大京アステージ（旧：大京管理）ってどうですか？　その3

あなぶきと一緒になってから()

どこの支店でも変わらない低レベルな品質。

誰も期待してない

品質は低いのに値段は高い。
社員も給料安いみたいで、どんどん退職しているみたい。

詳しいですね、辞めた類ですか

http://hayabusa6.2ch.net/test/read.cgi/estate/1465821594/752
こんな管理職がいる会社ですから　事件の詳細は理事会や総会で、アステージの社員に聞いてください

管理会社変える前に、とりあえず値段を下げさせた方がいいですよ。委託費は下げるもの。
実際、うるさく言わない組合には雑魚を当てる。
他の管理会社の見積り取って見せたら同額未満にはなる。
後の電話がうざったいけどね。

ライオンズマンションと管理会社の大京を同じに考える必要はありません。管理会社は、マンション管理組合/理事会が変更できます。管理組合は業務の一部を管理会社へ委託しており、管理会社の問題は管理組合/理事会に有ると言えます。現役の会社員は大変だと思いますが、積極的に総会に出席、あるいは理事になるなどマンションの効率的な運営に協力した方が良いと思います。まずは、総会資料と重要事項説明資料を読んで下さい。管理組合と管理会社の契約関係が良く分かります。次に長期修繕計画を読んで下さい。100万円以上の修繕は合い見積もりが取れているかどうかが重要な観点です。任せっきりにすると大規模修繕で各戸300万円くらいの借金を負うことになります。

「大規模修繕で各戸300万円の借金を負う」ことについて説明します。当マンションで大京が2012年に作成した長期修繕計画は「2018年に赤字に突入、2030年に各戸300万円の借金を負う、この借金を作らないためには修繕積立金を３倍に増額する必要がある」と言う物でした。現在2017年ですが、2050年までの修繕積立金は完全な黒字で、来期には２割の削減ができる予定です。実施したことは、大規模修繕の見積もりを３社から取り、エレベーター更新の見積もりを５社から取るなどを行いました。見積もりを取るときは、大京は一業者であって、見積もりの依頼は理事会が主体で行いました。インターネットですべての見積もりを取ることができます。見積もりを取るのに費用請求はありませんので、気楽に行えます。大京経由で見積もりを取ることは賛成できません。

大京あるいは管理会社の方々もこのサイトを見られていると思います。ここには、耳の痛いことが記載されております。しかしこれは、改善提案とも言えます。これらのクレームは大京のみに止まらず一般の管理会社にも大小はありますが当てはまります。これらの意見を改善提案として会社へ提案する、あるいは自ら会社を立ち上げるなどによりビジネスチャンスを作れます。大京が存続するためには、他社の管理物件を奪える実力が必要です。大京にはその提案ができますか？他の管理会社も考えてください。管理費の徴収と管理員の派遣を業務としている現在の管理会社の業務範囲では難しいのかも知れません。

何をごちゃごちゃ書いてるんだか。
各戸300万って、何戸の物件で毎月いくら積み立ててるんだよ。
仮に本当だとしたら、理事会や住民が何をやってたのかが一番の問題。
確かにアステージのやり方は問題だが、何でもかんでもアステージのせいにするなよ。

できない人や会社に何を言っても無駄。
嫌ならさっさと変えるべし。

大京から理事会が主導権を取ることは非常に難しいことでした。議題のほとんどは大京が決め、議事録も大京が取っておりました。大京の不利になることは議事録に記述されません。理事会が主導権を取る最初の一歩は議事録作成を理事会が担当することでした。次の理事会で前回の議事録より残留事項の確認から始めます。残留事項はほとんどが大京の宿題でしたが、回答は非常にまれでした。このようなことから理事会が主導権を取る準備ができました。

>>1021 購入経験者さん
情けない理事会だな

適当なとこなら理事会議事録も作ってないからな。

友人のマンションは、大京と管理契約を結んでおります。大規模修繕実施後に毎月の修繕積立金が３万円増額となり、支払が大変と悩んでおりました。終わった大規模修繕については後の祭りですが、管理費を聞いてみると標準より３割は高そうです。管理会社を変更すれば、３万円の増額分の大半を吸収できる可能性があることを伝えました。現在、管理会社の変更に向けて対応しているようです。管理組合/理事会がしっかりしてないと損をする事例です。

もっと早く上げとかないといけなかったね。

大京大京とカキコしてる人がいるが、管理会社は大京アステージで住民はアステージと呼んでいる。
何が言いたいか、それ以上は推測してくれ。

>>1026 名無しさん

住民は大京って言ってて、社員や関係者がアステージって言ってると思うよ。
大京さん？
とは呼んでも
アステージさん？
とは呼ばないよ

建設的な事例を紹介します。友人のマンションですが、給水設備の更新に関する話題です。
・大京の案は、従来通り給水ポンプと受水槽を更新する計画
・地元の水道工事屋は、給水ポンプと受水槽が不要な直結給水を提案
直結給水は、水道局から承認を得るのが難しいのですが、なんとか承認を得て給水設備の更新を完了。工事費用は大京案の給水ポンプ更新の費用程度で半額以下だったとのことです。
直結給水により、給水ポンプの電気代が不要、受水槽の清掃費用が不要、水質検査費用が不要、今後の給水設備の更新費用の大幅な削減など効果が高いようです。
大京の担当者は、最後まで「直結給水はできない」と主張していたとのこと。
管理組合の利益になる提案をして、その利益の一部を管理会社が得るように働けば、管理会社は感謝されるのですが、この事例は逆でした。

「大京の名前が良い」と管理会社を変えるのに強く抵抗した所有者さんが居られました。
新しい管理会社の名前を呼んでくれません。長ったらしい横文字で呼びにくいため、担当者名を呼ぶことが多いです。
「大京」は所有者から２０年以上も親しみを持たれていた会社名です。

私のマンションは１０２６さんとこと同じで「アステージ」か「管理会社」です。
大京のマンションなので、大京と呼ぶと混乱します。

2007年に大京管理から大京アステージへ会社名が変わっております。
2007年以前から大京へ管理委託をしているマンションとその後で呼び方が変わるのかも知れませんね。

LED化について、事例を紹介します。
マンションには昼間から常時点灯している玄関などの蛍光灯があります。
共用部分では夜になって点灯する廊下などの蛍光灯も多くあります。
数か月前に玄関の蛍光灯を12万円かけてLEDへ交換しました。
昨年と比較すると約1万円/月の電気代が削減できております。
1年間でLED化の費用が回収でき、投資効率は高いと言えます。
LED化の方法は、
・既存の器具を使い、変圧器をバイパスする工事
・蛍光灯をLEDと取り替える
と言った簡単な方法で、1個当たり1万円以下の費用でした。
来年は、夜間のみ点灯する蛍光灯もLED化する計画です。
こちらは、費用回収に2年かかると思いますが、3年以内ならOKです。
このような提案が管理会社から出されていれば、2倍の工事費用がかかったとしても承諾したと思います。
管理会社からは理事会で何年も防災グッズの購入を勧められておりました。

ブランドに価値を感じてるところは大京と呼んでいていて、そうじゃないところは別の名前で呼ぶのですかね。

建物はいいですけど、管理会社はフロントが悪ければ仕方なくブランド価値が下がりますから、いい建物を作った大京と区別するために、アステージって言うんでしょうね。
我々からすれば、子会社だろうがなんだろうが、ちゃんとした大京でいて欲しいです

友人のマンションの話が多いけど、自分の所の話はないのかね。
それとも、友人と言う名の自分なのか。

>>1028 購入経験者さん
直結でも電気代は必要だけど。
それと、中高層だと水圧弱くて出が悪いとかのデメリットもあるけど。
費用削減ばかり言ってるけど、そういう点も含めて変更したとかタメになる内容を書いてよ。

町の水道屋に負けるとは、技術力が何にも無い会社です。

町の水道屋に負けるとは、技術力が何にも無いのでしょう。

管理会社に技術力だって？
何言ってるんだか。

大穴建設だな。
単なるトンネルすらもできないレベルの低さ。

直結給水には、「直結直圧式給水」と「直結増圧式給水」の2種類があります。
・「直結直圧式給水」は、電気代が不要です
・「直結増圧式給水」は、ポンプで増圧するため、電気代が必要です
水道局との調整は、技術的なことが多く、最も重点的に行われるのは、従来と同等に給水できるかの検証で、内容的には水圧の十分性の検証です。
Webで検索すれば、詳細な情報を入手できます。
こまめに対応してくれる工事屋との連携が必要です。

管理会社の変更は大変です。管理会社の変更は、次のような手順を踏みます。
(1)他の管理会社へ見積もり依頼（数社へ同時依頼）
(2)理事会で賛同を得る
(3)臨時総会の開催に向けて、連絡などの作業を主に理事会が実施
(4)総会で賛同を得る、議事録を理事会が作成
(5)旧管理会社経由で発注していた契約を解除、新たに契約
(1)～(4)までは、旧管理会社・新管理会社共にやってくれません。すべてを理事会で実施することになります。
常駐されていない方もおられ、連絡先住所は管理会社が持っております。
個人情報保護などでこの連絡先住所を受取るのに種々の手続きを要します。
臨時総会の議事録は、法律的に有効なものにするための注意も必要です。
最も難しいのは、何のために管理会社を変更するのかの説明です。
「管理会社が不誠実」のようなあいまいなことでは、皆さん納得されません。
納得されやすいのは、「管理費が何割削減できる」と説明できることです。
当マンションでは、突然３割の管理費の増額を要求され、やむを得ず管理会社を変更しましたが、非常に面倒でした。
管理会社を変更した後も気を使うことは多く、「前の管理会社が良かった」などのクレームがあがらないよう、新管理会社への要求が厳しくなっております。

ここには、大京関係の方々もコメントされているように見受けられます。
教えていただきたいことがあります。管理費を３割増額要求することについて、
マンション所有者の方々は、次のような見方をしております。
(1)３割の増額と言って、実際は１割くらいの増額を狙っていたのではないか
(2)このマンションとの管理契約を打ち切りたいためではないか
宜しくお願いします。

3割アップはお宅のマンションの話だよね。
だったら担当に聞けば済むのでは？まあ、教えてくれないだろうけど。

増額なんて普通しないけどな。
日ハウに抜かれそうなので、戸数減らすのは簡単にはできないはず。
よっぽど嫌だったんでしょうね。

>>1040 購入経験者さん
そちらは低層マンションってことね

修繕増額はよくあるケースだけど、管理費はあまり聞かないね。
どちらを増やしても勘定科目が異なるだけで、所有者負担増には変わらないけど。

自分が担当なら、契約打ち切りたいね。