそうなるんだよね。
ブランドとかもまさにその良い例かと。
ここなら3LDKの平均的住戸は4000万円ポッキリだからね。
東京23区のマンションは築30年でも3000万円では売れるから30年間での
差額はわずか1000万円しかない。住居費として1000万円分が耐久消費財として
償却されることになる部分だが賃貸なんかに比べて十分リーズナブル。
月額2.8万円程度だからね。

もちろん、その後住み続けるのも別にありだしね。
住居費ってのは賃貸だろうが分譲だろうがとにかく必要。あとは住居費の費用対効果を
上げることが大事なわけだね。賃貸では2.8万円の家賃で23区、3LDK/70m2の新築はさすがに
借りられない（笑）でもここを買うならその実質負担でそれが可能。

住居費の負担率を下げれば下げる程、それ以外の生活を豊かにする、楽しむための費用に
配分することができるからね。
特に教育費、医療費なんかは居住費と同じで下げたくてもなかなか下げられない。
つまり選択肢として、下げる、ってのが基本できない。

結局下げられるのは、食費、住居費、そして娯楽費、この３つ。
この３つだが、食費は工夫をすることによって費用を下げること自体は可能だが、
食事ってのはもともと単なる生物学的な栄養摂取という側面だけではなく、「食事を楽しむ」
という人間的文化的側面もあるわけで「食えりゃあなんでもいい」わけではない。
ゆえに、無理に下げれば下げるほど、心も荒むし生活上楽しくもなくなる。
同じことが居住費にも言える話だが、居住費の場合は食費と違ってじつはいうほど
自由度がない。ってのも場所等になんの制限もなく「ただ住めればよい」ってだけなら
これも食費と同じように工夫次第では大きく下げられるが、人間的、社会的生活を行う上では
ほとんどすべての人はエリア縛りが必ずある。東京で住まいを探してる人にとっては北海道や
沖縄の物件は選択肢には入らないのだから。
同じ理由で広さの制約だってうける。単身であれば1R18m2も可能だろうがさすがに３−４人家族で
ファミリーで住まうのに2LDK60m2は我慢範疇でも1R18m2ってのはこれはもはやただの罰ゲーム
であり選択肢には入らない。
この辺りを考慮すれば実は選択できるレベルはかなり限られてるのが実情になるがこのマンションみたいに
花はないけど実があるマンションを選んでおくことで住宅費を相当さげることができる。
なぜなら住宅費が毎月支払わないと行けない金額の中で一番大きな割合を占めるから軽減させた場合の
効果が極めて大きい。
食費なんてのは３−４人家族で月2万円ほどは最低必要になる。これをさらに無理して1万円にすることは
できるかもしれないがそんなことをしてまで浮かせた金額は、わずか年12万円にしかすぎず、この12万円を
得るのに365日を1万円でやりくりさせられるような無理くり食事をしなければならずもはや食の楽しみ、
なんてものはない。

一方で、居住費は相当大きい。このマンション相当を賃貸で借りようと思ったら月18万円は必要。
オンボロでやばいアパートでも月12万円は必要になる。これが実質負担が2.8万円になれば大幅な
削減効果になる。しかもこの2.8万円には生命保険相当の機能（団信）も含まれてる。万が一の
資産形成にも役に立つという話だから。しかもこの月額2.8万円相当にしたマンションは貧困生活
みたいな部屋か？っていうと当然そんなことはない。大規模で今時の普通のマンションであり
新築からすまうことができる。広さも申し分ないし日当たり、風通しも申し分ない。駅は人気の王子神谷。
費用対効果としては抜群だろう。

住宅実質負担額を2.8万円/月ぐらいにしておくと、食費、医療費、教育費にも十二分に配分できるし、
そして一番削られがちな「娯楽費（レジャー費）」に資金を回すことができるようになる。
人生楽しむために働いてるわけで、これにお金がかけられないってのははっきりいって生きてる意味がない
ぐらいなのだが無理に住居費を割り当ててる人はこれに回すお金がないため生活が貧困になる。

>899

日々のささいなつまづきは積もる。

さきほどの浦和の父に次は代官山ね。娘に言われるが、乗りきがしない・・・
楽しくなれない。行く事が苦行になる。

ここの父。おお、代官山か、帰りに青山まわるか!　日々楽しい。楽しめる。

ブランドにこだわる。審美眼がないから、人の眼が気になるから・・・つまらん理由、その決断。

レクサスも金持った人だ。そう他人に見られたいのみ。車のよしあしは二の次。
ならば中古でいいんだ。他人の事は関係ない。100万そこそこのIS乗れれば費用対効果大。

東京23区の普通なサラリーマン家庭であれば、世帯当たりの税引後の手取り収入は月額40万円ぐらいだろう。
これに住居費18万円/月とか割り当ててるともう45%が住居費に占めることになる。
田舎の人から住居費が18万円！なんて驚くだろうが東京23区ではこれは「金額としては」別に高くもなんともない。
賃貸でファミリーがすまえる3LDK, 70m2以上はだいたいこの金額が「最低」必要になるからだ。
もちろん、築年数がたったり、日当たりがわるかったりアパートだったり、あぶないエリアとかにあるような
賃貸を探せばもっと安いやつは見つかるが「貧乏学生が格安1Rを探す」のとはわけが違うわけで、普通の
ファミリーがそういう選択肢を取ることはほとんどなく、結果として賃貸にはいかない。1K/1Rでは賃貸用戸数も
多く、また一人暮らし用は基本的に「しがらみ」がなく、さらには期間限定なのもあって賃貸の方が有利だが
ファミリーでは分譲のほうが圧倒的に有利だから。

ファミリーが分譲にいくのは正解なのだが、問題は多くの人が分譲にいくと「正しい判断ができない」人が多いこと。
賃貸と分譲は実は価格の内訳がまるで違うことになるため、そもそも「賃貸をベースにした住宅費の算出」がまるで
意味をなさない。なさないどころかそこをベースにすると完全に見誤ってお金を無駄に使うことになる。
（逆にいえば、分譲業者はそこを「錯覚」させることでそうしむけてビジネスをしてる、ってことだ。）

賃貸ではホテルと同様に「部屋を使う権利」だけを貸すことで貸主は対価を賃料として得るし借主はそのお金を払うかわりに
その部屋を使える。借主からみたら、その賃料がまさにそのまま「住居費」として計上されるものになる。
ちなみに、「住居費」ってのは「住居（すまい）としての"機能"に対して払う対価」である。
従って住居費は賃貸だろうが分譲だろうが社宅だろうが発生する。所有権があるかどうか、とかそれは関係がない。

分譲の場合は不動産を自身が所有することで「部屋を使う権利」も含めてまるごと買い取ってしまう話である。
マンションでは区分所有法に従った所有権の区分所有で、土地は共有名義という形にはなるがそこは問題ではなく
同じことである。
で、この場合は自分で所有することになるから、当然部屋を使う権利自体は所有権の範疇内でくっついてるので
当然自分で住める。そんなことよりも大事なのは「住まう権利だけがある」わけではないということを自覚するところにある。
その権利はあくまでも一部の権利にすぎない。所有権には、他に「他人にその一部を譲渡、または賃借する権利」
も含まれてる。だから、マンションを所有すれば、自分でそのまま住む、ってこと以外に他人に貸すこと、そして
その権利自体を他人に売却すること、ができるわけで「部屋の使用権だけを借りる」賃貸はそこが大きく違う。

大きく違うわけだが、「住まう機能」だけに着目したら、「部屋の使用権を得る」だけで十分であり、だから
賃貸の場合は借りる側からすると住居費＝賃料がそのまま成立する。それ以外はすまうのに必要ないからだ。
が、分譲の場合はそれ以外も含めた所有権というでかい権利自体を購入することになるため、正しく「住居費のみ」
を算出する場合は「余計なものを住居費から省かないといけない」わけだ。
これが月額家賃をベースに住宅ローンなんかをベースにしてはいけないっていってる理由になる。
住宅ローンってのは単に借入金額に対する毎月の支払額なだけの話であって家賃とは全く関係がない話である。

にもかかわらず多くの人が賃貸時とほぼ同額の支払額を支払ってしまっている現状があり、つまりは無意味に普段の生活を
圧迫させてしまってるという本末転倒になってる。
すでに説明したが、不動産の「その部屋の使用権」以外にも所有権には含まれているため、その権利の価値は当然使用権だけ
の権利よりも高いわけだから、不動産を購入すればその権利を売らない限りはその権利を保ったまま家を使えるということになる。
端的にいえば、自分で買ったマンションを自分で借りて住んでるってのと同じ話であり、資産形成の一つになってるって話。
このマンションも4000万円でかっても3000万では売れるし、別に月額18万ほどで賃貸に出すこともできる。買うというのは
そういう権利も一緒に入ってるってことだ。

そうすると、このマンションを買った人はそれだけの資産を手に入れるのと同じ話であるため、じつはもう無駄に貯金とか
しなくていい。更に言えば、必要以上の物件を買ってしまった人はその大半がかなり無駄（持っていても使われない権利、
つまりはいらなかった権利にお金をずっと支払う）ことになる。これがまずい。


毎年の手取りで億を超えてる余裕がある人ならともかく、月額手取り40万ほどの普通サラリーマンにとっては毎月の収入で
1万円あたりの費用対効果、これは最大限生かさないとそもそも生活が豊かにできるような余裕はない。
家賃に18万円を支払えばその半分が住宅費におとしこまれることになるのが悪いというのは説明したが、同時に18万円で、
住宅費を含めた所有権のマンションを買うことを勘違いしてると実は同じぐらい「無駄金」ができてしまう。
このマンションを買えば3000万円ほどの資産価値は向こう30年間までは見込まれる。従って逆にいえばそれ以上の貯蓄が
必要なければそれ以上貯金をすれば結局「機会損失のお金」になるだけで、つまりは無意味になることを知っておくべきだろうね。

手取り40万円ぐらいの人にとっては純粋な住宅費は「最大でも10万円が限度」である。あくまでも限度であり、10万円だったら
多分生活は厳しくて全然豊かじゃない。
適正金額は実は「住宅費としては6万円以下」である。が、すでに説明したが賃貸でこれはファミリー向けとしては不可能
である。なので買うしかない。
買うしかないが、無駄に高いマンションをかって「見かけ以上の金額」が減っても実は「使われない権利に対する対価」も
同時に支払ってるため結局「実質的な生活の豊かさが実感できない」というところに落とし込まれる。
これを避けるためにはこのマンションにみたいに「実があるけど価格は安い」マンションにしておくのが良い。

このマンションはグロスがとても安くでも住宅機能としては十二分に備わってるため余計な金額を支払う必要がそもそもない。
実質的な金額ベースに落とし込むと2.8万円/月であり、「6万円以下」という基準は余裕でクリアできる。
これぐらいの金額ベースにしておくと住居費7%ぐらいしか占めないので生活の自由度がいっきにあがる。楽しめる。
豊かになるだろう。

あなたの年収なら7千万いけます。　みたいに営業に言われてその気になりギリギリローン返済。
みたいな人多いんだろな。

少し話が長くなってしまったがまとめておこう。

まずこのマンションを買う人は相当生活が豊かになる。23区の好立地、都心部への物理的距離も近く人気の神谷王子。
購入費4000万円だが、頭金をもっていようがもっていまいが全額住宅ローンにしておくべきであろう。
理由は簡単で今は絶好の低金利0.4%と住宅ローン控除が1%10年最大500万があるから。
住宅ローン控除が終了するまでは繰上げ返済などバカのすることである。今は借入額があればあるほど
逆にお金が利息として戻ってくるわけだからわざわざそれを手持ちの色がついていない現金を住宅ローン
返済に充てることほどバカなことはない。そんなことをするのは10年の減税が終わった後から、である。

このマンションはSRCの新築なので当初5年までは固定資産税も大幅に安い。中古を買う奴はバカであるから
このマンションが正解である。

このマンションの資産価値は向こう30年までは最低3000万ほどは維持できるものと思われる。
これがさきほど長々と説明した全ての権利権利の価値（最低でも）でもある。なので、みかけの住宅ローンの
残債に惑わされてはいけない。4000万円という金額をローンで借りても、実際の借入金はわずか1000万円でしかない。
多くの人が、頭がわるいファイナンシャルプランナー等の「住宅ローンショートへの警笛」を真に受けてるが
彼らはそれを鳴らすことでお金をもらってるだけの話で善意でもなんでもない。あれもただのビジネスだ。
住宅ローンがショートするのは毎月支払えないことになる、ってことだが、そもそも毎月支払えないなら
それは賃貸でも同じで、「その対価を支払える資格がなくなった」わけなのだから手放すのは当たり前である。
問題なのはそれではなく、売っても残債がのこって追い金が必要になることであるが、さっきもいったが
そのボーダーが3000万円だ。なので、住宅ローンの残債が3000万円になった時点で、もうショートはないのだから
すぐに安心ができる。なのでこのために余計な預貯金をすることはばかがやることである。
お金ってのは、「目的があってはじめて貯めることも意味がある」状態である。不安でためておくことは
たんに「機会損失」であるといえるので絶対にやめたほうがいい。ましてや普通サラリーマンであればそんな余剰金は
普通はないはずである。そんなお金があるなら教育費なり娯楽費に回して生活を楽しみ、豊かにする方がはるかに良い。
繰り返しいうが、このマンションを買った場合の実質的な負担金額は1000万円程度であると思われるため、この1000万円程度
の目処がたっているならむやみやたらと貯金はすべきではないし、特に当初の10年間は繰上げ返済などしないことだ。

また、残債が3000万を切り出したら、もう繰上げ返済などは一切必要ない。さっきもいったが売れば3000万の益があるわけで
それで相殺できる。もうその時点で住宅ローンショートは怖くはない。持ってる現金は別に使うべきだし、万が一のショートに
備えていたのであればそのお金は住宅費ではなくハワイ旅行にでも使うべきであろう。

最後に、このマンションは安い部類には入るがとはいえ、さすがに月額手取り額が30万円を切ってる人にはおすすめできない。
実質負担額が2.8万円とはいったが、あくまでも「実質」、である。見かけ以上にはこれ以上のお金が毎月出て行くわけなので
さすがにそれを無視するわけにもいかない。月額手取り額は35万円、これがボーダーになるだろう。だが、東京23区で暮らしてる
普通サラリーマンであればほぼ１００％ぐらいはクリアできてるような数字なのでこれが問題になることはないと思う。
逆にこれに到達できない人、そういう人は残念だが23区は諦めたほうが「生活を豊かにする」ためにはよい。ってのは
払えるか払えないか、でいえば別に手取り額が30万でも払える。たんに住宅費に対する比重をあげれば済むからである。
が、さきほどもいったがそれは本末転倒でありやるべき話ではない。それだったらむしろ千葉にでもいって3000万円ぐらいの
マンションを買うのが正しい。千葉県にはなるが、別に千葉県にいったからといって急激に何かが悪くなったりするわけではない。
単に住所が千葉県になるだけの話である。くだらない見栄にこだわる必要性はないのだから。

ただ千葉県にいくと東京には近くは無くなってしまうし資産性等の観点でいうとまた別の違った観点が必要になってくるのは
注意をしておいたほうがよい。ってのは今のトレンドは都心回帰であり、逆に千葉やさいたまの衛生寄生都市は人がどんどん
減ってきてるし、実際千葉では売るに売れないマンション（金額云々の前に買い手がいない！）ってのが既にたくさんある。
なのでこのマンションのように４０００万円だけど資産価値が3000万円はあって実質価格が1000万程度、っていうマンション
もあれば、千葉のマンションでは売値は3000万円だけど資産価値がない（買い手がつかないとそもそも市場取引として成
立しない！）っていうのとでは実は資産形成としても全然違うので注意をしておいたほうがいい。

このマンションの「ファインシティ」ってのはまさに良い街って意味だがそれは王子神谷がとても人気が高く資産性もよい
エリアだからってのはこのマンションの最大の売りであろうとおもう。

最後に、このマンションがこれだけ安い理由はただ一つで駅から徒歩15分というこの距離にある。
いうまでもなく駅近ではない。が、これは欠点ではなくむしろ利点であるといえよう。ってのは人気の王子神谷なので
駅近になれば価格が一気に跳ね上がる。このマンションのように大規模であればさらに跳ね上がる。すると、
実は「良さ」が消える。費用対効果が悪くなるからだ。確かに駅近は利便性も高いし資産性も高い。が、同時にそれは
売価も高くなるということである。
だが、なんのために家を買うのか？ってところに根本的なところに立ち返った方がいい。人からちやほやされたいから？資産性？違う。
自分たちが幸せに、豊かに、安全安心にくらせるための「手段」としてであろう。このマンションと全く同じ仕様、そして4000万円という価格で王子神谷駅徒歩5分が買えるなら、それは買えばいい。お得だ。でもそんなことは現実にはありえないわけだ。
当然高い。そしてなにより、「売ってもない」。売ってもなければ高くて費用対効果が悪いものに目を向けても完全に無意味である。
家はただの手段であり目的ではない。大量にお金がある人は別だが、手段に高いお金をかけられるほど一般サラリーマンはお金持ちではない。
それに家族の幸せは家だけでは決まらない。っていうより、家にはほとんどいない。私にも家族がいるが平日はみんな仕事なり学校、習い事で夕方まで誰もいない。そのあと帰ってきて飯食って風呂入って寝て、の時間を除けば家に対する対価ってそんなに高いものではないことは誰の目にも明らかである。

それよりも、「今できること」を目配せしたほうがいいだろう。例えば子供はすぐに大きくなる。早い子供であれば高校や大学で寮にはいたりして家を出て行き、そのまま社会人になる子供だっている。それに家から出ないにしても子供も大きくなれば社会が広がるわけで、家に対する依存度はどんどん低くなる。いつまでも子供と旅行したり一緒に出かけるなんてこと自体ができなくなるわけだ。

そんな貴重な「今」は二度と戻らない。お金はいくらでも稼げるが、「今使える100万円」と、「20年、30年後につかえる100万円」
は価値が全然ちがうということを覚えておいた方がいいだろう。今の人生を捨てて、ケチケチ暮らし、マンションに多額の費用を支払ってそれで住宅ローンが完済できたってなんにも戻っては来ない。
よく悲しい笑い話がある。戸建に憧れた人が社宅にすんでケチケチ貯めまくって４５歳ぐらいになって念願の戸建を買うってパターンだ。
子供がおもいっきりあそんでーっていうのを想像してたんだろうが、そんな年になればもう子供も成長してしまって今更ドンドンバンバンと
暴れたりはしない（笑）庭で遊具やBBQできるような状態にしたところで成長した子供がそんなところで楽しんだりはしない。
つまりは、完全な機会損失ってわけだ。この人にとってはこの貯めた期間はただの無駄金だったといえる。つまり死に金をずっと貯めてたんだ。しかし犠牲はあまりにも大きい。その間の人生の楽しみ、豊かさがすべて犠牲になった。バカの極みである。

ってことで、このマンションを買えばそんなこともなくなって人生ハッピーになるとおもうので個人的にはとてもおすすめできるね。
月額の住宅負担率を10%未満にすることで、手取り40万うちの36万円が浮いてくる。これに食費4万、雑費2万、教育費10万、医療費1万、
通信費5千円、光熱費1万円をのぞいても、まだ17万円ほど残る。
これが「月額の余裕のお金」、つまりは「人生を楽しめるためのお金」になる。月額17万もあれば結構いろんな楽しみができるはず
である。外食もいい、旅行もいい。何か趣味でお金を使うのもいいだろう。今しかないこの時を17万円で煌めきさせるか、それとも
バカみたいな死に金を貯金したり、プライドや見栄に支払うのかは、結構大きな人生の選択になるであろう。
この辺りを真剣にわかってる人が実に少ない。

>> 902

住宅ローンで7千万行ける人はほとんどいませんよ。
ほとんどが五千万円未満です。