GLOBAL FRONT TOWER に行ってみた − モデルルーム見学記

［立地・周辺環境］

私は田町駅→現地→日の出駅→現地→浜松町駅の順番で歩いてみました。

まず田町駅からの道のりですが、現在は大規模工事中でものすごく道が狭くなっています。
この工事中の場所が田町駅東口北地区再開発土地区画整理事業です。


２０１４年度に愛育病院が南麻布から移転。小児病棟を開設して小児医療に力を入れます。

同じく２０１４年度にみなとパーク芝浦がオープンします。こちらは芝浦港南地区総合支所の他、区民の方が利用できるスポーツセンター等が入ります。

その後も芝浦公園、保育施設、ホテル、商業施設、歩行者デッキが整備されていきます。

すべての完成は２０１９年度を予定しています。

歩行者デッキができれば現地からデッキまで４分で行くことができます。

田町から現地まで歩いてみて遠いとは感じませんでした。
デッキが完成すればさらに近く感じると思います。

ただ、スーパーが現地近くにないのが不便です。
山手線内側部分にあるカテリーナ三田という高級マンション１階部分入るマルエツプチがある程度使える規模のスーパーとなります。

ただ、これについては田町駅東口再開発の商業施設にスーパーを誘致する計画があります。
また、誘致できなくても食品ステーションを各階に設置することにより買い物至便の悪さを軽減してくれます。こちらについては後ほど。

このマンションは田町駅最寄りを推していますが、浜松町駅(大門駅)、日の出駅に近いことも魅力です。

浜松町の利便性がいいのはもちろんですが、ゆりかもめの日の出駅まで徒歩８分という近さに私は注目しています。

この付近で休日に遊びに行くとなると、お台場が一番近くて楽しめるのではないでしょうか？

日の出駅からゆりかもめに乗ればあっという間にお台場へ行くことができます。

仕事のときだけでなく、ＯＦＦの日も気軽にレジャーに出かけられるというのは大変魅力的でしょう。

画像はゆりかもめ日の出駅です。

［眺望］

眺望について向きごとに解説します。

北西　東京タワー方面

基本的に都心のビル群を眺めることになります。
目の前が交差点ですからある程度抜け感の安定的な眺望です。
東京タワーも見えるのが魅力的です。
北西角を除いて一部自動車販売店の建物が目の前になってしまいます。


北　汐留方面

こちらは汐留のビル群を眺めることになります。
目の前が自動車販売店です。
将来的に１０階〜１５階のマンションができてしまう可能性もあります。


北東　東京湾大華火祭方面

こちらも前建てがあります。
住戸にもよりますが、自動車販売店、東京電力変電所、フットサル場が目の前です。


東　東京湾方面

こちらは目の前が公開空地、芝浦運河になりますので、階数によってはカーテンのいらない生活が半永久的にできる確定眺望です。
また、低層階でも確実に日照を確保できます。
ただ、運河沿いのマンションがＧＦＴ方面にバルコニーがあるため１０階程度までは「こんにちは」が発生してしまいます。


南向き　品川方面

南向きの東寄りを除いてヤナセのビルが目の前です。
１０階以上から抜けてきます。

この場所がもともとヤナセの工場で、建て替え資金確保のために土地を売却し販売店兼工場を新設しました。
そのため今後しばらくは建て替えすることはないでしょうから、南向きの１０階以上はほぼ確定眺望となります。


西向き　三田方面

旧海岸通り側にバルコニーがあるため、どの階を購入しても確実に日照を確保できます。
眺望はビル群を眺める感じです。


画像は東側にあるベイサイドステージ東京というマンションの住民様にお願いして敷地内へ入らせていただき、廊下から撮影しました。

［構造・内装］

こちらのマンションは免震マンションです。
よく制振と免震どちらがいいの？
という質問がありますが、制振向けの建物、免震向けの建物がありますのでどちらとも言えない。
というのが正解でしょうか？

少なくともＧＦＴには免震が合っているのです。

構造に関してはとくにケチをつけるようなことはありません。

床スラブも３００mmとってます。
通常のマンションですと２００mmもざらにありますからね。
そこはさすがです。

内装は

・キッチン天板が天然石

・キッチンカップボード

・ディスポーザー

・食器洗い乾燥機

・トイレ手洗器

・床暖房

が標準でありこちらも文句なし。

天井カセットエアコンでないのは残念ですが。

私が一番イイネ！と感じたのは全戸トランクルーム完備ということ。

これは便利ですよ。

小さい子供がいる家庭あればベビーカーもしまえます。
私なら災害用品とか普段使わないものをしまうかなぁ。
これは本当に便利です。

ただし人を住ませては行けません！！(笑)
いただいたパンフに本当にそう書いてあったのでびっくりしました。

画像は建築看板です

［価格］

今回は第二期ということで、第一期ですでに４９７戸が契約済みです。
ですから残りは３８６戸です。

正直言っちゃうと、第一期で購入された方は勝ち組です。

お買い得な部屋や眺望がいい部屋はだいぶなくなっています。

例えば南向きの６０Ｂタイプ　５７．１２㎡　坪単価＠２７４万円からの部屋ですが全部完売。
これはお買い得でした。

１ＬＤＫで眺望がいい部屋も売れてしまっていました。

例　４０Ｂ　７０７号室　４２．４２㎡　４０９０万円　坪単価＠３２２万円

私は何をやっていたんだろう。

なんで第一期にモデルルームを見に行かなかったのだろう。と後悔しました。

高い！高い！という評判をネットで見ていたので油断してました。

お買い得住戸があったとは〜。。。

タラレバですけど私が第一期にモデルを訪問していたら

６０Ｂ　１０２５号室　５７．１２㎡　５２８０万円　坪単価＠３０７万円

この部屋申し込んでたと思います苦笑。

確定眺望のワイドスパン。これは人気出ますわ。


それでもこれから検討する方にぴったりの住戸がまだあるかもしれません！

諦めずにとりあえず一度モデルへ行くことをおすすめします。


第二期のおすすめ住戸を向きごとに一部公開します。

北向き

６０Ｊ　１０１１号室　６４．６２㎡　６０５０万円　坪単価＠３１１万円
６０Ｊ　１６１１号室　６４．６２㎡　６１１０万円　坪単価＠３１４万円
(この間取りはかなりおすすめです。間違いなく売れます。)
私は予算オーバー。


東向き

６０Ｄ　１７１７号室　６０．０４㎡　６５４０万円　坪単価＠３６３万円
(確定眺望で開放感あり。カーテンいらずです。予算がある方はこちらがおすすめ)


南向き

５０Ｂ　３２８号室　４６．８６㎡　４２４０万円　坪単価＠３０２万円
(目の前がヤナセの建物ですので眺望は悪いです。)
５０Ｂ　１０２８号室　４６．８６㎡　４８５０万円　坪単価＠３４６万円
(こちらはヤナセの建物を超えてきますので眺望は良好です。)


西向き

７０Ｄ　１１０３号室　７０．２５㎡　６６００万円　坪単価＠３１４万円


個人的におすすめなのは６０Ｊタイプです。
間取りがいいですし割安感があります。

やはり人気マンションは第一期から見学するべきでした。反省。

それでもまだ見学する価値はあります。
あのシアターも見て欲しいですし。

［維持費］

管理費　１㎡あたり約３０６円
修繕積立金　１㎡あたり１１０円

修繕積立金については５年ごとに上げていくＡ案と毎月の額は定額にして数年ごとに一時金をとるＢ案を管理組合発足後に決めることになります。
基本はＡ案になるでしょう。

駐車場は機械式で３６０台＋身障者用平置き１台となります。

設置率は十分でしょう。若干余ると思います。

月額４００００円からです。

駐輪場は１１６５台と少なめ。
基本的には自転車を使う地域ではないと思います。

また、各階にマイバイシクルルームというのがあり、高級自転車を利用する人が借りるのに適しています。

ただ、月々５００円と安い設定なので９６台の設置ですので抽選になるかもしれません。

バイク置き場は３０台で１０００円からです。

［共用施設］

さすがは大規模マンション！共用施設が充実しています。

・３つのゲストルーム

・ファミリーマート

・ジム

その他ラウンジなどもろもろの共用施設があります。

これを考えると１㎡あたり３０６円の管理費は安いのではないでしょうか。

ゲストルームは吹き抜けはあるものの建物内側にあるため眺望はありません。
せっかくの２９階なのに残念ですが、ゲストにはレインボーラウンジからの眺望を楽しんでもらうことにしましょう。

また、近くにスーパーがなく不便だ！と先ほど言いましたが、各階に食品ステーションを設置します。

大手スーパーと提携し、不在時でも業者が置いていってくれるという活気的なシステム。

これは食品でもＯＫです！

ですから１８時に帰宅予定で宅配を１８時にお願いしたのに急な残業で帰宅が１９時になってしまう！
なんてときも安心！
帰宅した時には食材が宅配ステーションに置いてあるのです！

もちろん一時的な利用が目的ですので、極力自宅受け取りが一番なのですが、急なときにも置いていってくれるのは本当に助かるでしょう。

［総評］


いや〜第一期で行ってたら本当に購入してたかも。
湾岸地域のタワマンのように開放感はあまりありませんが、利便性は良いです。

内廊下で各階ゴミ置き場あり、天井高２６００mm、免震で構造・設備、共用施設充実。

港区アドレス。

そりゃ〜坪単価＠３００オーバーして当然だと思います。

高い！高い！という声を聞きますが、すでに５００戸近く売れているのが適正価格だという確たる証ではないでしょうか？


再開発終了後ってのはもう価格が上がっているので再開発中の今が買い時ではないでしょうか？

田町駅周辺の価値が上がることの恩恵だけでなく、浜松町駅近辺の再開発の恩恵も得ることができます。

ＧＦＴのモデルは浜松町ですが、まずは田町駅で降りて現地周辺を見学してからモデルへ行くことをおすすめします！