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パークコート神宮前

 
Park Court JINGUMAE　2008-05-09 22:41:00

スレッド全文を表示

http://kurashi.31sumai.com/shinchiku/X9909001/

所在地　東京都渋谷区神宮前1丁目4番4（地番）
交通　東京メトロ千代田線 「明治神宮前」駅 徒歩6分
　　　山手線 「原宿」駅 徒歩8分
　　　東京メトロ銀座線 「表参道」駅 徒歩12分
総戸数　385戸 事業協力者住戸１５戸　※その他店舗３戸
敷地面積　13452.16平米
建築面積　5072.78平米
延床面積　47694.48平米
竣工時期　平成21年03月下旬竣工予定
入居時期　平成21年04月下旬入居予定
構造・階数　鉄筋コンクリート造地上16階地下3階　塔屋1階
分譲後の権利形態　敷地：定期転賃借地権の準共有　建物：区分所有権

パークコート神宮前
パークコート神宮前  
所在地： 東京都渋谷区神宮前1丁目4番4（地番）
交通： 東京メトロ千代田線 明治神宮前駅 徒歩6分
価格：4,659万円～2億9,022万円
間取：1LDK・2LDK・3LDK
専有面積：53.38m2～169.94m2
販売戸数/ 総戸数： 10戸 / 385戸
販売スケジュール・モデルルーム
販売スケジュール：
先着順申込受付中
モデルルーム：
建物内モデルルーム公開中（予約制）
※ご来場の際は、物件オフィシャルサイト「来場予約」ボタンもしくはお電話にてお申込みください。
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パークコート神宮前口コミ掲示板・評判

   

No.2  
by 匿名はん　2008-05-09 22:53:00
場所最高、渋谷区、定借、５０年後解体して更地返還。。。

いろいろ議論が起きそうですね。

いいんだけど。何かもったいないな〜。
No.3  
by 匿名さん　2008-05-11 22:21:00
来年春入居なのに盛り上がらないですね。
原宿駅から思ったより遠そう。それと地代はかなり高いそうです。
No.4  
by 物件比較中さん　2008-05-11 22:37:00
発表を少し遅らせていたので気がついた人が多くないのかも知れません。

私的には、定借を除けば完璧です。また広尾の様に悩むのか。。。
No.5  
by 匿名さん　2008-05-11 23:02:00
物件概要より
●本計画地東側約１０ｍに高さ６８ｍの警察棟

これって民間委託の拘置所かなんかでしょ？
地元で反対運動やっていたけど、結局警察署？

ここの敷地って元産能大学跡地で、ずっと空き地だった所じゃないかと。
こんな所で300戸超ってすごい！
もう少し新宿よりの公務員宿舎も払い下げに入っているかと。
No.6  
by 匿名さん　2008-05-11 23:09:00
以前、英国ではやっていた所謂「刑務所PFI」ってヤツですね。
相当のリスクは民間が負うものです。日本では初なので良く経過を見ないといけませんね。

http://www.zaimu.metro.tokyo.jp/jinguumae/jinguu_topics/050118-0-shitsumon.pdf

それでもこの物件は売れると思います。
No.7  
by 匿名さん　2008-05-14 00:32:00
外観はほとんど出来上がっています。
とりあえず見てから考えましょう。
No.8  
by 賃貸住まいさん　2008-05-16 13:56:00
竹下通りから仰ぎ見るとものすごく良さげですね。
80㎡以上だと1億＋月額地代10万かー…　この地代てのは管理費を含むんかな？
No.9  
by 物件比較中さん　2008-05-16 16:12:00
「神宮前一丁目民活再生プロジェクト」ですよね。

http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2005/09/20f9f600.htm

評価が難しい・・・。
No.10  
by マンション投資家さん　2008-05-18 20:16:00
私は、買いません。
資産としては評価できないからです。

家賃前払いという感覚が受け入れられる人だけではないでしょうか？

定期借地物件を購入できるのは・・・・
No.11  
by マンション投資家さん　2008-05-20 11:29:00
昨日、ＤＭが来ました。
外観はかなり格好いいですね。

「The AIR棟」の眺望は素晴らしいですね。
代々木公園が一望できる！

しかし、地代が高いなー。
１億で月１０万円の地代とは、、、

あと、気になるのは、「The AIR棟」と「The Forest棟」の内側の住戸は
すごいお見合いになるような気が気がしますが。
モデルルームで確認です。
No.12  
by 匿名さん　2008-05-20 18:56:00
地代と管理費は別だそうです。
かなりの負担がかかりそうです。
No.13  
by BB　2008-05-21 18:55:00
今日、資料届きました。
定期借地権とはいっても場所は最高なので、興味があったのですが、地代が高すぎて手が出ません。
あきらめます。
No.14  
by 物件比較中さん　2008-05-21 21:52:00
DM届きました。地代は結構しますが、定借だけあってそもそもの分譲価格はかなり安いですな。少なくとも隣のカスケード神宮前よりは単価はかなり安いです。考え方によってはお得なんですかね？
No.15  
by 匿名さん　2008-05-22 15:07:00
安すぎますね。
坪単価¥８００万前後でこの地が手に入るなんて破格の出し値ですな。
No.16  
by 匿名さん　2008-05-22 15:13:00
地代ってのは概ね年間土地価格の1％程度。それを鑑みると月20万以上面積換算だからこちらも運用利回り考慮すれば超お買い得ですよね。
ただし、地代の変更は一般的に物価指数の変動率スライドで２〜３年に一回変更があるので契約書に注意。ハッキリ言って３年後には30万円／月額も有り得ますよ。
No.17  
by 匿名さん　2008-05-22 21:54:00
ちだいすごい
No.18  
by 購入経験者さん　2008-05-23 00:25:00
>>15
>安すぎますね。
>坪単価¥８００万前後でこの地が手に入るなんて破格の出し値ですな。

ほんとにそうなの？
坪800って激しく高いんだけど…。。
この地がどれくらいの地か分からないんだけどさ。。
代々木公園挟んだ反対側に住んでる＊＊＊より…。。
No.19  
by 匿名さん　2008-05-23 00:43:00
地代を考慮に入れて算出すると大体広尾ガーデンフォレストと同じくらいの価格かな？
広尾とここだと一般的にどちらが時位は高いんでしょうかね？

個人的には外観があまり好きではないです…
まあ、こればかりは個人の趣味ですが
No.20  
by 匿名さん　2008-05-23 08:22:00
広尾なんかと比較する自体間違いないだと思います。
ここは表参道や青山も近い神宮前なのですよ？
140平米４億円が平均になるだろう。
一般人が買えるような代物ではない。
No.22  
by 匿名さん　2008-05-23 11:01:00
いえいえ、荒らしなどではなく率直な感想ですよ。
No.23  
by 周辺住民さん　2008-05-23 15:54:00
神宮前の中古の相場は、http://www.realplan.jp/AreaPriceList/anyfile.jsp
などが参考になりますが、坪400万前半からとなっています。

同じ三井のパークコート表参道で坪418万（売り出し価格）、
神宮前4丁目の9800万円の物件は最上階でルーフテラス付きで坪423万、
表参道ヒルズも5分以内で4丁目と考えるとこっちの方がずっとお得な気が、、

東建の104平米の角部屋も坪467万で確かここも隣が緑いっぱいの環境だったような。
これらは全て所有権。

神宮前の地位を考えると、個人の好みもありますが、４＞５＞３＞６＞１＞２丁目って感じでは
ないでしょうか。

借地権、地代を考えると坪800万ってのはちょっと無理があるような。
確かについ一年前では中古も坪700万くらいしてましたが。。
No.25  
by 申込予定さん　2008-05-23 20:45:00
＞ファンドの手が伸びているのは

私は購入予定です。
ファンドに染まるのはこのご時勢しかたがない現実だとしも、更新後の毎月の地代や、税金、毎月管理費＋積立金を支払ったあとの、実質の投資利回りは結構低めになりそうですけど、それでもアセット購入していけるのですから脅威です。
サブプライムローン関連のファンドと同じ図式で、賃料収入を見込むファンドに組み替えて転売して、当初に購入するファンドには損失が生じないような仕組みが考えられているから、分譲デベは在庫がさばけるし、その後の賃貸物件の管理委託費用がじっとしていても懐に入ります。
デベロッパーとファンドは持ちつ持たれつの関係なんですよね。
なおかつ当マンションを最初に購入するファンドも転がし利益が入ります。
一方、居住者の間では区分所有者と賃貸入居の占有者の微妙な溝が生まれ得るでしょうね。
確実に言えるのはファンドを購入する機関投資家は真っ先に買い占めに走る物件だということです。

NETはいくらなんだろうかという疑問が常につきまとうマンションです。
産能のプロパー対応も販売価格に加味してあるのでしょうし．．．。
No.26  
by 匿名さん　2008-05-23 21:35:00
久しぶりに来たら、盛り上がりを見せていますね。
しかし21が削除されていすが、何があったのですか？
No.27  
by 匿名さん　2008-05-24 04:46:00
確実にファミリー層がターゲットではないし、高齢者やDINKSでもない。ヤング層は金を持っていないし、ここは小さい子供がいるような生活圏でなない。一体ターゲットは誰かわからん。100平米に２億も３億も出せる人がどのくらい日本にいるのか疑問。
No.28  
by 物件比較中さん　2008-05-24 09:47:00
>>24

あはははははｗ

ネットで掲示されてる青山パークタワー中層階の７５平米、
最初は１億８千万円、次は１億５千万円、いまでは１億３千万円台まで下げてるけど、
とうとう１億２千万円台まで下げて、なお野ざらし雨ざらし店ざらし状態。

坪単価でいえば、８００万円→６６０万円→５７０万円から、５００万円台前半へ。

青山パークタワーって、一応人気物件でしょ。それでもこれほど売れなくて
売り出し価格暴落中って、どうよ？？？　

青山・渋谷・神宮前神話も、完全に崩壊してるねｗ
No.29  
by 匿名さん　2008-05-24 10:00:00
そうそう
いま都心の新築MSって本当に売れていないんですよ。
消費者は気付きはじめているよ。いかにバブルだったのか。適正価格に下落するまでみんな待ってます。だからこそ上記のようなハイエナファンドが安く買い叩き投資の対象としている。これはここだけでなく、郊外も同じ。貸金業法の規制緩和以降わけのわからないキャピタル何とかが雪だるま式に増え、社員２０人希望の不動産投資会社は都内でも3000社を越えましたね（2007経済白書による）
そのほとんどが悪質なファンドなので彼らは安けりゃいいんだよ。安く買ったものを高く売るだけの仕事。
魑魅魍魎だね。
No.30  
by 契約予定　2008-05-24 13:16:00
神宮前で９０平米が３億なら超お買い得だよね？？
完売しちゃうかもよ
坪５００なら私は買うね
私の貯蓄２５億を切り崩しても問題はない
賃貸にしたいよね
９０平米なら、相場通りなら７０〜８０万円/月の家賃収入が見込めるからね
５戸くらい買うと損益分岐点は５年後にやってくる計算
５年後には金利も２％を越えているからね
No.31  
by 契約予定　2008-05-24 13:19:00
もちろん証券化してファンドに売りつける算段だが
No.32  
by 匿名さん　2008-05-24 14:54:00
地ぐらいで＋２００万だとしたら、やはり５００から５５０が適正価格ですね。新価格を出してくる可能性もありますね。建設資材の物価上昇分も差し引くと期待がもてそうです。
それにしても地代は変動をよく考えないと賃貸と変わらなくなってしまいますから、注意しましょう。
諸経費３００万、毎月の管理費１００平米５万で地代毎月１５万、積み立て金３万で町内会費もある。でこれで２０万を軽く越えているから機微よく手に入れたとしても驚異的な返済が待ってるわけですよね。
地位の恐怖が付きまとう物件ですね＝＝。
No.33  
by 匿名さん　2008-05-24 20:16:00
ブランディングで成功してるよ
ここは

やっぱ、うまいよね

わたしも賃貸対応になると思う
立地、地位で青山、表参道というＮＶ先行で生活する場ではないよね。
No.34  
by 匿名さん　2008-05-25 10:01:00
そうは思わないですね。
ブランドイメージ構築なんて青山という立地だけで確立されているから、例えばインテリアデザインが杉本貴志ですみたいな一段の付加価値がないとユーザーは納得しないのでは？
しかも上もモノのみが区分所有で土地は転賃借地。
つまり来たるべきその日には他人のものになってしまう。つまり賃貸物件と同義。月々のへ支払いは賃貸で借りるより高くなってしまう。これは毎月平均２０万を越える地代を５０年間払い続けなければならないから。
２０万で５０年・・・１億２０００万になるのですよ。
定借物件はこれだから怖いよね。
要は誰かが買って、他人に貸すしかメリットがないという計算。誰かって？それは上記過去レスを読めば理解できるだろ？
個人なら誰しもわざわざ余計な金をはらってまで所有できないよ。ただし金が余って余って困っている人は別。
No.35  
by 販売関係者さん　2008-05-25 14:17:00
あの〔パークコート赤坂〕がなななんと坪単価230万円での販売決定です。
赤坂で新築でこの価格。急げ！
詳細はこちら…http://www.31sumai.com/mfr/A7902/
No.36  
by 匿名さん　2008-05-25 17:55:00
本当でした。すごいお買い得物件ですね。
上記のＨＰを見ました。間取りも悪くないですね。
高級感があるし、設備の仕様もかなりグレードがたかいですね。びっくりしました。
さすがは三井のＭＳといったところです。
赤坂でこの価格というのは破格の値段設定ですね。

中心部へ出るにも地下鉄が便利ですし、なんといっても赤坂は一等地ですからね。

都内に住んでおりますので、”赤坂レジデンシャルサロン”へ行く早い方法を電話で尋ねたところ、営業マンからこんなことを言われました。


”まず、羽田空港から飛行機に乗っていただくのが一番早い道順です”
No.37  
by 購入検討中さん　2008-05-25 18:04:00
すごいねさすがパークコート
価格も破格なら
公共交通機関も航空機が第一選択!!
No.38  
by 物件比較中さん　2008-05-25 18:12:00
素晴らしい物件ですね。

私の会社は大手町なのですが、通勤に片道５時間４０分かかるので、検討から外そうと思いました。
No.39  
by 匿名さん　2008-05-29 23:22:00
隈健吾って誰ですか？
有名なの？建築担当らしいですが、知らないです。
知名度低いひとが建築担当でだいじょうぶなのかな？不安な感じが、、、、
No.40  
by 匿名さん　2008-05-29 23:38:00
もし知りたければ、検索してみたらいいんじゃないかい？
健吾さんは私も知りませんけどね。
No.41  
by 匿名さん　2008-05-31 08:53:00
↑
結局自分だって知らないらしい

マイナーな設計士より、もっと東証一部上場の大企業の大成建設とか、鹿島建設とか・・・個人名は表には出ないけど超一流の設計士集団になぜ依頼しないのか疑問。
No.42  
by ビギナーさん　2008-05-31 09:07:00
NHK のプロフェッショナルに出てましたね
No.43  
by 住まいに詳しい人　2008-05-31 09:33:00
38=41なのかね？

日本を代表する建築家をつかまえて
「知名度低いひとが建築担当でだいじょうぶなのかな」とは
いくら何でも、そりゃないでしょ
No.44  
by 43　2008-05-31 09:42:00
×　38=41なのかね？
○　39=41なのかね？　でした
　
　
　
建築家の名前をGoogleで検索するとどれくらい見つかるか調べてみた
実力とは関係ないが、まぁ知名度の目安にはなるでしょ

隈研吾____145,000
槇文彦_____26,200
磯崎新____138,000
安藤忠雄__949,000
谷口吉生___31,600
宮脇檀_____40,400
伊東豊雄___89,300
山本理顕___33,800
大江匡_____39,400

丹下健三__373,000
黒川紀章__561,000
内井昭蔵____7,890
前川國男___42,000
No.45  
by 匿名さん　2008-05-31 21:54:00
あなたたちの狭い世界では有名かもしらないけど、我々のように普通の一般人では当該人物の名前を知らない人がほとんどじゃない？
いくら狭い世界で日本を代表してても、世間一般で知名度が低いんじゃ、誰だそれ？？ってことになっちゃうんだよね。
これって間違ってるかな？？
事実私の周りでは誰も知らないぜ、そんな人。
上のリストの中では、
安藤忠雄、黒川紀章、丹下建造は知ってたが。

鹿島建設や大成建設のほうがよっぽど知名度高いし安心。わけのわからん人に設計を頼むより、実績のある大成建設などスーパーゼネコンの実力のほうが勝ってるって普通に思うけど。世間で聞いてみなよ。
当該人物を知ってる人がどのくらいの割合なのか。
おそらく１００人に１人いればいいほうじゃないか？？
No.46  
by 匿名さん　2008-05-31 22:09:00
>>45
決まっていることに対して何あつくなってんの？
いやなら買わなきゃいいじゃんと素直に思うのだが…
いたいね
No.47  
by デベにお勤めさん　2008-05-31 23:06:00
>>45
鹿島が作ろうが大成が作ろうが、（設計に定評のある）竹中が作ろうが、所詮は人次第。
社内にはいくらでもバカがいるし、知名度だけじゃ安心できんよ。
この物件はどうか知らんけど。

それと、隈研吾はデザイナーみたいなもん。設計の細かい部分は竹中の設計部隊が担当してる。
ゼネコンの設計部隊じゃデザイン力が弱いから、デザイナーを起用するわけで。
有名建築家のデザイン力+大手ゼネコン設計の安心力（笑）という組み合わせで売るデベの戦略だから、付加価値みたいなもんとして、素直に受け止めておけばいい。
No.48  
by 匿名さん　2008-05-31 23:40:00
＞４５

あなたが誰？知らない！大丈夫？とか言ってるから、
隈氏はその業界では有名な方ですよってレスしてくれてるんだと思うけど。

＞事実私の周りでは誰も知らないぜ、そんな人。

建築とかデザインに興味無けりゃそんなもんでしょう。
でも一般人に知名度が高いかどうかなんて関係ないしな・・・
関東では安藤氏を知らない人も多いよ。
No.49  
by ビギナーさん　2008-06-01 13:55:00
デザインと設計って何がどうちがうのですか？
素人ですみません。
設計というのは英訳するとデザインって出ました。
デザインって設計の一部なのですか？それとも設計はデザインにふくまれるのですか？
私のように素人考えではデザインって聞くと、インテリアのイメージなんですが、その隈ってひとはインテリアの人ですよね？設計とどう関わっているのか疑問なのとあと、竹中工務店っていわゆるスーパーゼネコンですよね？普通はゼネコンさんが設計するのではないのでしょうか。その隈さんが設計担当なのですか？その人がどういう立場のひとなのか、いまいち構図が不明なので、素人のわたしでもわかるように解説していただけたら幸いです。”あそこのマンションは竹中の設計陣がやってるから安心”・・・こんな風に思うのは意味合いが違うのでしょうか？？
No.50  
by 匿名さん　2008-06-01 14:10:00
隈研吾、超有名だよ。建築に興味なくてもそんくらい知ってると思うが・・・
No.51  
by 匿名さん　2008-06-01 21:00:00
中国のかたですよね？
なんて読むのですか？

無知ですみません。
No.52  
by 匿名さん　2008-06-01 21:44:00
設計者が誰かなんて正直どうでもよい。
無名で知名度が低くてもいいじゃないのか？
大切なことは素敵でsecurityや構造に優れていて、安心して住むことができるＭＳだということ。
No.53  
by デベにお勤めさん　2008-06-01 23:43:00
>>49
建築の世界で設計というとき、いろいろな要素があります。
建築（意匠）、空調衛生設備、電気設備、構造などなど。設計会社やゼネコンの設計部でも、それぞれ専門の担当者がいて、分業制になっています。
で、建築担当は平面図や断面図、内外装デザイン、建具の仕様など、さまざまな要素を図面にまとめるのですが、外装デザインやインテリアデザインについては、有名建築家や専門のデザイナーのほうが能力があることも多く、別に起用することがあります。
今回の隈研吾氏の場合、詳細は知りませんが、おそらく外装デザインを担当し、細部の設計は竹中の設計部が手がけているのではないでしょうか。
もちろん隈氏も建築家・一級建築士である以上、設備などと整合性のとれた詳細設計を行うことも可能でしょうが、ある程度の集合住宅やビルの設計となると、設備や構造との整合性や詳細の納まりを検討するマンパワーが必要になり、デベとしてもゼネコンや設計会社に任せたほうが業務を効率化できるのです。
発注者としてデベがいて、デベの商品意図を受けて竹中が基本的な図面を書き、隈氏がデザインを付加し、さらにゼネコンがデザインが成立するような図面を仕上げる、というのが基本的な構図じゃないでしょうか。

竹中の設計者が詳細の設計を担当していることは間違いないですが、「竹中だから絶対安心」とは言えないです。デベの商品担当の能力、設計者の個人的な能力、施工担当の能力、それぞれが建物の質を左右するからです。竹中は概して設計・施工の評判が高い会社ですが、私は過去にとんでもなく無能な設計者と会ったことがあり、苦労しました。
あくまでご自身で図面を確認し、できれば工事現場や建物の状態をチェックして、商品を選ぶしかないでしょう。必要があれば、専門家のアドバイスを求めることも得策かと思います。
No.54  
by 匿名さん　2008-06-02 17:18:00
＞＞４４

きみ、ひまなの？
No.55  
by 匿名さん　2008-06-02 20:21:00
外装のデザイン？？
タイルの色を決めたりサッシを選んだりってことかな？

マンションなんてただの四角い箱だよね？
戸建て住宅ならまだしも、、、。
マンションなんてどれも同じに見える。
多少違いはあってもそんなに大きく変わらんだろうが。
デザインもくそもねーだろー。
結局四角いんだから学生でも絵をかくよ。
なのにわざわざ高い金払ってその人に依頼するのかわからん。そのコストは我々の販売価格に乗ってるんだろ？
３００万くらいもらってんだろ？
No.56  
by 匿名さん　2008-06-03 07:57:00
厚顔無恥がウロウロしてシラケますが、
詳しい方いらっしゃいましたら色々御教示ください。
No.57  
by 匿名さん　2008-06-03 12:11:00
>300万

設計費ってそんなにもらえるのですか？

建築家ってのはおいしい職業ですね。
No.58  
by 入居予定さん　2008-06-03 13:26:00
私も建築とかは素人でよく知らないですが、意識としては上の人と同じような感覚を持っております。
デザインが誰かとかそんなことは、話題にのぼるまではそんなに意識しなかったというのが正直な感想です。
しかも名前が売れているデザイナー云々の話しと、実際の居住した際の住み心地や満足度は別ものだと思いませんか？
上の人は言葉は乱暴ですが、ある意味私と似た感覚なのではないでしょうか。
確かに大規模集合住宅ですので四角い箱になるのは間違いないことですし、なんの面白みもない画一的なデザインのために高額なデザイン費用を払うのはちょっとピンと来ません。インテリアといっても、マンションなんてどこも似たりよったりだと思います。部屋の印象なんてのはあとから家具やカーペットや照明やアート小物でどうにでもなりますよね。
No.59  
by 匿名さん　2008-06-03 19:04:00
300万ももらえないでしょ。
200万くらいじゃないの？
No.60  
by 匿名さん　2008-06-03 19:31:00
この規模のマンションならば、設計料は１億超えますよ。
　デザイン料だけなら、もっと安いのは当然だけど。
設計図がなければ、建物は建たない。
設計を＊＊にしてませんか？
No.62  
by 匿名さん　2008-06-03 21:37:00
あなたの言う偶さんとかいう中国人には一銭も入らないから安心しな。
No.64  
by 購入検討中さん　2008-06-03 21:54:00
隈研吾氏のデザインは私にとっては大きなプラスです。彼の建築物に住む機会はまれですから。

神宮前の場所も最高ですけど、問題は好みの庭に面している部屋は北向きである事と、やっぱり地代ですね。。。

恐らく中高年層と賃貸の若者で真っ二つに割れるマンションになると思います。
No.71  
by 匿名さん　2008-06-04 01:29:00
氏のデザイン云々で・・・と言っている連中はありがたみというのを誤解していないか？
ものの本によると、氏はマスタープランをふにゃふにゃのお世辞でも上手とは言えない手書きスケッチをふにゃふにゃ書いて終わり。
あとは２０人の弟子がぜんぶ尻拭いするってかいてあったけど本当なのか？

あとは口ばっか達者で汗をかかないという悪いうわさしかないぞ。
それがつらくて辞めた所員はが何人いることか・・。
これって氏の設計と言えるのか？疑問符だらけだな。
せっけいというよりむしろプロデュースだろうが。

ったく。
No.73  
by 匿名さん　2008-06-04 12:00:00
クマさん、発見！
i-googleのアーティストに名を連ねています。

http://www.google.co.jp/intl/ja/help/ig/artist2008/kengo-kuma.html
No.78  
by 購入検討中さん　2008-06-04 15:04:00
６０㎡の２ＬＤＫ、８階くらいはいくらくらいでしょうか？
６０００万超えるのかな？　そしたら無理だな。
No.79  
by 匿名さん　2008-06-04 16:47:00
↑
軽く8000万は超えるよ。坪450万という相場感を持ちましょう。
No.99  
by 匿名さん　2008-06-06 00:08:00
駅近、地ぐらいでこのくらいの坪単価は妥当かなと。
No.139  
by 匿名さん　2008-06-07 02:24:00
？？
どうなっちゃってるの？

ＰＣおかしいのかな？？
No.140  
by 匿名さん　2008-06-07 03:40:00
削除されまくり？？？
No.141  
by 匿名さん　2008-06-07 16:09:00
なんか面白くない。
No.142  
by 匿名さん　2008-06-08 00:15:00
掲示板でも隠蔽ですか？
No.143  
by 匿名さん　2008-06-08 13:34:00
すっかり
シラケてしまったね
このマンションを物語っているようだ
No.144  
by 匿名さん　2008-06-08 16:55:00
ここの建築家が担当した某集合住宅が、

異常に使いにくくって

実際の居住者から酷評され非難されているのを知っています。

はたして大丈夫でしょうか？
No.145  
by 匿名さん　2008-06-08 21:27:00
見た目だけよくっても
機能的によくなければ本末転倒

使いやすい住居
No.146  
by 匿名さん　2008-06-08 21:33:00
>>142
いいえ、かなり開けっぴろげでしたよ。
No.147  
by 匿名さん　2008-06-08 22:36:00
＞１４６開けっぴろげ

といえば
ここの建築デザインコンセプトも

開かれたデザイン

ですね。はっはっは。
僕のような凡人にはその意味がわからん
なんでもかんでもＯＰＥＮにすりゃいいってもんでもないだろ。
セキュリティは平気なのか？
No.148  
by 匿名さん　2008-06-08 23:19:00
>>146
座布団一枚。
No.149  
by 契約済みさん　2008-06-09 07:07:00
この掲示板、会社で見た私が＊＊でしたよ（涙）
同じ思いをしたかたいますか・・・
No.150  
by 匿名さん　2008-06-09 08:18:00
私は、ヒーローになりました。
いまだにヨダレが…
No.151  
by 匿名さん　2008-06-10 01:35:00
http://www.rehouse.co.jp/bkdetail/anyfile.jsp/bk_id/CPT6dvtatu.html
No.152  
by 匿名さん　2008-06-10 12:25:00
スレッド違いだと僕は思いますが。。。
三井のリハウスですから。
No.153  
by 匿名さん　2008-06-15 10:25:00
くまけんごってだれ？
No.154  
by 匿名さん　2008-06-15 11:33:00
昨日、表参道から神宮前に買い物に行ったが、中に一本入った原宿エリアはいいね！
感性の街だね。
No.155  
by 匿名さん　2008-06-15 11:51:00
良い場所だけど借地権ですね。
富裕層は借地権を嫌うのでしょうか？
No.156  
by 匿名さん　2008-06-15 14:02:00
地代と月額返済額の逆転現象もあるんじゃない？
地代はいってみれば無駄金だから、借地のでしかも解体の面倒まで見る意味が理解不能。
No.157  
by 匿名さん　2008-06-15 17:40:00
定借で見た目安くしないと売れないほどバブってしまった？
何か計算して分譲価格を逆算できますかね？

投資用でみんな賃貸に回るのかな？
No.158  
by 匿名さん　2008-06-15 18:32:00
買い手は極端に少ない。
こんな物件を買うヤツの気が知れんよ。

しかし借り手は山ほどいると思う

借りたい需要は確実に見込めるから半数以上が賃貸になるんだろうな・・・・
No.159  
by 匿名さん　2008-06-15 19:26:00
やっぱ投資用で、家賃収入狙いですね。
大崎、品川と定借増えているけど、みんな投資用の賃貸ですかね？
No.160  
by 匿名さん　2008-06-15 19:32:00
現地見てきました。
東郷神社の境内を通って、東郷記念館の庭園越しに物件が見えたときにはさすがにテンションがあがりました。が、そこから明治通りにでて駅に向かうと、あまりの騒然さにテンションが一気に落ちましたね。その後表参道を通って外苑前の銀杏並木にいたったところで、やっぱり繁華街近くにはとても住めないと思ったしだいです。
みんななんで駅近とか人がわんさか集まる場所に住みたがるのでしょうかね。ほんと不思議です。
No.161  
by 匿名さん　2008-06-16 13:48:00
腰を据えて住むというより、事務所にしたり、会社の所在地狙いかなと。

あとは企業の出張社員宿泊用や
研修所かな？

でも実際に永住したいひともいると思う。この土地をこよなく愛する人。
No.162  
by 匿名さん　2008-06-16 17:36:00
定借＝投資用＝賃貸マーケットに放出
こんなのが増えすぎると高級賃貸のマーケットが崩落してしまいますよ。
全部足すといったい何戸まで行くのでしょうか？
家賃レベルが下がると取らぬ狸の皮算用で、破産・・・
港区、渋谷区、品川区あたりはヤバイ
No.163  
by 匿名さん　2008-06-16 21:34:00
高級賃貸マーケットは現在Ｍビルの独壇場。でもはっきりいって内装レベルは相当低い。立地も、数年は再開発プレミアムでごまかせるが、本当に住み心地のいいところかといえば疑問。
ここは微妙だが、最近の分譲賃貸ブームで、本来の意味での高級賃貸市場が形成されつつあるというのが正しい認識だと思います。
No.164  
by 匿名さん　2008-06-16 21:41:00
さて採算が取れるだけの家賃が可能でしょうな？
No.165  
by 匿名さん　2008-06-18 20:41:00
地ぐらいとキャラ勝ちで
５パーで回ると思う
No.166  
by 匿名さん　2008-06-18 22:01:00
都心はまだ良いけど、イメージが悪い新宿、池袋なんかで高い家賃ＧＥＴは無理になりそう。
家賃が下がれば投資用マンションの値段が下がって行くのはあっという間ですよね。
No.167  
by 匿名さん　2008-06-19 00:57:00
↑
その通りなんだよなー。
どうなるんだろう、この先。
悪いスパイラルで、当分このまま徐々に徐々に都内の新築マンションは価格下落が続くと思う。
適正価格までたどり着いたらやっとそこで上昇トレンドはいるかな？
No.168  
by 匿名さん　2008-06-22 21:50:00
買う人の層の幅って相当広いのではと思う。
No.169  
by 匿名さん　2008-06-23 02:23:00
どういうこと？
幅広い所得層が買うってこと？
富裕層以外買えるわけないよ
No.170  
by 匿名さん　2008-06-23 09:35:00
場所がら
おしゃれで高感度な人達が集まりそうだな
セレブや有名人もいるんだろなー
No.171  
by 匿名さん　2008-06-25 00:18:00
結局は余命が５０年を切っている年齢層の方がコア購入者層なんじゃないですかね。
どなたか、広尾ガーデンフォレストの購入者のデモグラフィックな分析などお持ちならぜひアップしていただけると有難いです。
No.172  
by 匿名さん　2008-06-29 22:53:00
入居が来春なのに販売がまだなのは遅すぎると
思うのですが。もしくは当初は竣工後に販売のつもりだったのに
相場が下がってきたので逆に販売時期を早めているのでしょうか？
No.173  
by 匿名さん　2008-06-30 17:50:00
有名人が住むの？　セキュリティは万全かなあ？

だってガードマンが別にエントランスに立ってるわけじゃないし。
No.174  
by 匿名さん　2008-07-27 05:12:00
まだまだ苦戦しているようですね。
それもそのはず。
定借付きでしかも高掴なんて
誰しも躊躇するからね

この戸数を売り捌くには
相当苦労するんじゃないかなー
がんばれ(^O^)デベさん！
No.175  
by とく　2008-08-04 10:32:00
もりあがらない
No.176  
by 匿名さん　2008-08-05 22:13:00
個人的な感想です。
モデルルーム見学してきました。
賛否両論だと思いますが、特に特徴はありませんでした。
普通は、モデルルームに行くと気持ちよく洗脳させてくれて普通にその物件が欲しくなるのですが、今回は特にそうでもありませんでした。
決して物件が悪いわけではありませんが、やはり細かい部分で定借物件であることを感じさせられました。
洗濯機が装備されていないとか（書き出すときりがありませんが）、とにかく分譲の割には高級感が感じられませんでした。
オプションもほとんど無いに等しいですし。
個人的には興味はありませんが（もともとはとてもあったのですが）
それでも、あの場所と三井のブランドには価値があるとは思います。
タイミング的にもとても微妙な物件であることに変わりはありませんね。
No.177  
by やれやれ　2008-08-06 08:31:00
駄物件でしょ
No.178  
by 物件比較中さん　2008-08-06 12:45:00
いいところは立地のみだと思います。
内装は都心中級マンション程度ですね。
No.179  
by 匿名さん　2008-08-06 13:00:00
三井の時代も終わったな…。
No.180  
by マンション投資家さん　2008-08-06 19:43:00
高すぎる。
第一、定借では投機対象にならない・・・

本腰入れてこの地に住みたい人はにはいいけど、
期限来たら資産価値ゼロ。
地代もおそらく3年後には倍になっているのでしょうね。
No.181  
by 金融マン　2008-08-06 23:56:00
都心で緑の多い物件を探しています。ＰＣ神宮前はかなりいい線いっている稀有な物件だと思うのですが、そういう評価はここを見る限り少数意見のようですね。特にForest棟は、前が公園というか杜のようになるので良いと思っています。北側というのがやや難点ではありますが、前面が抜けているのでそれほど大きな問題ではないかなと。

パークマンション六本木や有栖川パークハウスの公園Viewの部屋はとても手が届きませんが、ここなら購入してもお釣りが来そう。

定借をどう評価するという点は確かに難しいので、そこはどうしても最後まで引っかかりそうですが、「緑の多い都心物件」との評価はもっとあると思っていました。こういう意見って少数派なのかな〜。まあ、競争相手は少ない方がいいけどね。

敷地内にレストランが入る点については、皆さんどうお考えでしょう。それでうるさくなったりしたら嫌だな〜。
No.183  
by 金融マン　2008-08-07 01:17:00
まあ勝手でデベとでも思っていて下さいな。

資産性などを考えて定借物件に手を出す根性がまだないんだけど、都心部、港区の３Ａエリア（やそれに準じる渋谷区の神宮前など）で緑の多い低層物件ってほとんど売り出しがないんですよね。

ＰＣ神宮前は低層でもないし、３Ａでもないけど、Forest部分はまあそれなりに評価できるのかな〜って。ちなみに今は麻布周辺の高級マンションを中古で買うのもいいかなと思って、新築と天秤にかけています。

ウィンザーハウスや麻布永坂のフォレセーヌなど麻布には結構、緑ビューの物件多いんですよね。少し古くなるけどドムスシリーズやホーマットも悪くない。同じような「都心立地の緑ビュー」専門の人といろいろ情報交換がしたいんだけど、このスレに早く参加してくれないかな〜。

山手線外れた城南近辺のがいいよとか、そういう情報が欲しいです。
No.184  
by 匿名さん　2008-08-07 01:23:00
ブランズ赤坂はどうですか？
No.185  
by 匿名さん　2008-08-07 01:29:00
っていうか金融マンでここが買えるぐらいの収入の人が
定借の評価ができないなんてありえないから
デベおつ
No.186  
by 情事通　2008-08-07 08:43:00
３Ａだろうと、港渋谷辺りの暴騰エリアは暴落エリア

実際、ノムコム実勢地価相場大崩壊　

むしろ程よく高騰し、今後再開発目白押しの新宿区、

具体的には、市ヶ谷高台や目白近衛町が、都心部緑地邸宅地として　オススメ
No.187  
by 匿名さん　2008-08-07 19:10:00
う〜〜〜〜ん、
ここまで落とすか？って仕様でしたね。
No.188  
by 物件比較中さん　2008-08-08 11:14:00
90cm2の部屋の壁掛けエアコンにびっくり。1億超えているのに・・・・
No.189  
by 匿名さん　2008-08-19 16:45:00
確かに内装は最低ランクですな。都内でも最近にしては珍しいくらいにお粗末なのは事実。セザ○ルのほうがデザインレベルは高いと言えるな。
おそらく、ここを買えるくらいの生活レベルの高い人なら、引き渡し後に改修工事するだろうという前提なんだろな。
素うどんみたいなインテリアだな。
せめて月見うどんくらいならよかったのにな。
No.190  
by 匿名さん　2008-08-24 09:47:00
有名な建築家がデザインしたというのはデマ？
噂通り、内装デザインがショボすぎませんか？
No.191  
by 住まいに詳しい人　2008-08-24 10:54:00
>>190
隈研吾がデザインしたのは外側だけだから
No.192  
by 匿名はん　2008-08-24 11:32:00
とうとう値下げ案内来た。
これでも売れないこと確実。

住みたいレイアウトない上に、内装レベルが安すぎ。
たとえば壁紙や間仕切り戸（真木でなく集積）
ファンドバブルが弾けた今、土地柄だけでなく、
お客が欲しい建物にしないと売れないよ。

まだ間に合う、三井さん！
No.193  
by 匿名さん　2008-08-24 12:57:00
洗濯機が備え付きでなく、おまけに隠す扉すらないから
そのままどーんと露出！生活感丸出し！！
現在販売されている渋谷区や港区のマンションの中では
きっと最低レベルの仕様でしょうな。
No.194  
by 匿名さん　2008-08-24 13:57:00
青山麻布ではなくわざわざ原宿神宮前を欲しがる層ってアパレル関係の人？
そういうお洒落を職業にしている人に生活感丸出しの内装提案したのか・・・
No.195  
by 匿名さん　2008-08-24 14:56:00
私も以前から内装デザインは最近にしては珍しく普通だなーって感じておりました。

これが三井のマンション？？と疑ったくらいです。

著名な建築の先生がデザインをされたというので楽しみにモデルルームに赴いたのですが、

ガッカリして帰ったのを今でも記憶しております。

内装デザインは、個人でリフォームすることが前提で設計されたとしか思えないような

お粗末な内装でした。

廊下や、パブリックエリアのデザインもグレードの低さに正直驚いております。

青山（というか神宮前）というネームバリューとデザインが乖離しすぎです。

オシャレなスポットだけに、お洒落に人一倍アンテナを張っている住人が住むことになるのは

明白です。

ですので、値段を下げて売るようなことだけは絶対にしないでください。

販売価格を下げるということは、このマンションの商品価値が低いことを如実に暴露した

ひとつの顕われであり、逆にこのマンションの魅力を下げてしまう結果となります。

そうなればますます売れないと思いますよ。

値下げしたことが返って逆効果になることを理解していただきたいです。
No.196  
by 匿名さん　2008-08-24 15:17:00
？？
デザインは内装も全て隈研吾ですよ。担当の営業マンが熱く語っていたから間違いないですよ。得にロビーの光の演出とか”ツナグ”とかなんとか言っていたような・・・。
No.197  
by 買い換え検討中　2008-08-24 17:08:00
ここの物件は、外観はまあまあですよね。
まだモデルルームに行ってないのでわからないのですが、内装はそんなにひどいんですか？
現状で、この物件の価格ってどのくらいなんですか？
この物件を検討している人は、お隣のカスケードと比較検討しているのですかね？
No.198  
by 周辺住民さん　2008-08-24 17:29:00
定期(転)借地権物件って言うのは
家賃一括払いの賃貸みたいなものですか?
No.199  
by 匿名さん　2008-08-24 18:31:00
建築家のデザインって、大多数の一般ピープルの価値観と正反対ですからね。
センスのない庶民が、隈大先生のデザインを語らないほうがいいよ。恥かくだけですから。

ちなみに隈研吾は女癖が悪いので有名ですね。
No.200  
by 匿名さん　2008-08-24 20:06:00
＞大多数の一般ピープルの価値観と正反対

それが正論であるとしたなら大多数の一般ピープルに受け入れられていない今回のデザインは、その大先生とやらのマスターベーション以外のナニモノでもないというロジックが成立します（笑）

ということは、今回の大先生はどうやらハズレのようですね(^O^)
私は当然センスはありませんが、当該マンションのデザインが特に優れたデザインじゃなく、ごくごく普通であることくらいはわかりますよ。
あなたはモデルルームをみましたか？一度見るとみんなが言っている意味が理解できると思います。
英雄、色を好む というくらいですから、素晴らしい先生だと思います。
No.201  
by 匿名さん　2008-08-25 20:07:00
とにかく内装デザインは最低ランクには違いない。事実、某他社掲示板でも評価はとても低い。これがその大先生とやらのデザインだとしたらちょっと異常としかいいようがない。
誰だ？その隈って人？？有名なのか？
No.202  
by お花るんるんさん　2008-08-25 20:46:00
あの・・・土地が所有権無くて、内装が評判どおりだったら・・・資産価値は何が残るのですか？

外壁？愛人？
No.203  
by 匿名さん　2008-08-25 20:57:00
「内装お金かかっていませんね〜」って営業の方に言ったら
「鉄鋼資材が高くなっているので」と答えておられました。
というわけで内装には期待してはいけないんです。
No.204  
by ビギナーさん　2008-08-26 00:49:00
なんでデベはもっと資産価値が残るようなものを、時間をかけてつくろうとしないんだ。
もっと魅力的ある街づくりをしようとすべきなんじゃないか
No.205  
by 匿名さん　2008-08-26 09:25:00
ともかく早くその大先生をプロジェクトから外していただきたい。
このままではデザイン云々の前に、アート作品が出来てしまうので不安でなりません。
No.206  
by 匿名さん　2008-08-27 20:58:00
デザインで飯を食っている先生が、デザインで否定されるってどうなの？
このマンション、大丈夫？
No.207  
by 匿名さん　2008-08-27 21:05:00
残るものは愛人だけか…。
No.208  
by 住まいに詳しい人　2008-08-28 08:49:00
値下げしても、まだ高すぎ・・・
シティタワー品川と比べると激しく割り高
シティタワーはそれでも申し込みゼロが多い結果

三井さん、再値下げですね。
No.209  
by 匿名さん　2008-08-28 19:16:00
そういえば、過去に愛人とかいって、エログロい写真がでたことがありましたが、それと何かしら関係があるのかな？
No.210  
by 匿名さん　2008-08-28 19:34:00
>>005

裏の中学に通ってましたが
産能大学跡地ではなく日本社会事業大学跡地ですね。
よく、反核の写真展やってたな〜。
No.211  
by 匿名さん　2008-08-28 23:23:00
案内がきました。

７３㎡　7700万台、定借にしてもまあまあ安いではないかと思ったら
地代が月額約８万弱、管理費その他入れると１１万８千円（駐車場別）
もかかるんですね。びっくらこいた
No.212  
by 匿名さん　2008-08-29 10:39:00
そうだね、異常なくらい高いね。しかも地代は上がっていくから恐ろしいね。
No.213  
by 匿名さん　2008-08-29 10:49:00
単純計算で

8万×12ヶ月×50年＝4800万

7700万＋4800万＝12500万

50年の借地で、坪560万ぐらいですね。

やはり73平米の上ものだけで7700万って高いですよね。今の私のとこ2006年の大手デベのですが、90平米で1.3 億なんでたいした物件ではありませんが、建物部分は4500万ですよ。
No.214  
by 匿名さん　2008-08-29 10:54:00
まあ定借物件の価格は立地の違いをすべて地代で吸収しているわけでも
ないですからね。

イメージとしては建物＋借地権（基本料金）＋地代×月額

って感じでしょうか。
No.215  
by 物件比較中さん　2008-08-29 15:56:00
建物は坪１００万で建てられますから、
７３平米、２２．１坪として、原価２２１０万円
利益５４９０万円はどこに行く？
デザイン料？
No.216  
by 匿名さん　2008-08-29 16:45:00
>>215
借地権。
No.217  
by 匿名さん　2008-08-29 19:52:00
２１５さん

坪７５で十分建てられますよ。
No.218  
by ビギナーさん　2008-08-29 21:56:00
家賃払うよりいい気がするのですが、甘い！？
No.219  
by 近所をよく知る人　2008-08-30 00:42:00
http://www.zaimu.metro.tokyo.jp/jinguumae/index.htm
民活プロジェクトで、都の民間施設貸付料　月４６，２７９，２９２円　
民間　４７，３８０㎡　　　㎡あたり９７６．７円　７２㎡で７１，２９９円の地代

事業費　５、７２３，１１８，８１３円　　総延床　７２，３７７㎡
㎡あたり７９,０００円　坪２６０,７００円が都への支払い。

つまりこれが借地料相当額

２２．１坪で　５,７６１,４７０円

５４９０万−５７６万＝４９１４万は何？

坪７５万ならさらに５５２万プラス

教えて、だれか、OR　三井殿
No.220  
by 匿名さん　2008-08-30 00:50:00
>>219
そんなもんだよ。
そのぐらい利益とらなきゃデベだってつらいよ。
と、いってみる。
No.221  
by 匿名さん　2008-08-30 09:49:00
又貸しなのに借地権代らしきものを上乗せしてるっていうことだね。
東京都が販売価格に制約を付けなかったのが問題
０５年で土地も事業費も高くないから都に貢献してはいないわけだから

都や区で問題にならないかな
No.222  
by 匿名さん　2008-08-30 09:58:00
三井の営業マンや提携ローンの銀行マンはシティタワー品川に申し込みました。
もう締め切りです。

Ｐ．神宮前のご購入の皆様「お客様は神様です」

「都の職員ですが、私もシティタワー品川に申し込み済みですが、何か？」
No.223  
by 近所をよく知る人　2008-08-30 10:15:00
購入者も賃貸や転売は５年以内でもできるけど、利回り５％位かな
転売もこのご時勢じゃ、よくて同額、いや下がるね。間違いない。
No.224  
by 匿名さん　2008-08-30 12:26:00
一年後、入居率２０％に１万円
No.225  
by 住まいに詳しい人　2008-08-31 00:33:00
地代　　　　　解体積立金
シティタワー品川Ａ　７３㎡　１３８９１円　２４３８円×７０年＝　　２０４万×８２８戸＝
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　１６億８９００万
ＰＣ神宮前Ｂ８０Ａ　７７㎡　８２４９０円　２４１０円×５０年＋基金＝４６８万×３８５戸＝
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　１８億１８０万

地代も高いけど解体費用が戸数倍以上のタワーマンションより高い（負担も倍以上）なんて
暴利にも程があるね。
三井もデベだからこれだけふっかけてるってことは、それだけやばいって事かな？
No.226  
by 匿名さん　2008-08-31 00:54:00
PC赤坂タワーはすでに心理的瑕疵物件、提示版炎上中

ＪＡＰＮの次はＭＩＴＵＩ
No.227  
by 匿名さん　2008-08-31 11:33:00
マンション名　　　パークコート神宮前　　　　　シティタワー品川
部屋　　　Ｂ８０Ａ　８２．７㎡南向き１３Ｆ　Ａ７３．８㎡南向き４３Ｆ
価格　　　　　８４００万円　　　　　　　　　　　３３２９万円
地代　　　　　４９４９万円（５０年）　　　　　　１３０７万円（７０年）
計　　　　　１３３４９万円　　　　　　　　　　　４６３６万円

管理費　　　　１５９１万円　　　　　　　　　　　１１５７万円
修繕積立・基金　５１８万円　　　　　　　　　　　　２９７万円
解体積立・基金　４６８万円　　　　　　　　　　　　２２９万円
総計　　　　１５９２６万円　　　　　　　　　　　６３１９万円

この差は大きいですね。
No.228  
by 購入検討中さん　2008-08-31 19:53:00
別に内装もデザインもどうでも良いのですが、いかんせん高すぎです。
というか、同じ定借土地権利金ゼロ円方式でやっているのに、なんで
シティータワー品川と比べてこんなに高いんでしょう？いくら建設費が
高騰しても、3倍になるわけないでしょう...。

あと1000万は値引きしないと、完売どころか、一軒も売れない感じがします。
No.229  
by 匿名さん　2008-08-31 19:57:00
それはシティタワー品川が東京都との契約で安く売らなきゃいけないからです。
この物件をCTSみたいなショボい物件と比べたらかわいそうだよ。
No.230  
by 匿名さん　2008-09-01 09:30:00
２２５
すぐ気付いたけど、計算がおかしいよね？
大切なこと、忘れてないか？
No.231  
by 匿名さん　2008-09-02 18:10:00
愛人用に一戸買ってやろうとも考えたが地代パカ高いからやめた。青山あたりの築５年以内賃貸マンションのほうが内装デザインレベルは遥かに高いな。所有権無いマンションに投資はできぬ。
たしかに噂通りデザインレベルは最低だな。これ恥ずかしいよ。金かけたのか？
No.232  
by 周辺住民さん　2008-09-02 20:45:00
ここに払う時代の総額って
土地の時価の何倍ぐらいなの
誰かおしえて下さい
No.233  
by 物件比較中さん　2008-09-02 21:26:00
ユニットバスがものすごく安っぽくてびっくりしました。
皆さんの言われる通り本当に賃貸マンションレベルでした。
No.234  
by 匿名さん　2008-09-02 23:16:00
全く同感です。
定借物件だからこそ箱は魅力的でないといけないと思いますし、
だからこそ著名建築家を前面に出してきたのだと思います。
にもかかわらず内装は普通の賃貸レベルでした。
本当に残念です。
No.235  
by 購入検討中さん　2008-09-03 00:04:00
40m2の物件で、地代は月50000円ほど。50年間だと、5万円×12×50＝3000万円！

しかも、消費者物価指数(総合指数)の変動に合わせて3年に1回改定される。

総合指数なので、近隣の家賃・地価が下がっても、他の物価(エネルギーや
食料品・電化製品・自動車等)が上がれば、地代は上がる可能性がある。

その他にも、当然、管理費や修繕積立金、解体準備金、固定資産税を払わないと
いけない。

下手をすると、築30年にもなれば、管理費の異常に高いリゾートマンションと
同じように、0円でも売れないかもしれません。

というわけで、目先の価格にだまされてはだめで、その2倍相当がちょうど
実際価格だと考えてよいでしょう。そうすると、40m2で6000万-7000万相当
になるけど、さすがに神宮前とは言え、これは高すぎでしょう。

考えれば考えるほど恐ろしい物件なのに、ほんとに誰が買うんでしょう？
No.236  
by 匿名さん　2008-09-03 00:36:00
２３２さん
ページトップのデータが合ってるとして
敷地÷延床＝０．２８２
Ｂ８０Ａ　８２．７㎡、２５坪
８２．７×０．２８２＝２３．３㎡　７坪が土地持分
地代は５０年４９４９万÷７＝７０７万　定借坪単価７０７万円となります。
あとは近隣所有権相場との比較ですが、
坪４００万から６００万でしょうか、１．７６倍から１．１７倍ですね。
地代は先々払うものなので同じには比較できませんが・・
定借のほうが高いのはおかしいと思います。
相場が１０００万なら７割りで合うきもしますが・・・

地代は東京都との決まりごとです。

間違ってたらごめんなさい。
No.237  
by 匿名さん　2008-09-03 08:24:00
ほとんどが法人だと思う。
実需で購入する人、１割いるかいないか。場所が場所だけに、落ち着いた生活環境とは言えないだろ。事務所賃貸にでもなるのかな？アパレルやマスコミ、人材派遣などで従業員５名くらいの小さな会社の事務所にはうってつけかなー。
No.238  
by 匿名さん　2008-09-03 10:20:00
２３６　追加です
これは地代のみで、借地権（みたいなもの？）は含まれません。
No.239  
by 買い換え検討中　2008-09-03 22:52:00
ここの物件はおいくらなの？
No.240  
by 購入検討中さん　2008-09-06 20:37:00
三井さんあの地代何とかしてよ。意気揚々とモデルルーム見に行ったけど、あの地代は購入意欲を削ぐね。営業の人もかわいそうだよ。三井の上層部の皆さん今が決断の時ですよ。
No.241  
by 物件比較中さん　2008-09-07 01:21:00
辛辣なご意見が多い中、モデルルームを拝見してきました。建物はシンプルだけどまあまあだと思います。がしかし地代が高過ぎ。７５平米タイプで地代を含めたランニングコストが１２万とは驚きです。それに諸費用が６００万とはさらに驚きです。このマンションをお考え方、頭金や年収はいくらぐらいなんでしょうか。やはり庶民には高値の花なのでしょうか。あと１千万安くなればなー
No.242  
by 購入検討中さん　2008-09-07 02:16:00
>あと１千万安くなればなー

1000万下がっても売れないでしょ。3割引ぐらいにしないと...。
　50年分の地代も含めて計算すると、3割引でも高いくらいです。
No.243  
by 購入検討中さん　2008-09-07 03:36:00
土地代が無いから安く思えたけど、よく考えたら建物代だけにしては相当高いよね。ボリすぎじゃない三井殿。やっぱり三割引きで手打ちだな。
No.244  
by 購入検討中さん　2008-09-07 13:36:00
「三井の物件だから何でも売れる」と思ったら大間違いですね。
三井は適正価格を考え直すべきです。ある意味みっともないです。
皆様のご意見を読んで購入を止めました。
ありがとうございました。
No.245  
by 購入検討中さん　2008-09-07 13:51:00
やっぱりそうですよね。地代分を考えたら、もっとグレードの高いマンションが買えると思うと萎えます。まぁ、立地がよいですから、強気なのでしょうね。しかし、内装、ちゃっちいし・・・いいお部屋（1億くらい）はとても買えないけど、買えたとしたら、よほど資産があまってない限り、買わないだろうなと思ってしまいます。お金持ちほど、そのあたりが気になってしまうかと。
1000万下がっても一瞬買う！と思いましたが、しかし、確かに上ものだけの単価ということを考えるとますます萎えます・・・やっぱりやめようかなー。
No.246  
by 購入検討中さん　2008-09-07 18:40:00
>>245 そうそう、一般的に、70m2のマンションの建設費は2000万、高くても3000万と
言われている。それを三井は6000万とか7000万の値段で売りつけようとしている。
どうみてもボッ○クリ。3割引で4000万になれば買っても良いと思うよ。

それでも三井がぼろ儲けにはかわりはないけど...。
No.247  
by 匿名さん　2008-09-08 15:00:00
ここの立地ってどう？
No.248  
by 購入検討中さん　2008-09-08 19:31:00
どうって言われても...。悪くは無いと思うよ。山手線の中だし。駅まで遠くないし。
ただ、南側に高い商業ビル+警察署が建つから、低層階の日当たりはぜんぜん良くない。
No.249  
by 購入検討中さん　2008-09-09 02:03:00
警察は東側ですよ。南側は東郷神社だから日当たりは問題ないと思います。低層は北側だけど目の前に緑があるから特に夏場は涼しくていいんじゃない。情報は正確に。立地は最高だと思いますが、気になるのは地代だけかな。きっと売れないでしょうから、値下げするまで待ちますわ。
No.250  
by 購入検討中さん　2008-09-09 22:47:00
北側の部屋って住んだことがないので、不安なのですが、どうなのでしょう・・・。
でも低層の方は緑が多く見えるのはとてもとても魅力的で悩んでます。
ただ、図書館もたつから低層の方は南向きでも日当たり悪くなるかも・・・？と
思ったり・・・・・・・。

値下がりしてくれるといいですね。
No.251  
by 匿名さん　2008-09-10 09:23:00
どんな人が買うのかな

想定のターゲットはどんな層かな

華やかな感じがするけど
高いから買える人って限定される
No.252  
by 匿名さん　2008-09-10 11:08:00
法人とか？
No.253  
by 匿名さん　2008-09-10 15:59:00
キャピタルもインカムも狙えないから法人も買わない。

スーパーのない立地は生活できない。不便さは田舎と同じ。

地代の計算できない人が自己満足で買うだけ
No.254  
by 匿名さん　2008-09-10 17:14:00
買う人．．．メインターゲットは、ギョーカイ人ですかね。

でもギョーカイ人ならインテリアやデザインにこだわる人が多いはず。

そう考えたらこのマンションのインテリアデザイン、共用エリアのデザインは最低ランクだかは、敬遠しそうですよね？

ホント、謎のマンションですな（笑）
No.255  
by 購入検討中さん　2008-09-10 19:05:00
価格下げ、これしかないですよ。でも将来の地代上昇があったら怖い！！
No.256  
by 申込予定さん　2008-09-10 20:48:00
買うのをやめてよかった！！！
No.257  
by 匿名さん　2008-09-11 09:18:00
地代は予想外？
No.258  
by 購入検討中さん　2008-09-11 11:52:00
地代の予想これは難しい！！。ブラック＝ショールズのオプション理論価格公式の
最新改良版でも予測不能です。
No.259  
by 匿名さん　2008-09-11 18:43:00
ここの仕様ってチープなの？
No.260  
by 匿名さん　2008-09-11 19:26:00
>259さん

モデルルームぜひご覧になってください。
皆様のご意見が正しいということがわかります。
No.261  
by 購入検討中さん　2008-09-12 23:09:00
何か前向きな意見はないんですか？
No.262  
by 匿名さん　2008-09-12 23:34:00
賃料：70.59㎡-40万/月
経費：11.8万/月
空室リスク：0.5月/年
定期借地割引：20%
リスクプレミア：5%
販売価格：7700万
購入諸費用：販売価格の3%

(40 - 11.8) * (12 - 0.5) = 324.3
324.3 / 0.05 * (1 - 0.2) = 5188.8

(7700 * 1.03) - 5188.8 = 2742.2

ものすごく単純な計算ですが、算出価格より3割程度割高と出ました
ちなみに同じ前提条件で賃料を販売価格から逆算すると55万/月と出ました
表参道ヒルズの賃料が60万/月を越えていることを考えると不可能ではないように思えますが、
昨今の競争が厳しい高級賃貸マーケットを考えると、低仕様では厳しい気もします
No.263  
by 購入検討中さん　2008-09-15 00:10:00
地代、高いですよねー。
営業の人は、地代がない分ン千万安いとは言うが・・・。
まー、スーパーが至近距離にないのは痛い・・・夜遅くまでやってる
スーパーがないと、しがない労働者階級としては不便だなぁ・・・。

前向きな意見としては、立地と環境がすばらしいことですかねー。
緑があるし、池もできるし。個人的にはレストランがあそこに入るとは
いうが採算があうのかナゾ・・・。行くかなぁ？あんなとこ・・・。
No.264  
by 購入検討中さん　2008-09-15 01:48:00
>営業の人は、地代がない分ン千万安いとは言うが・・・。

借地権の価格がゼロ円だから、単純計算で、建物価格＝物件価格となる。
(実際には地代の前払い金が数百万ほどあるが...)

しかし、いくら高級物件でも、70m2のマンションを造るのに2500万しかかからない。
ということは、残りは丸々デベの儲けになる...。

いくら神宮前とはいえ、デベは少し強欲すぎるでしょ。
70m2で4000万ぐらいになれば、お買い得とは思うけどね。
No.265  
by 周辺住民さん　2008-09-15 02:19:00
神宮前だとセメント代が3倍するんだよ
知らなかったかな?
鉄筋代は5倍
壁紙代は15倍だ
No.266  
by 匿名さん　2008-09-15 11:51:00
なんでコストアプローチでしか物を考えられないのかね…
何が悲しくて4000万で一般消費者に神宮の物件を売るのよ　笑）
売主には賃貸マンションとして経営するなり、自分のBSに乗せたくなければ
REITに投げるなりのオプションがあるのに…
無茶な価格をつけるデベもどうかと思うが、無茶な価格を要求する消費者もどうかと思うよ

コストが2500万で適正利益2割強乗せて4000万で売れって…
50年前の商売人の考え方ですか？？？
富の流れについてもう少し勉強したほうがいいと思いますよ
No.267  
by 周辺住民さん　2008-09-15 12:26:00
>266
土地がゼロ価値
しかも賃貸オフィスでなく住居
富の流れは既に去ってしまった不動産
どこをどう読むと266が正論になるのか見当がつきません
　
小金持ちマンション建設したが売れずに破産
REITとやらも買い取らずというのが最近多いよ
無茶な売り方をする業者が淘汰されてきているよ
　
借地権・地代別で70平米3000万なら建物価格としては
かなりの高級物件ですね
庶民マンションだと2000万程度ですから
これが4000万なら豪邸仕様です
玄関ホールの床と廊下の壁は御影石
暖炉にリビング虎の毛皮絨毯付きぐらいの勢いでしょうか
それで70平米です
これぐらいでは+2000万はとうてい使い切れません
やはり無駄としか言いようのない便所のシャンデリアもついているのでしょうか
　
まあ、無理せず
個人所有でなくて会社の税金対策として買うのでしょうね
その会社がいつまで続くか、知りませんが
No.268  
by 匿名さん　2008-09-15 13:25:00
>>267
>土地がゼロ価値
それがどうしたの？
土地に価値があろうがなかろうが、賃貸に出したら賃料はもらえるんでしょうが
自分で住めばその価値を自分で享受できるし
（期限がある上、地代は払わなくてはならないが）
PC神宮前の70㎡の部屋を占有使用できるというフロー価値において、土地うんぬんがどう
関係してくるのか教えてください

>しかも賃貸オフィスでなく住居
意味がわからんが、そりゃオレもここがオフィスだとは思っとらん　笑）

>富の流れは既に去ってしまった不動産
これまた意味がわからなさすぎてコメントができないな…
価格が下落傾向にあるからキャピタルゲインは狙えないって意味か？

>REITとやらも買い取らずというのが最近多いよ
ここを70㎡4000万とかの価格で売ればNOI利回8%超の素晴らしいディールになるね
あなたの言う無茶な売り方には該当しないと思うけれど

暖炉とか毛皮絨毯とか言っているけれど、それって見える資産にしか価値を認められない
っていう眠た〜い前提があるね
まるで純資産倍率の高いディールには手を出せない日本の銀行みたいだね
フローバリューについてもうちょっと勉強しようね

>どこをどう読むと266が正論になるのか見当がつきません
無知の視野と世界観は狭いからだよ
No.269  
by 周辺住民さん　2008-09-15 13:29:00
それが何か?
しゃあ、一棟丸ごと買えば?
それでいいだけの話しでつね。
No.270  
by 購入検討中さん　2008-09-15 14:06:00
そこまで言うなら、>>268が一棟買いすれば良いのにｗ

>ここを70㎡4000万とかの価格で売ればNOI利回8%超の素晴らしいディールになるね

んなわけない。固定資産税と地代、管理費、解体準備金すべてあわせると、
70m2の物件で月20万ほどの負担になる。家賃30万(50年平均)で貸せたとしても、
実質利回りは3％ほど。しかも、定期借地だから、最初の投資分の4000万は
50年後には無価値になる。

ということは、4000万の投資が、50年で7000-8000万にしかならないことになる。
これだったら、35年国債(利率3.5％)でも買った方がはるかにまし。
No.271  
by 周辺住民さん　2008-09-15 14:29:00
まあ、268があわてんぼと他の人も思っているのはよく分かった
利回りが3%台、今後は2%まで低下する含みがあるから
ここまで言われているということに気づいていない
70平米4000万というのは箱の値段だけの話しで
これですら1500万は他人の財布に(他の物件よりも)多く
投げ入れているお値段なのだよな
少なく見ても1000万は余計にボランティアだよ
土地の価値がゼロというのは270さんが指摘している意味なのだよ
それなら賃貸に住めばいいという結論が、収支の多少の差で浮上する
そんな物件位置なのだ
No.272  
by 競合物件企業さん　2008-09-15 15:06:00
この物件は、原宿警察署の建設、維持管理と一括して募集したＰＦＩ事業のコンペの一部なんだよ。

コンペの評価基準はデザインとかもあったけど警察署の建設費の価格点と提案地代の比重が一番高かった。（公募資料はまだどっかにのこっているのでは？）

そこでコンペ参加者は原宿警察署の建設費をマンション建設費に原価移動し、
都への入札金額を下げて、下げた分はマンションの利益で賄う戦略にしたと思われる。
（原宿警察署の建設費の入札額は異常値）
だから、一般的なコストの積み上げでこのマンションの原価は出せない。

東京都は警察署を安く作れ、さらに地代ももらえて助かってるはず。
後はデベが予定通りの価格でさばけるかどうか？
No.273  
by 272　2008-09-15 15:22:00
まだ資料ＨＰにありますね。
警察署の建設と維持管理・運営、ファイナンス費用含めて、
現在価値換算後の数字ですが予定価格99億に対して落札額は57億。
どうやって下げたんでしょうか？
http://www.zaimu.metro.tokyo.jp/jinguumae/jinguu_topics/050915-1-press.pdf
No.274  
by 匿名さん　2008-09-15 16:05:00
２６６，８さんへ
フローバリューからみて割高だとみんなが言ってるのが解からない業者さん、
三井は借地なのに利回り低くて賃貸棟にはできないし、ファンドも買わないから売っている訳
No.275  
by 匿名さん　2008-09-15 16:26:00
都の予定額がいわば都が想定した借地料
三井は安く落札したわけだからその分、安く提供すべきにも
拘わらず高く売っている。（暴利である）

（原宿警察署の建設費の入札額は異常値）
安いというならどの程度安いとお考えですか？赤字ではないですよね？

一般的なコストの積み上げでこのマンションの原価は出せない
買う側がそういう見方をするのは当然の事。借地権（みたいなもの）は積算
として含むべきですが、それでもチョー割高というのがみんなの意見

業者さんへ
No.276  
by 272　2008-09-15 19:47:00
>>275
全然違う。
No.277  
by 匿名さん　2008-09-15 20:15:00
何処が
No.278  
by 購入検討中さん　2008-09-15 21:07:00
まあまあ、要するに「警察署が至近にあって治安の面では完璧なマンションなので、
警察署の建設費用の一部(かなり?)がマンションの価格に上乗せされています」ってことか。

しかし、警察署のために＋2000万も＋3000万も払いたくないよ。

デベはこれらの事実を隠して売りたかったんだろうけど、ネットの発達であっという間に
情報が広まるから、今では、明らかにぼったくり物件だということが知れ渡ってしまった。

どうせ大量に売れ残るから、デベの責任者は　左　遷　確実だな。しかも、寝かせて市況が
回復するのを待とうとしても、固定資産税と管理費と地代はデベ負担だから、時間が経てば
経つほど苦しくなる。あと3年もすれば、半額で出回るのではないでしょうか？
No.279  
by 購入検討中さん　2008-09-15 21:41:00
半額になるならかなり真剣に検討しますが。３年後に期待してます。立地はいいからねー。
No.280  
by 購入検討中さん　2008-09-16 00:11:00
うーん、やっぱりやめとこうかな！？
高いところ（1億とか）なら、だいぶ下がりそうですね、なんとなくー。
法人が買うにしても、ねぇ・・・リーマンも破綻しちゃったしー。
No.281  
by 周辺住民さん　2008-09-16 00:17:00
リーマン逝ったねぇ
サラリーマンも後に続くか?
冗談は置いておいて
みずほたんとあおぞらをながめたら・・
まだまだ涙は乾かない?
　
3年ぐらい景気停滞の可能性あるよね
そのころ半値の6掛け3割引で買えるのかな?
No.282  
by 272　2008-09-16 08:17:00
>>278

時間がなくて説明出来ませんでしたが、正解。

予定価格から考えると20〜30億は乗っているのではないかと推測される。

それでも売り出しが１〜２年早ければ売れてたかもね。

地代は入札時に提案済みだから下げられないでしょう。
No.283  
by 匿名さん　2008-09-16 10:41:00
282by272の関連業者さん
乗せてるかどうかは三井しか解からないし、
入札なんだから乗せないのが当たり前。
（万一のせていても三井が負うリスク、自己責任）
いいかげんなこと言って、惑わせないで下さい。
高いことを理由つけて誤魔化そうとしている
関係者としか思えません。

みなさん、関連業者の書き込みが増えています。

賢明なエンドユーザーは、惑わされず、
１割引きどころか３割、４割引きになるまで待ちましょう。
No.284  
by 匿名さん　2008-09-16 12:32:00
>>283
「入札なんだから乗せないのが当たり前」

意味不明…。
No.285  
by 匿名さん　2008-09-16 13:28:00
284
入札だから落札は確約されていないので、入札価格以外からの利益を
あてにする（織り込む）事はないという意味。
No.286  
by 匿名さん　2008-09-16 14:00:00
ここってカスケード神宮前とは違うよね？
No.287  
by 匿名さん　2008-09-16 14:43:00
http://www.zaimu.metro.tokyo.jp/jinguumae/jinguu_topics/050922-1-kagami.pdf
http://www.zaimu.metro.tokyo.jp/jinguumae/jinguu_topics/050922-2-kouhyo.pdf

三井は最安値の入札額より１３．４９％高く入札し、
最安値の１１．５％高い提案月額借地料で入札し、落札している。
No.288  
by マンション投資家さん　2008-09-16 16:43:00
まさに第２バブル崩壊の象徴的物件
借地料から言って半額が適正価格
バブル期の湯沢や熱海のリゾート物件を思い出すねー
No.289  
by 272　2008-09-16 16:53:00
私の書き込みから荒れ模様ですのでこれで最後にします。

本案件の入札価格はあくまで警察署のPFIの事業費で、提案地代は加点として評価されました。

評価基準を見ればわかりますが、総合評価点を上げるには入札価格を戦略的に下げる事が最も効果的です。

エンドが負担出来るギリギリまで警察署の工事費をマンションに乗せ、プラスして負担出来るギリギリまで提案地代を上げる事でコンペに勝ったのです。

また建設期間中も地代はかかっているのでそれも乗っているでしょう。

業者と疑ってる人はなぜそう思われたのか知りませんが、高い理由はそういう事であって、マンションとしての価値に釣り合っているかは個々で判断して下さい。

個人的な意見ですが、東京都がこんな変な形式のコンペにしなければCTSまで言わないまでも、もっとリーズナブルなマンションを提供出来たのにと思います。
No.290  
by 匿名さん　2008-09-16 17:16:00
>>288
逆に建物価格半値以下で借地料２倍程度という方がこの立地にかなってるのでは？
No.291  
by 匿名さん　2008-09-16 17:27:00
289by272さんへ
入札額の警察棟の事業費は適正な価格です。
無理に安価なものではありません。
（さらに安い入札もあります）

あなたの個人的な意見を根拠もなしにここで話されては、
購入検討者は誤った判断をする可能性があるのです。

「高くてもしかたがないんだ」
「そういう訳で高くてもあきらめて買うしかないんだ」
と誘導していると思われてもしかたないことだと思います。

三井は地代以外にも解体費用や緑地管理に暴利の金額を
購入者に負担させています。

高い理由はあなたが述べていることではないということはっきり
指摘しておきます。
No.292  
by 匿名さん　2008-09-16 18:06:00
>>292
適正の根拠あるの？

もっと安いところがあるってそれだけ？・・・。
No.293  
by 購入検討中さん　2008-09-16 19:48:00
結局、建物の原価(建設費等)＋警察署建設費用＋デベの利益＝物件価格　ってことでしょ。

なんだか、抱き合わせ販売のような気もするが、別に悪いこととは思わない。
ただ、強気の価格設定でも売れると思い込んでいたデベの見通しが間違っていただけ。

しかし、リーマンが破綻して株価全面安の時期に販売開始なんてタイミング悪すぎ...。
あと14ヶ月ほど早く販売していたら、状況はだいぶ違っていたと思う。

まあ、3割引になるのを気長に待つことにします。

>個人的な意見ですが、東京都がこんな変な形式のコンペにしなければCTSまで言わないまでも、
もっとリーズナブルなマンションを提供出来たのにと思います。

別に東京都は悪くないでしょう。無謀な価格で入札したデベの自業自得だと思いますよ。
No.294  
by 購入検討中さん　2008-09-16 23:00:00
ダイレクトメールが来ましたが、販売予定価格が1割弱下がっているみたいです。
デベもだいぶ苦戦してるようです。
No.295  
by 匿名さん　2008-09-16 23:15:00
292さん
価格と事業内容は公表されてます。
No.296  
by 匿名さん　2008-09-16 23:53:00
本当にみんな企業がもうけるの大嫌いなんだね
情けなくなるぐらい視野が狭いねえ…

匿名掲示板とはいえ醜いねえ　笑）
あ、煽られるのが目に見えてるのでもうきませんね〜
No.297  
by 購入検討中さん　2008-09-17 00:04:00
視野の広い人はますますこんな物件買わないと思うぞ。
No.298  
by マンション投資家さん　2008-09-17 00:25:00
カスケード神宮前とどっちが下落率が大きいか、楽しみ

バブル期に銀座、原宿に近づくな（格言）
No.299  
by 匿名さん　2008-09-17 09:17:00
今　下がってるの？
No.300  
by 購入検討中さん　2008-09-17 15:36:00
ここの店舗、区分所有で三井が買ってるんでしょ。

その分も乗ってるって事？

店舗なら利回りいいのかな
No.301  
by 匿名さん　2008-09-17 17:41:00
関係者が墓穴を掘って逃げ出した。
No.302  
by 匿名さん　2008-09-17 18:04:00
＞２９４さん

さすがにここまでボロクソに言われると
誰も買いませんわな〜（笑）
No.303  
by 購入検討中さん　2008-09-17 23:13:00
まぁ、でもしょせんネットですから・・・ね。
おいしい情報は流しませんよ・・・。
No.304  
by 匿名さん　2008-09-18 09:19:00
三井が区分所有してると
いいの?悪いの？
No.305  
by 匿名さん　2008-09-18 10:24:00
どっちだと思うの？
No.306  
by 住まいに詳しい人　2008-09-18 15:45:00
通常、マンションの店舗部分は一般に売却されるけど
三井が所有しているのは、売却しても、貸しても得だと
考えているからでしょう。
それだけではよくも悪くもない。
三井へいくらで売却されているかは、乗せられてないかの
確認を含めてすべきですね。

警察棟は都に所有権が移りますが、維持管理、更地返却までが
事業内容ですからパークコート神宮前の管理組合が単独で管理内容を
節約したりして、管理費や解体費を削減することができないかもしれません。
パンフでは分からないので、検討の方は問い合わせてみて下さい。

又、地代の値上がりは売却の人にはプラスですが、ホールドの人は
マイナスですね。
No.307  
by 匿名さん　2008-09-18 15:50:00
>>306
「地代の値上がりは売却の人にはプラス」

なぜ？？
No.308  
by 住まいに詳しい人　2008-09-18 18:29:00
転売価格もより上がる　という事。
No.309  
by 匿名さん　2008-09-18 18:33:00
相場より高く買って、売却損がでる場合は、多少損が減るという事ね
No.310  
by 購入検討中さん　2008-09-18 20:51:00
>地代の値上がりは売却の人にはプラスですが、

意味が分からない。地代が上がれば、それだけ負担が重くなるから、
買う人も少なくなる。ますます売却できなくなるから、転売価格が
上がるわけないでしょ。
No.311  
by 住まいに詳しい人　2008-09-18 21:23:00
地代があがる時は、物価も金利もあがった売るにはいい
環境の好景気の時で、まあ５年以上は訪れない。（地代はあがらない）
地代があがることは、インフレに連動するのでそれほど心配する
必要はないと思います。
No.312  
by 購入検討中さん　2008-09-18 22:23:00
>>311　消費者物価指数は２％ほど上がってますけど、何か？　嘘はよくないね。嘘は。
ていうか、不景気でもコストプッシュインフレで物価は上がるんだから、マジで地代の
心配はした方がいいよ。
No.313  
by 物件比較中さん　2008-09-18 22:31:00
>>310

地代があがるってことは周辺地価が相当上がってるはずだから
周辺の新築や中古の相場が上がるってことであり、定借物件の本物件も
多少はそれに引きずられて価値が上がるのではないか？？ということか？？
No.314  
by 匿名さん　2008-09-18 23:13:00
WBSで渋谷バブル崩壊やってるね。
No.316  
by 不動産購入勉強中さん　2008-09-25 17:47:00
隈さんは「反オブジェクト」なんて本を書いてたりして、オブジェクト的な建築に否定的な人だからねえ。大規模マンションにはそもそも不向きだったかな。

それにしても地代が高すぎる。到底買う気にならないね。
No.317  
by 匿名さん　2008-09-26 09:29:00
周辺環境ってどんな感じ？
No.318  
by 物件比較中さん　2008-09-26 22:46:00
週末価格発表会ってDM来たけど、少しは安くなるの？
No.319  
by 購入検討中さん　2008-09-27 07:52:00
安くなるのは間違いありませんがほんの少しでしょうねー。とにかく地代が高いのでおいそれとは手がだせない物件です。三井のご提案価格で全戸完売したらそれこそ「恐れ入谷の鬼子母神」ですよ。竣工後の大幅値引ご提案まで待ちます。
No.320  
by しょうゆ　2008-09-27 14:11:00
本日の価格発表会いってきました。

月々の地代は、確かに高い。
でも販売価格が安い。

【一番安かった物件の詳細】

北向き1Fの1LDKで坪単価230万円。
販売価格は、初期費用込みで28,281,700円でした。
ちなみに、ランニングコスト概算は、730,560円/年。
これに固都税が約120,000円/年。
乱暴に計算すると、50年間の投資額は約70百万円(自己資金100%の場合)。

坪2万円で賃貸して、減価償却・地代の所得控除を加味すると、
投資用としてはまぁお得な方かなぁというところ。
ただ、みなさまご認識のとおり、
物件自体の流動性は区分所有より低いから、転売は難しいですよね。

原宿は変な若者多いし、一般解放されているから、周辺はうるさそう。
中央図書館の移設は◎。
僕の雑感では、ここら辺は住むところではなく、
散歩でいくところ。
No.321  
by ご近所さん　2008-09-27 15:40:00
近くに住んでます。
日々見上げてますが環境よくていい感じのマンションですよー？
みなさんすごくダメ出しされてますが、素人にはわからないです。私は本気で住み替えたい。
販売価格はほんとに安い。地代はあるけど、今払ってる土地の固定資産税考えるとそこまで高いと思わないです。

ただ、この辺りスーパーとか日用品のあるドラッグストアとか全然ないのです。しょぼいコープしかなくて困ってます。ツタヤもない。ホームセンターも何もない・・・。電球だってすぐに買えない。こちらに入居する皆さんはどうされるのでしょうか。
こちらが売れて、カスケード神宮前の問題が落ち着いて、神宮前一丁目の再開発が終わったら今度こそスーパーできるんじゃないかって希望を抱いてます。
No.322  
by 購入検討中さん　2008-09-29 02:54:00
買わない人のネガティブな意見は気にしないで、もっと表参道の生活を楽しもうよ。地代が高くたって仕様が悪くたって気に入ればいいんじゃない。マイナスな意見の人達は所詮買えないんでしょ。どうせなら買ってから文句を言えば。あなた方はいったいどういうマンションを買うの。あなた方が満足するマンションなんてこの世に存在しませんよ。私はこの物件に決めます。
No.323  
by 匿名さん　2008-09-29 09:43:00
きっとみなさん購入することができるから検討していると思いますよ。
でも購入後文句をいうことがわかっている物件を買うほど○○な人は
いないはずです（笑）
No.324  
by 住まいに詳しい人　2008-09-29 10:42:00
322さん
買う理由は？

営業の人でしょ。５％OFFくらいじゃ誰も動かないよ。
No.325  
by 物件比較中さん　2008-09-29 13:49:00
この掲示板ってマイナス/ネガティブな考え方/見方も歓迎なはずでは。買ってから文句いうのは
「住民板」でないの。３２２さんは「表参道に立地しているから」だけで買うならそれはそれで
いいですよ。その他の方の意見も聞きたいですね。やっぱり３２２さんみたいな書き込みってデベ関連なの？
No.326  
by 購入検討中さん　2008-09-29 19:09:00
まあ、買いたい人は買えばいいんじゃないの。俺は3割引になるまで買わないけど。

見た目の販売価格は安いけど、上物だけの値段で坪230-300万も取るのはボッタクリ。
せいぜい坪150万が適正価格。
No.327  
by とおりすがり　2008-09-29 20:12:00
上物で坪150万は行き過ぎでしょ
建築コスト+ゼネコンの利益あわせても
坪80万〜せいぜい100万
これでも上物としてはかなりの額ですよ
これに借地権かぶせても坪(土地の坪でなくて空間所有の坪)
150万で充分でしょうね。
あとは地代を延々何千万か知りませんが
払うと言うことでしょう
　
という意見が多いように見受けましたが
あってます?
No.328  
by 購入検討中さん　2008-09-29 22:13:00
掲示板、一気にすすみましたね。
３割引きになった時に欲しいところが残ってれば
いいですよねー。
まー、でも私が欲しいところは下がらないだろうなー。
手を出しやすいお値段だから・・・↓庶民なもんで・・・。
No.329  
by 匿名さん　2008-09-29 22:28:00
販売価格が抑えられていた時期のデベの利益率は５〜１０％、
好調期の昨年までは１５％〜４０％に上昇していた。
今の状況ではどうか？
No.330  
by 匿名さん　2008-09-29 22:46:00
328さん

そうかなー、きっといくつか残ると思うよ。
だから諦めずに持久戦で頑張れ！
でも３割引きってあり得ない値段な気がする。そういうのって前例あるの？
No.331  
by 不動産購入勉強中さん　2008-09-29 22:54:00
どんな魅力的な物件でも、適正なコストで入手できなければ納得できないというのはしごく自然なこと。買える買えないとは別次元の話。

私も、３割引きとはいわないが、２割くらいは下がらないと買う気にならないな。
No.332  
by 購入検討中さん　2008-09-30 04:31:00
>手を出しやすいお値段だから・・・↓庶民なもんで・・・。

庶民はこんな物件買わないほうがいいぞ。マジで。
その後の固定資産税と管理費と修繕積立金と地代の負担で破産するぞ。
どこぞのリゾマンと同じで、売るに売れなくなるし。

>でも３割引きってあり得ない値段な気がする。そういうのって前例あるの？

あるよ。しかも定借なら5割引もあり得る。
No.333  
by 購入検討中さん　2008-09-30 07:38:00
１５０万円/坪なら購入しますよ！！！。ダウも史上最大の下げ！！！三井さんも史上最大の値引きとは言わないまでも１５０万円/坪で販売価格再設定、お願いよーん！！！。
No.334  
by 匿名さん　2008-09-30 11:13:00
週刊ダイアモンド　倒産危険度ランキング　危険水域６２４社の２４４位三井不動産
大手とか言ってる場合じゃないね。下げるしかないね。
No.335  
by 購入検討中さん　2008-09-30 20:28:00
328です。

332さん
やっぱりそうですかねー・・・。賃貸よりいいかなーと思うのですよね・・・↓
まぁ、数年後、売れないと困るので悩んでます。でも法人とか買ってくれないですかねー？
お金持ちの人の税金対策にちょうどいいと思うのですけどー。


あと、確かにこの市場状況でこのままの価格とは考えにくいですよね。
でも・・・お金を持っている人はいるしなぁ・・・・と悶々と考えてます。
まぁ、考えるくらいなら買うな、ですかね。

そして三井さんでも244位になってしまうのかー。おそろしー・・・。
No.336  
by 購入検討中さん　2008-09-30 21:51:00
>でも法人とか買ってくれないですかねー？

個人が買わないものを法人が買うわけ無いでしょう。

>お金持ちの人の税金対策にちょうどいいと思うのですけどー。

　意味が分かりません。こんな物件買って大損するくらいなら、国に税金払った方がましです。
No.337  
by 匿名さん　2008-09-30 23:59:00
ここ買えるのは５０年後には確実に死んでいて、残す財産を心配する必要のないシングルかDINKS（死語だ）の人。
なように思えてなりません。
だって将来は不安だもの。
現在の値段はともかく地代は高すぎる。
今の年金制度じゃ不安いっぱい。なんとかしてくれ。
この辺の住民ならMr. 年金、民主党のあの人に投票するよね。
No.338  
by 購入検討中さん　2008-10-01 00:27:00
ところで地代の算出に使用する「公式」ってどういう公式なの？
No.339  
by 匿名さん　2008-10-01 14:06:00
地代払うってもったいない気がする
その分、他に使いたい。
No.340  
by 匿名さん　2008-10-01 21:46:00
なんだかこの物件は最初に払う金額が低いせいで貧○人が大量にやってきて、
まるで豊洲の物件かと錯覚させるような醜いのネガキャンが繰り広げられてますね
こりゃ金持ちは寄ってこないわ
価格が下がるといいですね！貧・しい者で寄り集まって神宮前の夢を手に入れてください
No.341  
by 購入検討中さん　2008-10-01 23:51:00
>>340 何が言いたいのかよーわからん。ネガキャンじゃなくて単に事実を書いてるだけだぞ。

で、君は結局買うの買わないの？買わないなら黙ってろ。
No.342  
by 匿名さん　2008-10-02 09:42:00
たしかにネガキャンはひとつもないよね。事実を書いているだけ。虚偽は一つとして無いように思うんだが。
わけのわからない大先生が、やっちゃった〜 ってマンションなんでしょ？そのように書いているサイトも見たことあります。
いづれにせよ、顧客満足度がかなり低いマンションといろんなマスコミが書いていました。マスコミを信じるか信じないかは実際にモデルルームをご覧になってからで自己判断しましょう。
No.343  
by 不動産購入勉強中さん　2008-10-02 10:54:00
満足度が低いのは事実とだと思います。ですから売り切るには価格下げが必要では？というご意見もまっとうなものでは。お金持ちにとっても価格が下がってある意味満足度が上がればいいことですよ。
No.344  
by 近所をよく知る人　2008-10-02 22:15:00
http://www.facta.co.jp/article/200810043.html

地主東京都の定借物件
ご参考に
No.345  
by 匿名さん　2008-10-02 23:13:00
上物価格の比較でシティータワー品川の坪単価の何倍程度で販売するのがリーズナブルなのでしょうか？
No.346  
by 購入検討中さん　2008-10-02 23:26:00
シティタワー品川ってよかったんですねー。
徒歩１０分がイヤで見もしなかったですが。
へー、こっちに応募とかしてみればよかった。
徒歩１０分、許せるかも。

ちなみに顧客満足度が低いと書いてあったマスコミって何ですか？
具体的に教えていただけないでしょうか。読みたいです。
No.347  
by 近所をよく知る人　2008-10-02 23:44:00
>>345
タワーと16階建ての建築費を比較するのは
いかがなものかと
何倍ではなく何割ではないかと思うが・・
No.348  
by 匿名さん　2008-10-03 00:11:00
失礼を承知ながら立地として品川は問題外。
でもこの人気ぶりにはちょっと驚いた。
タワーの魅力を3000万円台で、で、山手線利用可。すごいよね。
借地権７０年というのも一般的には魅力なのでは？
PC神宮前は今住んでるところから徒歩５分で立地の魅力はあるけれど今の条件じゃあり得ないな・・・。
No.349  
by 匿名さん　2008-10-03 08:16:00
いったいどんな人種がこのマンションを買うのか顔を見てみたいよな。
どの角度から考えても高すぎるというのを理解したうえで買うのかな？

それとも知らずに高掴騙されてしまうのかな。
No.350  
by 匿名さん　2008-10-03 10:36:00
今月から販売開始では？契約した人の購入理由を聞いてみたいのですが。
No.351  
by 匿名さん　2008-10-03 20:37:00
本当の理由は教えないのでは？
No.352  
by 賃貸住まいさん　2008-10-03 20:54:00
一応、10月11〜26日　一次・二次販売ってことになってるみたいだけど・・・

私はまだMR行ってないからよくわからんが、まあ貸せばそこそこの家賃だろうから、損はしないのかもね。
いずれにしろ、CTSの影響は避けられないだろうなあ。苦戦するだろうね。
No.353  
by 購入検討中さん　2008-10-04 10:24:00
> まあ貸せばそこそこの家賃だろうから、損はしないのかもね。

んなわけない。>>270を読め。
No.354  
by 購入検討中さん　2008-10-04 16:35:00
ここと品川を一緒にしないでよ。
ＰＣ神宮は高額物件なんだから。
No.355  
by 匿名さん　2008-10-06 17:15:00
いやはや本当に話題がないですね・・・。
なにか明るい話題はないの？
ちょっと買いたいなって思うような。
No.356  
by 購入検討中さん　2008-10-06 23:11:00
ニューヨークダウ平均が10000ドルを割りました。
日経平均も10000円割れ間近です。
J-reit指数も年初来安値更新です。
補正予算もたかだか1兆2000億円です。
柔道金メダルの石井慧が総合格闘技に転向するようです。

　確かに、暗いニュースばかりですね。
No.357  
by 匿名さん　2008-10-07 11:07:00
週刊プレイボーイによると大手でも５〜６割り引き
日経トレンディでも大幅値下げレポート、いつが最大値引きか
テレ東でも現金化で大幅値引きの不動産

流れには逆らえませんね。
No.358  
by 物件比較中さん　2008-10-07 13:21:00
ここの第一次会員販売４戸の案内が来ましたが、いやー、強気の価格設定にはビックリですわ。
本当にこの価格で購入する人がいまのご時世でいるのか？三井さんも社内で何かおかしなことになっているのではと思うこのごろです。
No.359  
by 匿名さん　2008-10-07 14:43:00
おかしなことって。会議ですか？
No.360  
by 物件比較中さん　2008-10-08 12:55:00
いや、マネージメント全般です。赤坂物件でも顧客対応がおかしい。リスクマネージメントができていないように感じます。社内の風通しが相当悪いのでは？
No.361  
by 匿名の名無しさん　2008-10-09 09:35:00
円安になってくれないと困ります
No.362  
by 購入検討中さん　2008-10-09 20:55:00
物件価格は全戸発表になっています。
でも、買いたい部屋の希望を先週だしてたら、全部第1期の販売住戸になっていました。

何期かに分けて販売していく様子ですが
もう価格は一応変更なしということです
まー裏でこっそりというのが三井がするかどうか・・・

全くわかりませんが
10月末までに意思を最終的に確認されて抽選に進む様子です

販売価格は抑えてありますが
毎月の経費、購入時の必要経費は、かなりのものです

購入しても、なんか賃貸に住んでる気分でしょうね
でも、緑、安全性、部屋割りが希望にそっているので前向きに検討中

でも、日経平均1万割れ、世界恐慌と経済的な不安要素は次々と・・・
両腕くんで悩みながらの10月です
No.363  
by 物件比較中さん　2008-10-09 23:16:00
魅力的な物件ではありますが、
明らかに、価格設定がトレンドと乖離しすぎています。

資産価値云々でなく、
「ここに住みたい！」という強い思いを持ってらっしゃる方しか、
購入は意味をなさないでしょう。
No.364  
by 購入検討中さん　2008-10-09 23:19:00
DM来ました。価格変わらず。
さようならパークコート神宮前
No.365  
by 購入検討中さん　2008-10-10 01:28:00
とりあえず、竣工して1年経ったら、MRに行こうかな。売れ行きを見てみたい。
No.366  
by 匿名さん　2008-10-10 18:02:00
値下がり期待しますか？株も下がってるし。
No.367  
by 物件比較中さん　2008-10-10 21:59:00
表参道に住みたいという希望はあるんですがここの価格にはどうも疑問点だらけです。常盤松フォレストの中古を買い叩いたほうがいいのかな？
No.368  
by 匿名さん　2008-10-10 23:24:00
この掲示板はレベル高かっただけに残念
さようなら

半年したらまたね
No.369  
by 匿名さん　2008-10-10 23:31:00
値下がりしたとしても・・・。
地代はかわらないんでしょう？
となると永遠にさようなら、パークコート神宮前。
美人だったのにな・・・。
No.370  
by 匿名さん　2008-10-10 23:35:00
＞３６７さん

ご近所のパークハウス神宮前とかいいんじゃないですか？
No.371  
by 申込予定さん　2008-10-12 00:58:00
いよいよ登録受付が開始となりましたが、正直迷ってます。恐らく抽選はなさそうな感じです。登録をキャンセルしてもペナルティは特に無いとの事ですので、とりあえず登録はしますが。誰か良い意見教えてください。フォレストの２LDKを登録するつもりです。
No.372  
by 購入検討中さん　2008-10-12 01:36:00
「良い意見」と言われましても、買いたいなら買えばいいんじゃないの。
高い買い物だけど、人助けのための寄付だと思えばいいよ。
誰か犠牲になってお金を使わないと、ますます不景気になっちゃうしね。
瀕死の不動産業界を救うために愛の手をさしのべる...なんて素晴らしい話でしょう。
No.373  
by 匿名さん　2008-10-12 11:47:00
良い意見って？
背中を押されたいんでしょ。
計算だけはしてね。＋−×÷だけですから
その上で、寄付したいと思えばどうぞ
No.374  
by 匿名さん　2008-10-12 12:09:00
まよった物件は購入後絶対後悔する時がくると思います。
No.375  
by 匿名さん　2008-10-12 17:15:00
この定借マンションが、この価格で売れるだろうと考えている販売会社の神経を疑いたい。
この価格で売れと命じられている現地の末端の販売員がかわいそうだとは販売会社の上層部は思わないんだろうか？？
ここまできて、もう後戻りできずに意地になっているのかな？
不思議なマンションだ
No.376  
by ご近所さん　2008-10-12 19:31:00
それにしてもなんて最悪なタイミングでの登録開始なの？
人ごとながら気の毒になりますよ。
No.377  
by 匿名さん　2008-10-12 19:46:00
まっても良くなる要因無いからね。１年後より今の方がマシだとも考えられる。
No.378  
by 物件比較中さん　2008-10-12 21:27:00
広尾ガーデンフォレストと比べても地代高過ぎ。建物代だけでこの価格とは本当に恐れ入りました。狭い部屋を購入して賃貸に回してもこのご時世、利回り確保は難しいでしょう。
No.379  
by 匿名さん　2008-10-12 21:43:00
利回りどころか、借り手がいない．．．．．

簡易還元法で算出した結果です。
No.380  
by 購入検討中さん　2008-10-12 22:47:00
投売りするところをおいしく買い叩くことにします。でも、40m2クラスでも、
月々の負担が8-9万円...。これは正直しんどいよね。半値ぐらいにならないと
買う気がしない。
No.381  
by 購入検討中さん　2008-10-13 03:24:00
強気ですよねー。
でも買う人がいると言うからモノは考えようってことですね。
確かに所有権の物件だったら、もっと高いわけだし。
別の理由で、マンションを買わないことにしたので、
買わないけど、そのことがなかったら買ってた可能性大です。
まだ心は揺れてるけど・・・
No.382  
by 匿名さん　2008-10-17 20:25:00
ここを買うメリット何ですか？ このマンションの売りはいったい何なのですか？
No.383  
by 物件比較中さん　2008-10-17 22:31:00
「表参道」と「緑の多い環境」に価値を見出せるかどうかだけでは。
No.384  
by ひめ　2008-10-18 10:05:00
建築基準法に引っかかって（道路がらみ）販売活動停止しましたね。
公式ホームページも見れなくなってます。
No.385  
by 匿名さん　2008-10-18 11:21:00
カスケード神宮前といい・・・。消える物件たち。
呪われている？
立地は最高なのに。
No.386  
by 匿名さん　2008-10-18 11:26:00
バビンチの＊＊か？
No.387  
by 購入申込み中さん　2008-10-18 18:21:00
購入申込みしました
抽選倍数２倍
万一はずれても、同じ間取りの上の階を買います
来週、工事中のところを希望する部屋をヘルメットかぶって見学させてもらいます

キッチンとか、ちょっと手直しをして住むつもりです

買う理由：緑、安全性、間取りですね
　　　　　不安材料は数え上げれば切りがないでしょうね

でも、不動産っておもしろいもので、売りたいときにはチャントいい買い手が現れるもんだぁ〜〜
といっつも考えて売買していきます

ここは５年は最低住むつもり
その後は、その時、ベストな方法を考えます
No.388  
by 購入検討中さん　2008-10-18 18:34:00
ベストな方法って言われても(笑)

賃貸に出しても、固定資産税と地代と管理費等々を差し引くと利回りは1-2%にしかなりませんよ。
売りに出しても、世界同時不況のあおりをくらって、定借物件なんか半値でも買い手がつくか
どうか怪しいですよ。
空家で放置しても、地代等々は毎月払わないといけません。

まあ、もう申し込んじゃったものはしょうがないけど。
No.389  
by 物件比較中さん　2008-10-18 19:34:00
販売活動停止というのはガセなのか？
No.390  
by 購入検討中さん　2008-10-18 22:25:00
それはカスケード神宮前の話でしょ。こことは関係ない。
No.391  
by 不動産購入勉強中さん　2008-10-18 23:04:00
ここを買うのだったら周辺でもっとファンシーな賃貸を借り替えて住んだほうが・・・。

どう考えても一度買ってしまったら売るに売れない悪寒。
買ったはずなのに、一生借り換えの出来ない賃貸に住むようなもの。

立地に興味あって夏に見に行ったけど、
中身が安普請になってしまった理由の資材高騰の波も
原油７月トップアウトで今はもっと高値掴みの感が強くなってしまった。
No.392  
by 検討中　2008-10-22 13:00:00
387さん 自己資金の内容を教えてください。なん割で、どうやつて作った資金ですか？
No.394  
by 匿名さん　2008-10-22 20:10:00
私も知りたい・・・
No.395  
by 仙人　2008-10-22 21:02:00
自己資金の内容？

愚問だね。
個人が億に近い金を貯めこんで自己資金にする訳がなかろう。

大方会社の金を引っ張り出し、名目は会社の施設として登記するんだろう。
No.396  
by ご近所さん　2008-10-23 09:09:00
５０年間住むのに億を超す金がいる。

こんな物件買うバカがいるのかね。
No.397  
by 不動産購入勉強中さん　2008-10-23 11:14:00
だから「世の中は広い」というのかもしれませんねー。「表参道、緑、警察署の傍の治安」の３つの利点を考慮してもこの価格（上物代だけ、地代高過ぎ）とこの仕様ではやめておこうと考えるのが常人だと思うのですが。常人を超える超人の方々もいらっしゃるということが実感としてわかりました。
No.400  
by 匿名さん　2008-10-23 22:00:00
いくらなんでも借地でこの値段は高いと思う…
No.401  
by 匿名さん　2008-10-23 22:02:00
警察署というよりも刑務所ですよね。。。
No.402  
by 不動産購入勉強中さん　2008-10-24 00:51:00
地代を３分の１にして現行の上物価格でスケルトンにて引渡し。

これならこの場所だけに飛びついて来る感性の高い層がうようよいますよ。
No.403  
by 購入検討中さん　2008-10-24 09:24:00
私の貯蓄は、現金、株式合わせると約2億3000万円です。数年前に遺産を相続したのと、親所有の土地を全て売り現金にしました。
しかしこのマンションは買う気にはなれません。この販売価格と地代では、普通に冷静に考えて異常だからです。
私は場所も建物も素敵だと心から思っていますが、販売価格についつは暴利だと思っています。
No.404  
by 匿名さん　2008-10-24 10:25:00
販売価格は高いと思いませんが、地代は・・・高いですね。
No.405  
by 物件比較中さん　2008-10-24 10:37:00
自分の貯蓄額を公表（？）するバカがいるとは・・・（嘘であることは明々白々なんだが）

マアそれに立腹する俺もヒマと言えばヒマだなぁ〜
No.406  
by 匿名さん　2008-10-25 11:17:00
５月当時でもつっこまれている>>15はやっぱり釣りだったのだろうか。
No.411  
by 匿名さん　2008-10-28 08:55:00
何があったの？
No.412  
by 物件比較中さん　2008-10-28 23:40:00
変な画像が貼ってあったんで削除。

私はこの物件、素晴らしいと思ったね。特にフォレスト棟は最高。
事情があって申し込みはしなかったけど。

抽選はどんな感じだったんだろう。
No.413  
by 匿名さん　2008-10-29 00:55:00
定期借地権じゃないこの値段なら申し込み殺到なのだろうか。
少なくとも今の販売価格で地代とか無い普通の分譲だったら俺はすぐに申し込むなぁ。
地代とか見るとはっきり言って萎える。。。。ローン以外でこんなに払えないよ。。
No.414  
by 買い換え検討中　2008-10-29 11:22:00
どの位の契約率だったのか知りたいですねー。この物件が契約率７０％以上だったら
ちょっとビックリですが。よほどこの物件に惚れ込んでいるのでしょうか？
No.415  
by 匿名さん　2008-10-29 12:41:00
というより
どんな人が契約したのか、
その年齢層や職業など、データとして知りたい。

だって、ここ不思議な物件だよね？

そう思わない？
No.416  
by 匿名さん　2008-10-29 20:58:00
ところで変な画像とはなんですか？気になっています。
No.417  
by 購入検討中さん　2008-10-29 21:51:00
地代は高いけど、その分価格はかなり安い。１ＬＤＫだったら地代も安いから１つ買っておこうかなー。ここなら賃料それなりに取れるし、そのうち値上がりするかもしれないし。ちなみ結構な抽選倍率になったらしい。このご時勢に…。神宮前アドレスはやっぱり人気なんですかね？
No.418  
by 匿名さん　2008-10-30 01:21:00
新築で神宮前のアドレスは貴重。
地代が苦にならない人は羨ましい。
No.419  
by 匿名さん　2008-10-30 01:22:00
カスケード神宮前
No.420  
by 購入検討中さん　2008-10-30 01:24:00
>ちなみ結構な抽選倍率になったらしい。

　まあ、いまどき2倍になれば、「結構な」抽選倍率だと思うよ。
No.421  
by 匿名さん　2008-10-30 06:43:00
抽選倍率に関しては”実質倍率無し”でした
No.422  
by 不動産購入勉強中さん　2008-10-30 08:57:00
そうするとこの物件が気に入った方々にとっては気に入った部屋を購入できたということですか。
結果、契約率は８０％以上？いやー、この金融危機時にお金に余裕がある人はまだまだいるということですね。
No.423  
by 購入検討中さん　2008-10-30 09:27:00
販売戸数が異常に少ないんだもん。契約率はそこそこ高めになるでしょ。
しかし、この調子じゃあ、売り切るまでに何年かかることやら...。
でも、その間の地代は全部デベの負担だから、塩漬けにしても、
費用がかかるだけ。

そのうち、3割引にしますからお願いですから買ってください、と泣きついてくるよ。
No.424  
by 購入検討中　2008-10-30 22:59:00
3割引になるかな？ちょっと期待。
登録期限ギリギリで見に行って、登録期限までに決心出来なかったんです。
欲しい部屋は次回の販売になってたんで、まぁいいかと思ってるんですが、値下がりするならちょっと嬉しいじゃないですか。
内装や設備の質感がかなり微妙なので、価格的に有利な条件じゃないとその辺我慢できないかも。


ちなみに眺望が良い一部の部屋は7倍とか8倍だったそうですよ。
他は1〜2倍だったとか。
No.425  
by 匿名さん　2008-10-31 09:38:00
抽選倍率、部屋により違います

1〜5倍です

来年4月までにあと3期くらいに分けて分譲していくようすです

フォレスト側は、北東側ですが
モデルルームに目された位置の部屋は、ながめがすばらしいです

財産価値とかは、この時期、本当にわからないというか不透明でしょう
でも、ここの住みたいかどうかでしょう
見学者（建ち上がった工事中の内部を予約で見学できました、抽選前に）多かったですよ
No.426  
by 音速の〜さん　2008-10-31 22:54:00
このマンションに価値を見いだした人が購入するわけですから。

価格に捉われるような人はこのマンションは買わないです。　　　　　　　　　　　　　　　

本質を見抜けないお金持ちが買うようなマンションですから。
No.427  
by 匿名さん　2008-11-02 09:08:00
隈さんという設計担当の人の設計代金は、３千万円 だそうです。すげー
建築士て儲かるんですね。
さすがは有名建築士ですよね。
No.428  
by 匿名さん　2008-11-02 10:21:00
>>427
別に隈研吾を擁護するわけじゃないが（以前、仕事で大変な目に遭った）、
私の経験上、この規模の物件のデザイン料としては、そんなに高くないと思いますよ。
隈一人が仕事してるわけじゃなく、というかスケッチしか描かないから、その下にスタッフが何人もついて図面に落とし込んでいるわけだし。外装、内装両方手がければ、それなりの業務期間になるから、そんなもんじゃないかな。
隈個人に3000万ならボロ儲けだけど、隈事務所に3000万なら妥当。それくらいの評価をしてあげないと、日本人の設計者やデザイナーがメシを食えず、なかなか育たない。それができてないから、隈みたいに建設業界のお偉いさんの娘と結婚し、そこで仕事を振ってもらったにもかかわらず、成り上がったら娘を捨てる、なんて非道な人間がのさばることになる。
おっと、これは余談でしたな。
No.429  
by 匿名さん　2008-11-02 19:32:00
かなりの女ずきと聞いています。
興味深いのは銀座や赤坂ではなく、なぜか六本木派だそうです。
お盛んですね。お壮んですね。
英雄ということでしょう。
No.430  
by 匿名さん　2008-11-04 08:53:00
３千万円が安いか高いかわからないけど実際に設計するのは優秀なゼネコン社員だと聞きました。
それが真実だとしたら建築家って工事の最後まで必要なんですか？
建築家を雇う金が無駄のような気が・・・・・。

間違っていたらすみません。
私を含め素人はみんなそのように同じことを感じていると思います。
No.431  
by 匿名さん　2008-11-04 10:51:00
隈さんは全体外観デザイン担当なので、全体的なイメージを決定してるのだと感じます

これは、やはり大きな注目点で、設計費用がいくらというのはわかりませんが
終始、責任を持ってるわけで、竹中、三井、隈研吾のトライアングルは
イメージに大きく影響してると思います

個人住宅の場合もそうですが
建築家に設計を頼むと自分の意趣に合った方を選べば
かなり満足度の高い仕上がりになります

建築だけという観点からして言えば、工務店に直接頼むのが費用の点では
安く上げることができるのでしょうが・・・

内装も２カラーパターンあって
ホワイトが、隈さんテイストだそうです

壁紙もフローリングも白っぽく
キッチンが総ステンレス

しかし、キッチンのつくりはやはり料理を普段していない人が
設計してるってのが見え見え
動線が違ってる

まーどこにフォーカスするかでしょうね
No.432  
by 不動産会社勤務　2008-11-04 14:44:00
>>430
建築物における設計者の最大の業務は確認申請図書を作成することです。工事現場に掲げられている標識には事業主、施工者と並んで設計者の名前が記載されていますが、これは建築確認取得という不可欠な業務を行なった者を明示して責任を重視しているからです。
設計業務は、基本計画、基本設計、実施設計と進み、最後に確認申請図書を作製して完了します。また施工中は図面どおりに工事が行われているか確認する監理という仕事があります。最後まで設計会社が行うこともあれば、ある段階以降をゼネコンの設計部が行うこともある。マンションではコストと期間短縮の面からゼネコンが設計施工監理を行うことが多いです。
また設計者も意匠、設備、構造と分かれています。皆さんが普通にイメージする「建築家」はほとんど意匠の人(意匠といってもデザインだけでなく、建物の形や室の配置、動線など全体を統括する)。もちろん隈氏も意匠建築者です。
今回、隈氏はデザイナー的な位置付けらしいですから、設計者はあくまでゼネコン。おそらく隈氏は基本計画段階の敷地計画や建物外形の設定、もしくはゼネコン作製図面に対するデザイン監修を行っているのではないでしょうか。どのマンションでもよくあるパターンです。
一般に設計監理者の報酬は建築費の3〜6パーセントと言われます(大規模物件の場合)。ここの工事費がいくらかは知りませんが、50億円の工事で2億円前後。隈氏の報酬が3千万とのことですが、設計者から見れば業務量に比べてもらっているように見えるかもしれず(逆に設計者は業務量の割に実入りが少ない)、事業主からすればこんなもんかという感覚ではないでしょうか。
余談ですが三井さんは業界でもコストネゴの厳しい会社です。大物建築家でも言い値で決まるとはまず考えられません。また支払ったお金分はしっかり働かせる会社でもあります。設計者やデザイナー、ゼネコンからすれば割に合わないことも多いようですが、三井の仕事を請けるという旨味もある。三井の存在感はやはり頭抜けていると、中小デベの社員としては感じます。
No.433  
by 匿名さん　2008-11-04 17:58:00
>423

詳しいご説明ありがとうございました。
よくわかりました。
No.434  
by 匿名さん　2008-11-04 19:27:00
432さん
わかりやすい説明ありがとうございました。勉強になりました。
No.435  
by 物件比較中さん　2008-11-04 20:11:00
４２８なんてみてるとつくづく思うねえ・・・

無能なクズ人間は匿名掲示板で品性卑しい書き込みしてうさばらしするしかないってわけか・・・

いい加減にして物件の話をしてくれ。
私が検討してるのはA-60E。これ以上のは地代が厳しい（笑）
No.436  
by 匿名さん　2008-11-04 22:13:00
↑
資金が乏しい人なんですね。
発想まで乏しい（笑）
No.437  
by 物件比較中さん　2008-11-04 23:06:00
別に乏しくはないよ（笑）
払おうと思えば払えるよ。

４２８の卑劣な書き込みに原がたっただけ。
No.438  
by 近所をよく知る人　2008-11-04 23:08:00
金持ち喧嘩せず
守銭奴に近寄らず
No.439  
by 購入検討中さん　2008-11-05 12:02:00
素人でよく知らないのですが
隅って人と安藤何とかって人とどっちが有名なんですか？
No.440  
by 匿名さん　2008-11-06 08:42:00
卑屈には感じないけど・・・

卑屈ととらえた君が卑屈なのでは？
No.441  
by 匿名さん　2008-11-06 08:49:00
卑屈には感じないけど、
こんな所に個人のプライバシーを書込む品性の低さは感じるな。
No.442  
by 匿名さん　2008-11-06 10:43:00
次期販売住戸の案内ハガキが来たね。
No.443  
by 物件比較中さん　2008-11-06 18:18:00
ここ数ヶ月、いろいろな物件を見てまわりました。ここは、三井の高級物件とのことでかなり期待していましたが、皆さん書いているようにかなり期待はずれ。正直な感想を書かせていただきます。
やはり、なんといってもチープ・・・これって賃貸物件じゃ？？？　な感じです。「有名な建築家がデザインした」とうるさいくらいのアピール・・・。パーティルームといっていましたが、こんな家具どこで売ってるの？まあ、ファミリー向けではないということだけは、よーくわかりました。高級物件の割には、天井も低いし、ペンキを塗っただけのようなグレーの壁も何とかしてほしかった。気に入ったのは、北側の森が見えるというベランダくらいでしょうか。そのベランダも床は木の床はオプションなんですよね。
共用部分も、ＣＧか何か飾ってあったけど、出来上がりが、いまいち想像出来ない寂しさ。
モデルがお寒いかわりに、よくしゃべったのが担当の営業(？)のおばさん。
くどい、ハイテンション、ここは、郊外の安売りマンションかと間違えそう。
挙句の果てに、「扉がつってあるから、床がフラットなんですぅっ！」と、足でフローリングの床をぐるっと指し示したときには絶句しました。三井の営業だろ！！足でなく、手で指し示すべきでは？　まあ、髪をひっつめ、グレーの制服を着た厚化粧のおばさんが出てきたときは、「はずした」と思いましたがね。
モデルルームもだめ、営業もだめで、気分ももりさがり、暗く帰宅しました。
三井の物件はいくつか見ましたが、ここはまずありませんね。
No.444  
by 不動産購入勉強中さん　2008-11-06 23:48:00
おばちゃんはともかく物件の仕様等全くの同感です。緑だけが売り物です。緑だけにこの建物価格と地代を本当に払うのかというのが正直な感想です。そのうち３割引でというレスもありましたが
その価格でも考え込みますよ。
No.445  
by 匿名さん　2008-11-07 04:29:00
モデルルーム見てビックリでしたよ。仕上がりや設えやデザインのレベルの低さに驚いたのはみんな共通みたいだが、有名建築家がこんなことでいいのかな？
そのへんは大丈夫？
もらえる設計料が少ないから手抜きをしましたね。
ショボイマンションどシャビーな印象は否めない。
とくに内装は最悪。なんにもない普通の白い空間。これ、シンプルってひとくくりになされるのかな
No.446  
by 匿名さん　2008-11-07 11:43:00
神宮前アドレスは今回のプチバブルで最も象徴的に上昇したところで、
価格設定ではその頂点で売り出す物件であるということは少なくとも認識すべきですね。

イニシャルコストが低いということだけで安易に手を出すととんでもない将来が待っています。

上物＋地代でざっと坪／４６０万平均。
既に本邦株価は５年前の水準を下回ってしまった事実も鑑みると、
今後持ち直しの動きが見られるとしても外資の蛇口が閉まってしまった限り
この手の物件はこの新価格を維持しようとしてもどうも無理がある。

それと＋毎月の解体準備金、それと解体準備基金もデカイ。
自身のファイナンスに余程余裕のある人が買う物件でしょう。
No.447  
by ひめ　2008-11-10 00:58:00
http://comcom.jca.apc.org/gounotori/judge/harajyuku_wakaru.html
裏に留置所できるって話はどうなったの？？？
No.448  
by 匿名さん　2008-11-10 02:15:00
>>447 できたよ。表向きは「警察署」になってるけどね。留置場も併設されているよ。

ちなみに、留置所じゃなくて留置場ね。
No.449  
by 匿名さん　2008-11-10 02:19:00
なんだ、トラの宿泊所か。
No.450  
by 匿名さん　2008-11-10 19:31:00
確かに内装デザインは最悪。みなさん声を揃えてそう言いますが私も同感です。
これが本当に有名建築家の仕事ですか？ただの白いクロスに囲まれた白い箱なんですけど。
この建築家にはプライドってものは無いの？　と疑問視せざるをいえないようなデザインです。
というより、どこをどうデザインしたの？と問いたいです。がっかりを通り越して憤りさえおぼえました。
ここまで醜いのは、支払う設計料をケチったデベに責任があると考えざるを得ない状況にまできていますね。
設計料に応じた仕事しかしない・・というスタンスを貫くことはビジネスの世界ではあたりまえかもしれませんが、あまりにもひど過ぎる内装の仕上げでしたので思わず書いてしまいました。
No.451  
by 匿名さん　2008-11-10 20:40:00
一般の部屋の内装はデザインしてないって説明されたよ。
内装ではモデルのあの１部屋だけでしょう。
格子戸が多様されてるあたりがそれっぽいけど趣味が合わないので無視。
通常モデルのチープさは辛いです。
No.452  
by 匿名さん　2008-11-10 20:42:00
だからその格子のモデルルーム一室のことを言っているのですよ。
なんのデザインセンスもない白い普通の箱。
No.453  
by 匿名さん　2008-11-10 23:59:00
デザインについては好き嫌いがあると思うのですが
その内装の質があまりにチープすぎるんです。
過去最低のパークコートシリーズの内装ではないでしょうか？
No.454  
by 匿名さん　2008-11-11 09:56:00
好き嫌い云々以前に、あきらかに金をケチっている内装グレード。だから素人の私がみても安っぽいのはわかった。金をかけずにデザインで騙そうとしていると思う。しかし肝心のデザインがダサイし、そもそも格子って今やもうデザインが古臭い。一体いつまで格子なんだろ、この建築家大先生は．．．．．．。ブームは去ったよ。
金をケチったモデルルームの仕上がりなのは事実。同じデベでもシティの浜田山サロンと月とスッポン。なぜこんなに違うの？
No.455  
by 物件比較中さん　2008-11-11 13:02:00
こりゃー、まじで売れ行きあきまへんで。戸数もかなり多いし三井さんどうするつもり？
No.456  
by 匿名さん　2008-11-11 13:06:00
建築家はシンプル、シンプルというが
何もない空間をシンプルだと誤解しているような気がする。
このモデルルームくらいならうちの１０歳になる娘でもデザインできる。

と家内が言っていたのを思い出した。
No.457  
by 匿名さん　2008-11-11 16:31:00
根強いアンチ建築家がいるみたいですが。
隈さんは個人的に好きですが、今回に限ってはいただけませんな。
逆にいうと隈さんらしくないといいますか・・・。
隈さん仕様のプランを選択する人がいるとは思えないのです。最初は一般ルームで契約して、引き渡し後に自分達でリフォームしたほうが懸命だと思います。
以上。
No.458  
by 匿名さん　2008-11-12 15:45:00
リフォームしなきゃ住めないマンションなんて悲惨すぎませんか？

そのままじゃ恥ずかしくて友達も呼べない。
No.459  
by 匿名さん　2008-11-12 16:51:00
内装グレードは低いのは文句言っても変わらない。
変えて住むか、気にせず住むか、止めるか。
他の条件とともに考慮するのみ。

私はいろいろ我慢するほど神宮前に魅力を感じないのと、遠いけど二子玉川ライズが良くなってきたので辞めかなー。
坪500出すならあっちでプレミアムフロアにしてのんびりライフってイメージになってきた。
なんか神宮前のあたりは若者の雰囲気がちょっと…
No.460  
by 匿名さん　2008-11-13 18:39:00
二子玉川のプレミアムは正しい選択だと思いますよ。
邸宅風で高級ホテルみたいな内装デザインで、ラグジュアリーな雰囲気は細部にわたり高級感溢れる仕様で、とても素敵です。誰が見てもこことは雲泥の差です。
あなたのようにステージの高い人は二子玉川がいいと思います。
はっきり言って裏原宿はチャラい若者の街ですよ。

こんなことを書くと、また例のごとく二子玉川のデベの営業かと言われるかもしれませんが、実は私は真剣に当マンションを検討していました。今は検討から外れました。
理由は上に書いた通りです。
No.461  
by 物件比較中さん　2008-11-13 19:11:00
ここの魅力は表参道・青山通りに程近いにもかかわらず、敷地内に森があり東郷神社の森にも隣接するという稀有な立地。フォレストの実際の部屋からみるとそれを実感できる。内装や設備はどうでもいいな、少なくとも私にとっては。

二子玉川もいいとは思うけど、一般的には比較対象にはならないでしょう。
私が比較検討してるのはあとは六本木のタワーだけど、普通そのへんでしょ。
No.462  
by 匿名さん　2008-11-13 21:54:00
うーん、六本木や赤坂は都心過ぎて夜型の仕事の人が多い気がします。
赤坂は御所があるけど六本木の自然は少ないのもイマイチ。
気に入る間取りは坪700近くは行くので残念ながら私の予算だと超えてしまう。

私もここは森の緑が気に入って検討していたのですが、あまりゆったりした部屋で日当たりがいい間取りが少ないですよね。
だから遠くても二子玉川ならいいかなと。
あそこなら坪500台でそこそこの仕様だし、かなりゆったりしますから。
自分の理想を全て叶えるのは難しいですね。
No.463  
by 匿名さん　2008-11-13 21:56:00
うーん、六本木や赤坂は都心過ぎて夜型の仕事の人が多い気がしてます。
赤坂は御所があるけど六本木の自然は少ないのもイマイチ。
気に入る間取りは坪700近くは行くので残念ながら私の予算だと超えてしまう。

私もここは森の緑が気に入って検討していたのですが、あまりゆったりした部屋で日当たりがいい間取りが少ないですよね。
だから遠くても二子玉川ならいいかなと。
あそこなら坪500台でそこそこの仕様だし、かなりゆったりしますから。
自分の理想を全て叶えるのは難しいですね。
No.464  
by 購入検討中さん　2008-11-13 22:00:00
ここの木々の中という環境にほれてます

物件として比較したのは広尾のフォレストガーデン
あちらへ申し込みに出向いたときにはモデルルームのDINS用はもう売り切れ

神宮前はやはり自分たちの好きな間取りをとりたいというのが
一番の原因で見ています

道路から少し入ってるので静かです

原宿、表参道の喧騒がうそのように静かなのは特筆ものです
No.465  
by 物件比較中さん　2008-11-13 22:10:00
今　六本木のタワーっていえば、アトラスタワーのことってのはここの検討者なら言わなくてもわかると思うけど・・・

あそこの立地は相当いいですよ。

459, 462さんは同じ方でしょうか？なんかコメントに違和感があるんですが・・・
もちろんどちらの現地もご存知ですよね？
No.466  
by 物件比較中さん　2008-11-14 01:06:00
ここは地代がネックでは。上物代だけでこの価格というのも、うーん、なんですが。今度の土日が
六本木アトラスタワーの価格発表会ですからその価格も聞いてからいろいろ考えます。私は二子玉川は検討していません。PC赤坂、アトラス六本木、中古の表参道・神宮前、ここは売れ残って値下げがあるのであれば、という感じですね。
No.467  
by 匿名さん　2008-11-14 14:36:00
神宮前１丁目に住んでます周辺環境はよいですよ。幹線道路からちょっと入ると静かな町並み。
確かに最近は奥の方までブティック等もできて少々人通りは増えましたが。
（あ、あと最近はやはり近くの３丁目で爆発があってびっくり・・・）
一番不便なのはスーパー不足ですが、車生活なので青山のピーコックや新宿高島屋まで行っちゃいます。

アトラスタワー六本木もよい立地ですね。
あの辺も昔は外苑東通り沿いの風俗関係の呼び込みがうっとおしかったのですが、ミッドタウンができてから環境がぐっとよくなりましたからね。
ここはミッドタウンに２４時間スーパーがあるから便利。品揃えもよいです。

あと気になってるのは「カスケード神宮前」、これは立地は相当いい物件ですよ。
でもデベがつぶれちゃったからどうなってしまうのやら・・・。
No.468  
by 購入検討中さん　2008-11-17 08:22:00
地代がネックっていうか三セクから二束三文で借りたのを
パークコート側が地代という名目で利益を取ろうとして上乗せしてるから
こんな惨い価格になってるんだよな。。

カスケードに続いてゴーストタウンになるかも・・・・。
No.469  
by 購入検討中さん　2008-11-17 11:21:00
地代は開発担当を統括している
原宿の森が一括して都へ納入するらしいです

だから4月竣工したら、購入者のない部屋の分は三井が支払うことになります

まーここ2年くらいは景気はどんどん右肩下がりでしょうから
大変でしょうね

金利は上がりようがないから、それが唯一の利点かな？
購入者にとっては
No.470  
by 匿名さん　2008-11-17 17:13:00
よく銀行も三井に金を貸したと思うよ。
回収できなかったらいったいどうするつもりでしょうか。
事業主の幹事会社も真っ青だな。
No.471  
by 購入者　2008-11-19 13:11:00
私は愛人用に買いましたよ。
国税局対策でキャッシュで払ってきました。
No.472  
by 入居予定さん　2008-11-19 22:33:00
私は本妻用に買います。
税金＆熟年離婚対策です。
No.473  
by 購入検討中さん　2008-11-20 11:25:00
実際キャッシュで買ってらっしゃる方、いますね

買ってからの地代や管理費、駐車場代を考えたら
キャッシュで買うのが一番でしょうね
No.474  
by 匿名さん　2008-11-25 09:34:00
キャッシュで買えるなんて
すごいですね。

そんなかた、多いですか？
いったいどんな仕事しているのでしょうか？実業ですか？
No.475  
by 匿名さん　2008-11-25 10:47:00
残念ですが、ここはやめました。
場所は良いですが、自分で住むことを考えたら内装仕様の不満と地代が気になって、なんだか賃貸に住む感覚になってしまうのが…
冗談じゃなく、愛人用とか事務所用とか本宅以外の使い道が合ってそうですし、そういう方の中にサラリーマン世帯が入るのはお互いに違和感ありそう。
No.476  
by 近所をよく知る人　2008-11-26 10:39:00
ここはこの近辺に思い入れの有る人が買うでしょうね。
住環境としては他には無い物が有りますから。
No.477  
by 入居予定　2008-11-26 15:47:00
契約し、暇のあるときは明治通りから見たり、東郷神社から見たり
楽しみにしています
No.478  
by 匿名さん　2008-11-26 16:42:00
477さん

うらやましいですー。いいですよね、ここ。
完成が楽しみですね。
No.479  
by 匿名さん　2008-11-28 09:16:00
刑務所かー。
ちょっと敬遠したいですかな。
No.480  
by 匿名さん　2008-11-28 18:39:00
刑務所？
拘置施設の有る警察署じゃなくて？
No.481  
by 匿名さん　2008-11-28 20:00:00
そもそもやる気の無い内装デザインにどう価値を見出だすのか。やる気のない建築家に、金を渋ったデベロッパ。
もっと建築家に金を与えないと、やっぱそれなりのデザインしか出ないのかなー。
例えば、１億円の設計料を半金半手で貰ったら、建築家も一生懸命がんばると思いますよ。
No.482  
by 申込予定さん　2008-11-30 19:25:00
ある部屋を申し込んでみたら，当選して（平均２倍未満なら当然？！）
先日重要事項説明会に参加した者です。

いざ，正式契約となると悩みます。。。

申し込み倍率の低さがすべてを物語っていると思いますが，
やむを得ずここに住めなくなって売却や賃貸に出したときに
大損しないですむ販売価格，地代なのかと。。。
値上がりは期待しないまでも，もし大幅に価値が下がるとしたら
泣くに泣けないです。

販売もあまり進まないようだし，もう少し様子見た方がいいのかしら。
この掲示板でも皆さんの評判はあまり良くないようですし。。。
No.483  
by 匿名はん　2008-11-30 19:29:00
私も真夏に早々と見ましたが、内装はまったく安普請。
格子の材質も真木でなく、○○を固めたもの。

またＥＣＯ給湯のメーカーがどこだと思いますか？
Ｍ、Ｈ、Ｓ、Ｐといった一流メーカーでなく、三流どころ。
まさかＥＣＯやっているとは思わぬ会社。
デベはゼネコンが選んだと言って逃げたが、予算をケチるから。

この分ではエレベーターも、どこかの止まる機種？
皆さん、かっこ良い神宮前に住んで高い地代と危ない生活を
おくりますか。
もう一度じっくり見ましょう。私は天井裏をチェックします。
No.484  
by 物件比較中さん　2008-11-30 19:49:00
チェックする必要なんてないでしょ？
そんなにひどいと思ってる物件の購入を検討するわけないよね。

ここは立地と敷地内環境が全て。それに優先順位を置く人にはいい物件でしょう。そうでない人には関係ない物件ってこと。

私は別物件に決めたけど、定借じゃなければ迷ったろうなあ。
No.485  
by 匿名さん　2008-12-01 02:31:00
抽選倍率が低いと不安ってなんだか人まかせな感じだよね。自分が気に入ったものが手に入るならむしろ倍率が低い方がいいのでは。何だか貧乏性な感じ。行列好きの人の意見ですね。
No.486  
by 入居予定　2008-12-01 18:17:00
ここでは、かなり手厳しい評価を受けていますが
私は、楽しみにしています

表参道の喧騒がうそのように静かだし
まー内装は自分の好みで色々できるし

契約された方と情報交換したいです
買い物は確かに車で週1〜2回出向くくらいか、お届けですね
歩いて楽しめる空間も多くあると思うし
犬の散歩にも、楽しく過ごせそう

要は、考えようです
生活防衛も大切ですが
気持ちの余裕を大切に♪
No.487  
by 匿名さん　2008-12-01 19:03:00
お金の余裕がある人にはいいと思うけど。
資産価値云々言う人は止めたほうがいいかもね。
定借で、この値段。下がるだけでしょ。
お金が有り余る人にとっては、何千万円も資産価値下がっても、何も関係ないしね。
No.488  
by 物件比較中さん　2008-12-02 00:40:00
確かに、ここは敷地内で「森」といえる中を散歩できるのは巣晴らしい。そして敷地内のレストランで一流のシェフの料理に舌鼓をうつ・・・

本当にいいと思いますよ。私も３日悩んだ。でも結局定借というのがひっかかった。

私は、敷地内ではないけど歩いて１〜２分に同じような環境のある所有権物件にしようかと思ってます。
No.489  
by 匿名さん　2008-12-03 00:00:00
この間、向かいの東郷神社からそびえ立つ建物を見て決めました。私も借地権で悩みましたが、この場所は得がたいかなと。陽が燦々と射していてこの場所でこの条件で住めるのはやっぱり魅力だと思います。
No.490  
by 購入検討中さん　2008-12-03 16:19:00
私も場所に魅かれてます。ずっと表参道界隈で探していましたし、主人と二人でお互いに毎日の生活が楽しめそうだし。あと、規模が大きいのでサービスも充実していそうなので。確かに内装は１００％満足していませんが、やっぱり場所とお部屋の間取りが全てかなという結論に至りました。
No.491  
by 匿名さん　2008-12-05 19:38:00
お金持ちは 心の中も豊かなんですねー。
No.492  
by 匿名さん　2008-12-05 22:15:00
価格と場所で非常に魅力は感じます。
表参道至近という立地にはとても惹かれます。
借地権も価格が割安なのでいいとして、ネックは地代かな・・・。
購入を決めた方に伺いたいのですが、地代の見直し等による値上げや、万一半端な残存年数で売却する事になった時のことについてはどう折り合いをつけましたか？
是非ご意見伺わせて下さい。
No.493  
by 不動産購入勉強中さん　2008-12-06 13:35:00
ここは購入するといった物件ではなく、
現在の購入価格が「これからここを賃貸させてもらいますよ」といった
デポジット感覚でいったほうが無難でしょう。

イニシャルコストといったハードルが低く見えるが故に、
安易に購入に走る人が多そうで、ある意味要注意物件ですね。

こういった物件ほど高度な知識が必要な気がします。
No.494  
by 入居予定　2008-12-06 18:52:00
>493さん

的確な表現だと思います。
地代の高さ等を考えると、まさにそういう感覚で購入を決めました

修繕積立金が高くなる年数をめどに、シュミレーションして納得した模様です

多くの専門家のアドバイスを参考にしたうえで、決定したのは
ここに住みたいかどうかですね

今日三井と積水ハウスの新築マンションを見てきたのですが
本当一長一短です
No.495  
by 匿名さん　2008-12-10 18:31:00
ここはやらせの人しかいない
No.496  
by 入居予定さん　2008-12-13 15:13:00
私は、隈さんの建築で決めました。
他の物件にはないこだわりが随所にあり、プレミアム感は満点です。
きっと５０年住み続けたくなるモノであると思っています。
No.497  
by 匿名さん　2008-12-13 16:06:00
496
マジで？
外装は別として内装や設備のチープさで止めましたが。
No.498  
by 入居予定　2008-12-14 14:23:00
晴れた日の東郷神社側から見た全景は
本当隈研吾ですね

私が決めた決定打は、モデルルームと同じ位置の実際の部屋を見て決めました
そこは北向きでしたが
リビングへのドアを開けた瞬間、全面窓に広がる緑と空の美しさに
まるで
「京都へ行こう」というJRの宣伝文句を思い出しました

残念ながら抽選で、その部屋は当選しませんでしたが
同じ間取りで、決めました

住んでみて、楽しい発見の多いところだと思います
神宮外苑の花火のとき、エアーラウンジからの眺めが楽しみです
No.499  
by 匿名さん　2008-12-17 00:19:00
あそこから花火は見えない。

やっぱりやらせしか残っていない。
No.500  
by 購入検討中さん　2008-12-17 03:09:00
しかし下手なヤラセだな。

せっかくいい場所にある物件なのに何故そんなにアタフタする？
それじゃ本気で購入を検討している人間がソッポを向くぜ。

買い手の目が肥えているという現実を認識してないな。
No.501  
by 不動産購入勉強中さん　2008-12-17 12:07:00
そうですね。買手の、目は肥え、購入予算は切り詰め、なにより潜在購入可能層の大幅減少、
ですから。これからまだ残っている結構な販売戸数がいまの価格で売り切れるんでしょうか？
No.502  
by デベにお勤めさん　2008-12-17 13:05:00
有名建築家設計のマンションにロクなものなし、こっちは商売だからそれで釣るが内心ヒヤヒヤもの。

何故って住む人のこと、まるで考えてない設計だもんな。
ところがこれを有難がる方々が居られるんだ。

包装紙ばっかり綺麗でもな〜、これ全て独り言、忘れてね。
No.503  
by 物件比較中さん　2008-12-17 17:28:00
隈研吾設計っていうほど他との差異はないよ、ここ。隈さんはあんまり関与してないだろうね。

今世界で３０件くらい掛け持ちしてるそうだからね。ここなんか数に入ってないかもね。
No.504  
by 物件比較中さん　2008-12-30 10:56:00
豪華な内装に越した事はないけど、数年経てば結局古くさくなるわけだし・・・個人的にはあまりこだわりたくないな。確かに有名な建築家のデザインした家が住みやすいとは限らないけどね。ただわかりやすい格がつくのかなぁとは思うね。結局、場所がすべてだと思う。私には少々予算が足りないけど、ココは場所は最高！でしょ
No.505  
by 入居予定　2009-01-04 18:23:00
契約済みの方達の意見交換したいです
No.506  
by 入居予定さん　2009-01-06 18:39:00
１ＬＤＫですが契約して引越を心待ちにしています。だいぶ出来上がっていますよね
No.507  
by 入居予定　2009-01-07 03:49:00
契約前に一度内部を見せてもらったのですが
その時は、エントランスとかも工事中でした

年明けには、内部を再び見られるということなので楽しみです

どの部屋にしようか色々見回ってたのとは違い
自分の部屋を見るのですから＾＾
楽しみですね
No.508  
by いつか買いたいさん　2009-01-14 12:39:00
あの場所に住めたら相当かっこいいんだろうな…。でもあの地代は想像を超えて高いですよね。転売出来るのもせいぜい築15年くらいでしょうか？30年も経てば、その後20年間の地代という負債を買うようなもんですよね。友人の不動屋いわく、実際は全然売れていないらしいし、4月に住み始めた段階では電気がついていない部屋だらけなんでしょうね。三井さん、こんな時代ですから2割は値下げしないと、よほど知識がない人は別として誰も購入の検討しないですよ。
No.509  
by 匿名さん　2009-01-14 23:55:00
2割下げでも怪しい...。4割下げぐらいじゃないと売れないよ。
No.510  
by 契約済みさん　2009-01-17 18:28:00
港区、渋谷区、千代田区で何十、何百と物件を見たけれど．．．
高層、低層、大規模、小規模マンションと色々と住んでみたけれど．．．
夜景が見えるとか、海が見えるとか、花火が見えるとかと色々と住んでみたけれど．．．
メリット、デメリットも色々な側面から検討したけれど．．．
都心で森の中に住めるというのは何ものも代えがたい
No.511  
by 入居予定さん　2009-01-18 15:28:00
地代・坪単価・内装デザイン等々マンション選びは人それぞれの価値観ですね。
坪単価で比較しても総額で手が出ません。
内装デザインが貧弱だって言うけど、自分の家具はどのレベルか考えるとＯＫ．
私は定借でも気になりません。だって、相続すること考えてないし。
サテ、あの緑と交通の便利さが決めでした。
女性の一人暮らしには、警察とセコムと神様に守られて安心安心。
春が楽しみです。
No.512  
by 入居予定　2009-01-20 10:32:00
安全性は本当、いいなぁ〜〜と思いました

原宿という全国的に知られた地名でいて
静かに緑の安全な場所に住めるって
楽しみ以外の何物でもありません

2月に内部を見せてくれるそうですが
しっかり自分の部屋を測って
色々インテリアを夢みたいです

この不況で
ほしいインテリアもぐっと身近？
そう考えると、今はチャンスです〜〜と良い方向に考えてます
No.513  
by 契約済みさん　2009-01-21 14:59:00
年末に契約しましたが、入居を心待ちにしています。私のように女性の一人暮らしの方も結構いるみたいなので、同じような方がいるのはとても安心です。外から見ただけですけど、とってもスタイリッシュでこの場所らしいマンションだと思います！表参道ライフを満喫します！！
No.514  
by 入居予定　2009-01-22 14:28:00
女性一人暮らしには本当にピッタリ
安全性は、これ以上は皇居くらいしか思い浮かばないぞ！
というくらい・・・

ちょっと散歩するにも、裏の裏まで味わい深い原宿ですからーーー

出来上がった共有スペースを早く見たいです＾＾
No.515  
by 匿名さん　2009-01-22 19:59:00
竹中工務店ってどう？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47358/
No.516  
by 上司　2009-01-25 00:08:00
５１０から５１４へ
もう少し、購入予定者自身になりきって効果のあるコメントを
する様に。見ている人は簡単には騙せないぞ。

マインドコントロールだ
洗脳だ

売れなきゃ明日はない
手段は選ぶな
契約さえすればいい

来月からはインセンティブをつける
リストラに例外はないぞ
No.517  
by 物件比較中さん　2009-01-25 00:17:00
以前もらった資料をふと見返してみたけど、フォレストの55平米で、借り入れ4000万（自己資金1000くらい）で月々の支払い（地代等すべて込みで）が22万くらい。
まあ、このあたりの相場を考えると、賃貸よりはなんかお得かもって気はするね。

フォレストの北向きの３−５階あたりは実際見学したが、ほんとよかったからなあ・・・
No.518  
by 匿名さん　2009-01-25 01:55:00
516さんアナタは誰ですか？業界の方!?
みんなの率直な意見なんだから茶茶いれないで。
No.519  
by 物件比較中さん　2009-01-25 07:19:00
ここはなかなかよい物件ですね。
場所を考えれば値段も悪くない。
新築マンションの価格は本当に下がっていますね。
実際、この周辺の中古物件とほとんど変わらなくなってるのではないでしょうか？
（詳しく調べてないので、そこのところ実際どうなのでしょう？？）
No.520  
by 購入検討中さん　2009-01-26 21:41:00
転売出来ない定借、お隣は刑務所を考えれば妥当な値段ですよ。
No.521  
by 入居予定　2009-01-26 22:04:00
入居予定か入居を考えていらっしゃる方と
情報交換したいのに・・・

ちなみに原宿警察署には刑務所はありませんがー
借地権付きって売却できますよ
って、こういうこと、いちいち言うのも、面倒です

今日も昼間前を通りました
綺麗に出来ていますね

内覧会には、知り合いの建築家に同行をお願いしたのですが
興味深々らしいです

原宿と言っただけで、三井の？と返事がきました
楽しみですね
No.522  
by 物件比較中さん　2009-01-26 22:12:00
521さん

520みたいなのはスルーでしょう。

ただ、ここは「検討板」です。入居予定者（契約者ですね）同士の情報交換は、住民板にそれ用のスレを立てて行うのがここのルールですので、よろしくお願いいたします。
No.523  
by 匿名さん　2009-01-27 17:15:00
５２２

５２０のような嘘の情報をスルーしていたら、嘘まみれの情報版になってしまう。

あなたのようにそれを望んでいる人もいますが、私は真実の情報が知りたい。
No.524  
by 匿名さん　2009-01-27 17:19:00
書き忘れのため追加

５２２の書き込みにより、５２１のような書き込みが無くなれば嘘ばかりのつまらないスレになる。
スルーしろと書いた５２２の書き込みよりも５２１の書き込みの方が情報としての価値が有ります。
No.525  
by ５２２　2009-01-27 22:25:00
＞523

あなたはここの検討者ではないとお見受けする。
まじめな検討者だったら520の書き込みなんて問題外なのは明らか。

私は517も書いてる。まじに検討してるんだよ。

まじめな検討者なら、こんな匿名掲示板の情報を鵜呑みにするなんてナンセンスだってこと。
MRに行けば全部わかるんだからね。
No.526  
by ５２２　2009-01-27 22:29:00
追記。

523さんはなんとなくデベのような気がするな。

もしそうなら、私はここの検討はやめるよ。かなり前向きだったんだが。
No.527  
by 匿名さん　2009-01-28 01:54:00
まあ、順調に売れてないみたいだから、デベの煽りなんて無視しましょう。
4割引になれば買ってもいいかな...。早く責任者に詰め腹切らせて、
損切りの決断すればいいのに...。
No.528  
by 購入検討中さん　2009-01-28 12:42:00
借地権でこの地代と上物価格、このご時世でどう贔屓目にみても「バカ高い」という評価をせざるを得ないでしょう。東京で緑に囲まれて生活することにここまでコストを払うのか？価値観は本当に人それぞれだということを再認識させられる物件ですねー。
No.529  
by 匿名さん　2009-01-28 13:08:00
>>528

自腹じゃない、といったら語弊があるが地代等を損金計上できる人が買うんでしょ
建物は減価償却できるし。だったら賃貸でいいじゃんという話は当然あるけど買い替えの税制優遇はいろいろあるらからね。
No.530  
by 物件比較中さん　2009-01-29 00:02:00
≫527

４割引なら、あなたなんかに売らず、デベ自身が買って住むなり、運用するなりしますよ。
No.531  
by 匿名さん　2009-01-29 00:58:00
4割引になれば買ってもいいかな...。って(笑)
４割引なら瞬間蒸発だよ。
No.532  
by 購入検討中さん　2009-01-29 11:25:00
しかしこのままの価格で売り切るのは難しいのでは？結構販売戸数多いよね。
No.533  
by 匿名さん　2009-01-29 18:20:00
１Ｆに住民以外でも誰でも使っていい自転車置き場があるなんていや。
表参道プチバブルの抜け殻みたいになちゃったねここ。
今、周辺更地だらけだよ。
No.534  
by 匿名さん　2009-01-30 15:58:00
高層棟って既存不適格なんでしょ？　
デベは５０年後には建て替える前に取り壊しですから、、と関係ないような説明をしますが、
もし大地震で半壊して建て直そうとしたときに、もう同じには建てられず、占有面積が半減する。
大地震は引き渡し後、すぐにでも来るかもしれない。

じゃあその分、耐震性能は万全なのかと思ったら、制震でも免震でもなく、今時「耐震」のみ。
建物が身代わりになって人を守る構造。ようは大地震が来たらひび割れしても仕方ない構造。
でも建て替えたら大きな不利益。既存不適格はこの物件にとって致命傷だ。
No.535  
by 入居予定　2009-01-30 16:02:00
>533
一階にあるのは、自転車用のエレベーターです
これは月の使用料をとっているので、恐らくはエレベーターがキーでしか
開錠しないタイプかと予測されますが・・・

確認してみるべき点ですね

２月に入居者説明会があるので確認します

３回のセキュリティーチェックがあっての入室が安全性を高めているのですから。
No.536  
by 匿名さん　2009-01-30 16:28:00
それは住民専用の自転車置き場のことでしょ。
それ以外に誰でも停められる自転車置き場が結構なスペースで１Ｆにあるんだよ。
調べてみるなり、聞いてみたら？ 周辺の商店街やショップのバイト君達の利用で荒れるでしょうね。
No.537  
by 匿名さん　2009-01-30 16:43:00
地下１Ｆのことだね。確かに一般用自転車・バイク置き場があるね。
確かに無法地帯になる可能性あるね。
No.538  
by 入居予定　2009-01-30 18:26:00
ご指摘ありがとうございます。
気付かないものです。
No.539  
by 購入検討中さん　2009-01-31 12:35:00
５３４
既存不適格なんですか？大問題ですよ
容積？建蔽率？何？
教えてください。
三井の説明は？
No.540  
by 物件比較中さん　2009-01-31 14:48:00
＞５３９さん

エアー棟が既存不適格であることは事実です。三井に確認済みです。

フォレスト棟は公道に接していますが、エアー棟は奥まったところにあります。

従って昨今の高さ制限等の法律によって、数年前の建築確認当時は合法でしたが、
現在だと、エアー棟は７〜９Ｆ位の高さでしか建築が出来ないとのことです。
フォレストは現状問題はありません。
これについては三井もきちんと説明してくれました。
「だからこそ希少なんです！」ともいっていましたが、苦笑してしまいました。

従って、もし大地震等で早期の段階で建て替えをしなければならなくなった場合、
現状が１６Ｆであってもエアーは７〜９階でしか再建築できません。
ようはフォレストと同じ高さ程度です。

そうなると、１戸あたりの占有面積も持分に応じて減価され、現状の５割〜６割
程度の面積となってしまいます。
または共用部分の大幅削減により専有部分の拡大。

もちろんそんな小さくなってしまったら、特に１ＬＤＫの方なんて住めたもんでは
ありません。

せめて制震または免震構造にしてくれていれば少しは安心できたのですが、耐震のみ
の状況ではかなりのリスクです。

ただでさえここは借地権ですので、建物の利用価値のみ価格ですから「もしそうなっても
土地の持分があるから二束三文にはならない」とはいえません。

限りなくゼロに近くなります。
だって１ＬＤＫで２０㎡台で誰が住みます？？

皆さんご存知の通り、東京は３０年以内に大地震が来る可能性は９０％以上です。
少し大きなクラックが出来たらすぐ大規模修繕、建て替えとなります。
その時にまた莫大な金額の臨時徴収も発生します。

その上で面積が減ったら目も当てられません。　特にエアー棟はかなりのハイリスク物件
だと思います。

これは事実なので、三井の方もかなり渋い回答しか出来ません。
きっと他の魅力のアピールに話を変えていくことでしょう。
No.541  
by 匿名さん　2009-01-31 15:01:00
俺もその話聞いた。担当の女性につっこんだら、
「じゃあフォレストをご検討ください」と話をすぐ切り返されました。
あまり触れて欲しくない話題のようです。

池尻大橋のマスタービューでも大もめにもめましたからね。
No.542  
by 匿名さん　2009-01-31 17:13:00
たしか重要事項説明の時にそんなニュアンスのことを言っていた気がする。結構重大なことだったのね。もっと真剣に確認したらよかったなあ。
契約しちゃってたらもう遅いよね。なんだかすごく心配になってきた。
No.543  
by 匿名さん　2009-01-31 17:41:00
今時、法令やら条例の改正は今後もありますよ。
今、適法のマンションでも数年後に法令が改正されれば、既存不適格になる可能性は十分にあります。
あまり気にしなくても良いと思います。
No.544  
by 匿名さん　2009-01-31 17:56:00
でもさすがに入居前にそういう事実が発覚するとへこみます。せめて入居後にして欲しかった。
いや〜せめて制震設計にでもしておいてくれたら。。全て後の祭りです。
結局は低層マンションが一番安心ってことですか。
No.545  
by 匿名さん　2009-01-31 18:21:00
タワマンなんか、高さ規制が導入されれば、すべて既存不適格ですよ。
No.546  
by 匿名さん　2009-01-31 19:36:00
既存不適格建築物等に対する特例っていうのがあるから、
同じ形状、同じ高さであれば、一度だけ建て替えができるでしょ。
No.547  
by 住まいに詳しい人　2009-01-31 20:12:00
＞５４６
＞既存不適格建築物等に対する特例

ああ、あの周囲の反対が無かったらという条件付のやつでしょ？　
その時の状況によって住民がどう反応するか分からないし、全く不透明だと思いますよ。

一人でも反対したらないしは難色を示したら、計画が一切進まないわけだからね。
その解決に何ヶ月〜何年かかるか分からない間、住民はどこに住むの？
仮設住宅？

原宿・神宮前は特に住民反対運動がきつい。現時点でも周囲にどれだけ反対運動で
頓挫してる計画があるか、、神宮前１丁目だけでも片手では足りない。

確かに今後の法制により既存不適格は他にも増えるかもしれないけど、引き渡し前から
既存不適格っていうのはちょっとね。
No.548  
by マンション投資家さん　2009-02-02 00:38:00
驚いた、タマゲタ。
既存不適格をこの価格で売るなんて。
再建築問題もあるけど、そもそも物件としての価値がないでしょ。
転売におおいに不利ですから。
４割引きどころか６割引きだね。
この価格で既存不適格で買うとは・・・
三井Ｒの売主も問題じゃないの
No.549  
by 購入検討中さん　2009-02-02 00:51:00
５４３
既存不適格がそんなに増えたら大変なことですよ。
あんまり気にしなくていいって・・・・
普通２割は評価下がるでしょ。
契約した人も、手付け放棄できます。決済までに再考したほうがいいです。
No.550  
by 匿名さん　2009-02-02 00:54:00
５４５さん　どういう事ですか？
事実を正確に説明して下さい。
No.551  
by 匿名さん　2009-02-02 05:17:00
定借でも破格だって思っていましたが、そんな問題があるとは知りませんでした。
欲しくなる前に撤退します。
No.552  
by 匿名さん　2009-02-02 09:44:00
投資家はインカムゲインのみを狙うならそれなりに利回り狙えるだろうが、
キャピタルゲインは絶対に無理だろうね。

また、多くの投資家は１０年弱はインカムで稼いでおいて、それ以降は相場の
動向が良いときに売り抜ける人が多いと思うけど、ここはインカム以上に物件自体の
値下がりが大きいから、損切り、またはずっと持ち続けないといけない。

持ち続けてローンを支払い終わっても、超割高な地代（１ＬＤＫでも５万！）がずっと
残るから旨みが少ない。

投資家は、１「持ち続ける」、２「貸す」、３「売る」の３つの選択肢をその時の
相場に応じて臨機応変に選べるのが大きな利点だが、その内３「売る」はほとんど無理。

それに１「持ち続ける」にしても極めてランニングコストが高い。

私も投資家としてこの物件に一瞬興味を持ったけど、あまりにもリスクが高いので
やめることにしました。

しばらく経てば、他にもこういう物件はもっと安値でどんどん出てくるよ。

あるいはこの物件を安値で売却しなきゃいけなくなった人から４割引で買います。
営業トークに乗せられてはいけません。
No.553  
by 匿名さん　2009-02-02 09:55:00
広尾GFも既存不適格なんですね。
No.554  
by 匿名さん　2009-02-02 10:06:00
広尾ＧＦとは地代が違いすぎますね。こっちのほうが数倍高いんじゃないでしょうか。
広尾と神宮前を比べて、なぜこっちが地代が数倍高いんだ？？
あっちのほうが高くて普通だろ。

それに広尾は、ガーデンヒルズの実績もあるし、永住思考の人たちが物件価格を支える
からある程度価格維持されるだろう。耐震性能もここより断然いい。

でもこっちはただでさえ投資家や若い層が多く、１０年価格維持率も相対的に低い地域
だから、やはり相当の下落は覚悟すべきかと。

そもそも表参道界隈は若者が多く時代の移り変わりが速い。これからも時代の先端で
「住みたい町」としての価値を維持し続けられるのか。

町の発展も表参道ヒルズで一巡感があるし。。。
No.555  
by 匿名さん　2009-02-02 15:13:00
新築で既存不適格・・・そなこと初耳
立替えの場合、フォレストもタワーも一緒でしょ
必ずモメルね。間違いない。
No.556  
by 匿名さん　2009-02-02 15:15:00
既存不適格って何がいつ変わってどう違反になったの？
No.557  
by 匿名さん　2009-02-02 15:30:00
三井不動産レジデンシャル株式会社　説明して下さい。
重要な事項を隠さず、誰にも解るように、大きく表記し、繰り返し説明して下さい。
No.558  
by いつか買いたいさん　2009-02-02 22:30:00
お金がなくてやめましたが、
なんだかとっても大変そう・・・・。
マンションって難しいー・・・。
No.559  
by 匿名さん　2009-02-03 01:16:00
１２月に既存不適格になったようです。ご契約の方、ご愁傷様です。
入居即、３〜４割引決定です。
No.560  
by 物件比較中さん　2009-02-03 02:41:00
私は今のご提示価格の４割引なら購入したいです。本当です。
No.561  
by 物件比較中さん　2009-02-03 07:01:00
実際は３〜４割引きなんてないでしょう。
よくて１割引き、いや暫くは全く値下げない可能性も高いと思う。
No.562  
by 匿名さん　2009-02-03 10:00:00
３割〜４割安は中古再販時の価格ですよ。

そもそも銀行は定借物件の中古ローンはほとんど取り扱ってないし、当然提携ローンもない。

キャッシュで購入する人以外、極めて買いにくい物件。需要が限定されるんだから、当然価格も下げるしかない。

でも新築時は提携ローン組めるから三井は必死でそれに乗じてこのまま売ろうとするでしょうが、現実は厳しすぎるでしょう。
No.563  
by 匿名さん　2009-02-03 10:03:00
４割引なら瞬間蒸発だよ。
一般人が買う前にね。
No.564  
by 物件比較中さん　2009-02-03 10:13:00
中古再販時に期待します。
No.565  
by 匿名さん　2009-02-03 13:07:00
借地権じゃなければ手が届かないけど、この立地でこの価格なら買おうかな、と思ってしまう。
地代高いけど管理費安いし。
賃貸で住む事考えたら借地でも欲しい物件です。
保証金ってまるまる戻るんでしょう？
No.566  
by 匿名さん　2009-02-03 13:46:00
地代は高いと言うより激高ですし、管理費もやや他より割高ですよ。

今払う保証金って返還されるのは５０年後ですよ。生きてるかさえ分からないし、かなりの確率で売却してるかもしれません。
ほとんど返ってこないと思ったほうがいい。

そもそも５０年後に返還される保証金は無利息だから、将来価値に直したら、本来４〜５倍くらいにして返還されて当然。
こんなバカにしたはなしはない。
No.567  
by マンション投資家さん　2009-02-03 13:47:00
既存不適格・割高・定借・地代高・スーパーなし
価格が下がるのは間違いないでしょう。
もともと適正価格が４割引きです。６割引きが適正となりました。
表示価格のみで安いとお考えの方、過去の投稿をご覧下さい。
２，３割の値引きで動いてはいけません。
No.568  
by 匿名さん　2009-02-03 13:50:00
熱心に不買活動している人がいると、こんなに欲しい人がいるんだなと思う。
No.569  
by 住まいに詳しい人　2009-02-03 13:50:00
内装も安いし、問題物件は欠陥や手抜き、不具合などが起こりやすい。
No.570  
by 匿名さん　2009-02-03 13:52:00
欲しい人は多い。買う人はいない。
No.571  
by 匿名さん　2009-02-03 13:57:00
この物件で８割以上の融資受ける人はサブプライムローンで借りたっていう事か。
No.572  
by 購入検討中さん　2009-02-03 14:14:00
既存不適格なんて全然聞かなかった。契約まで言わないつもりなんだ。
そーか、それで何期にも分けて、小戸数で、不動産知識のない人を囲い込んで
契約しちぇえばいいんだということね。あぶなくひっかかるところでした。
この提示版の方達、貴重な情報ありがとうございます。1年後位を楽しみにします。
No.573  
by マンション投資家さん　2009-02-03 14:31:00
１２月に不適格になったなら、その前に契約した人は手付け倍返しに慰謝料でキャンセルするか
価格交渉で継続もできるね。２割位引いてもらえばいいんだよ。三井としては契約済みの手当てが
終わるまで値下げはできないね。ますます売りずらい訳だ。竣工時、地代発生後半年後の秋頃、
新築で売れる最後の２０１０年春頃が値下げ時だけど相場も比例して下げるでしょう。
やはり、バブルの成れの果て、最悪の物件ですね。ご愁傷さま。
No.574  
by 匿名さん　2009-02-03 17:06:00
既存不適格ならなおさら眺望が保証されているので私は好きですけど・・・。
既存不適格で文句いう人は安く買いたい人ですよね。
No.575  
by マンション投資家さん　2009-02-03 23:39:00
意味解らない。お金捨てたいってこと？
東郷神社にビルができない保障はない。
No.576  
by 住まいに詳しい人　2009-02-04 00:50:00
三井の住まい　赤坂・虎ノ門、転売、キャンセル続出
神宮前、麻布十番、販売出来ず
タワーマンションの暴落は３年後、三井がトリガーを引く
不動産下落は１５年続く
No.577  
by 匿名さん　2009-02-04 11:07:00
↑不動産下落が１５年も続いたら日本経済は破綻だね。
そうやって煽るのが自分のクビも絞めてる事に気づいてない。
経済の事良く分かってないなら住まいに詳しい人を名乗るのはやめたら？
No.578  
by 物件比較中さん　2009-02-04 11:43:00
でも日経平均株価が７千円割っても日本経済は破綻してませんからねー。不動産下落が（１５年はともかくとして）続いても日本は何とかやっていけますよ。
No.579  
by 匿名さん　2009-02-04 11:55:00
今でさえ５０％前後も減収の企業が続々なのに。
のんきだね。
No.580  
by 匿名さん　2009-02-04 13:34:00
つ、単にデベの首が絞まっているだけなんだけど...。
バブルを謳歌していたんだから、自業自得なんじゃないの？
No.581  
by 住まいに詳しい人　2009-02-04 15:56:00
まさに自業自得
バブルを謳歌した人がその反動を大きく負担するだけ
痛んだバランスシートは簡単には戻らない。
日本のバブル崩壊では都心は１３年間下落、地方は止まったが上昇せず再び下落へ
不動産有力デベや一般企業が大きな傷を負った。個人の被害は資産価格の下落だけで少ない。
今回のバブル崩壊は不動産新興デベだけでなく大手に及ぶ。その原因は法人税を払わないＳＰＣ
制度による証券バブルに踊ったからだ。おおきな代償を払うことになる。
そしてタワーマンションなど身の丈にあわない５０００万以上の借金をした個人も破綻へ向かう。
給与削減やリストラなどその理由は多い。対処策は早期の損切り売却。
経済はひどく簡単なこと。よい人生を。
No.582  
by 匿名さん　2009-02-04 15:59:00
？デベの首が絞まるだけですむならいいけど。
波及効果でキミも危ないんだよ。(笑)
No.583  
by 匿名さん　2009-02-04 23:01:00
>>582 人の心配する前にまず自分の心配をしろよｗ
No.584  
by 匿名さん　2009-02-06 15:13:00
既存不適格で誰もいなくなった。
No.585  
by 入居予定　2009-02-08 21:19:00
今日、内覧会行きました

エアー棟の共有スペースをみてきましたが、とてもいい感じです
屋上のエアデッキからは、神宮外苑が間近に見え、
夏の花火が楽しみです

明治神宮の緑も見渡せて、本当に立地条件最高です

狭い部屋から売れてました
棟内のＭＲ３室見ましたが、プロのインテリアコーディネートはさずがでした
No.586  
by 匿名さん　2009-02-09 01:58:00
この物件について、私の個人的な感想を述べます。
よかったら、参考にしてやってください。

まず、立地については申し分ないです。山手線の内側で、明治神宮のすぐ隣。
緑に囲まれつつも、日本の最先端をゆく街「表参道」を地元にできるのは贅沢だ！

セキュリティは、セコム本社と原宿警察署も隣にあり、
泥棒は近寄りがたいのではないでしょうか。
24時間フロントに人がいるというのも安心です。

そして、設計および施工を、
日本でトップクラスの技術を誇る竹中工務店が手掛けていることは、
この物件をさらに魅力的なものにしていると思います。
不動産は高い買い物ですから、あまり有名でない会社が施工をしてたら不安ですよね。
その点、竹中工務店は、
東京ミッドタウンの施工などもしています。
私などは、あの「竹中」が作っているのなら信頼できる物件に違いない、
というように思ってしまいます。
あ、あと土地のそもそもの所有者が東京都で、この物件一帯の開発が東京都が関与して
行われたらしいのも、安心材料です。たしか、神宮前一丁目民活再生プロジェクトの一環だと思います。
名前や権威に弱い日本人の典型ですね、はい。

あと、マンションの隣に渋谷区立中央図書館が新しく出来るのもいいですね。
No.587  
by 匿名さん　2009-02-09 02:17:00
>>585-586 　いくらここで宣伝しても売れないってｗ
No.588  
by 不動産購入勉強中さん　2009-02-09 10:04:00
>>586

>設計および施工を、日本でトップクラスの技術を誇る竹中工務店が手掛けている

そうすると、隈研吾さんは何をしたってことになるんでしょうか？
No.589  
by 物件比較中さん　2009-02-09 10:47:00
５８６さん、有難うございました。

良い点は良く分かりました。公平な知見から、悪い点もお話して頂けますか？

Pros & ConsでProsだけお話頂いても説得力がありませんよ。
No.590  
by 匿名さん　2009-02-09 20:05:00
既存不適格が判ったら、契約者で炎上してもおかしくないのに何もないということは
よほど契約した人がいないという事ですね。
No.591  
by 匿名さん　2009-02-09 21:07:00
一瞬検討しましたが、ここでわざわざ自己資金はたいて購入し、高い地代や管理費、ローン金利払って買うんだったら、よっぽどここに家賃払って住む方が百倍マシでしょう。

Ａｉｒ棟の人が自分たちに関係ない、北側の「緑地維持費」払うのもしょうもない。

賃貸物件がかなり多数出てくるだろうし、最近神宮前の賃貸は冷え込みまくっているから、物件同士の家賃値引き合戦でかなりの安値で住めるでしょう。売却しても定借は二束三文だから家賃値引きに拍車がかかる。

この前ＭＲで聞いたら、１００〜１５０戸は賃貸出しみたい。入居者集めにマンション内ですごい争いになりそう、とのことです。

入居者集めに出遅れたらずっと地代払わないといけないという負担感と危機感で購入やめる人が「多くいる」らしいです。

借りるだけなら、地震が来ようが既存不適格だろうが、飽きようが出て行けば済むことだしね。
購入者の皆さん、安い賃貸を期待してますよ。

場所は確かにいいと思うので、賃借人天国の物件ということで、良いとこ取りさせていただきます。
坪１５０００円以下、礼金なしに期待してます。
No.592  
by 匿名さん　2009-02-09 21:16:00
賃貸出しは確かにかなり多いらしいですね。私は永住するつもりなので住居内のモラルの低下が心配です。

そもそも住宅ローン組むひと多いのに、賃貸に出して銀行にバレないのか？？

バレたら下手したら全額返済強要されたり、金利大幅アップの可能性もあるみたいよ。
俺の友人それで大変なことになってたぞ。
No.593  
by 物件比較中さん　2009-02-09 21:32:00
飲酒運転と同じで「俺は大丈夫」という輩が多いんだと思うよ。それで世の中渡っていけるなら
結構なことですなー。
No.594  
by 匿名さん　2009-02-09 21:37:00
>>592　投資目的で買う奴はローン組まないよ。常識的に考えれば分かるでしょ。

>>591　家賃20万越え物件は最近まったく借り手がついていないから、ここも悲惨な状況になるでしょう。
No.595  
by 近所をよく知る人　2009-02-09 21:38:00
業者さんには悪いが
定借で拘置所横、
周りにろくなスーパーがない、
ガキばっかりの竹下口から微妙に遠い、
暗闇通りも物騒だよ。
最後に図書館の客層が致命的。
No.596  
by 匿名さん　2009-02-09 21:49:00
>>590
この物件の定期借地権契約の意味をご存じないのかしら？
50年後には建物を壊して更地にして返却するので、
建て替えや増築は行わないし、その必要もありません。

そうゆうわけで、この物件の場合は関係ないのですが念のため言っておくと、
渋谷区高度地区変更条例では、特例によって建て替えは認められています。

掲示板の情報は当てにならないことの、まさに証左ですね。
みなさん気をつけましょう。
あ、ちなみにこの書き込みも、私の集めた情報をもとに私なりの見解を述べたまでなので、
不安なら自分でよく調べてみましょう。
No.597  
by 住まいに詳しい人　2009-02-09 22:35:00
＞５９６

何度も同じ議論になってるんだからきちんと読み返してから提言しましょう。

定借期間５０年以内の、仮に今年中に大地震等の自然災害が発生して、大規模修繕や建て替えが必要になった場合には、ここは既に既存不適格だから同じ規模での建て替えは「特例」を除いて出来ない。

じゃあその特例を使うには「周辺の同意の上で、、」という条件がついている。その時に住民の反応は全く予想できない。ただでさえ神宮前は区内屈指の反対運動激化地域。

もし一人でも反対してたら同規模の建築は一切不可。全戸の占有面積が半減しかねないような建築しか出来ません。また、その収束に数年かかる場合もあり、その間はずっと住人は仮設住宅暮らしとなります。

冷静に考えて多くのリスクがあると言わざるを得ません。
営業に聞いてもこの質問にきちんと答えられません。皆、「そういう法律ですからね、将来どうなるかは分かりません」のみです。

他にもたくさん物件がある中で、あえて引き渡し前から既存不適格を買うのはどうかと思う。
だからみんな敬遠している。

所有権物件なら建物がなくなっても土地の所有権が残るから価値が残る。でもここは借地権だから実質、建物の価値と借地権の価値しかない。その建物が倒壊してかつ建築できず住むことができなくなったら、限りなく資産価値はゼロです。

５９６さんも含め皆さんも自分で調べてみたらいいと思います。
No.598  
by 匿名さん　2009-02-09 22:39:00
なるほど同意。不動産て難しい。ここの人たちの知識はすごいですね。
参考になります。
No.599  
by 物件比較中さん　2009-02-09 22:55:00
ここは賃貸で借りるべき物件ですよ。坪１万３千円、敷金３ヶ月、礼金無、更新料１ヶ月、なら
２０坪物件で私は借りたいです。
No.600  
by 匿名さん　2009-02-09 22:57:00
大地震が来たときに建物が毀損した場合にどうなるかということを考慮すると、借地権と既存不適格という組み合わせって販売していいのか？という感じがします。

ここは基本的に賃貸にすべきじゃないでしょうか？
No.601  
by 匿名さん　2009-02-09 23:42:00
いまどき耐震構造のみで「耐震等級１」って、地震に対して備えるっていうやる気を全く感じませんね。なんだか調べるほどにあらわになるここの危うさ。
No.602  
by 匿名さん　2009-02-10 15:45:00
>596 590ですが597さんが詳しく説明して頂いた通りです。
596さんは契約したのですか？それともたくさん売りたいのですか？
No.603  
by 匿名さん　2009-02-10 16:12:00
賃貸と言うけど成立しないでしょ。
借主需要は月１５万以上で極端に減るし、高級賃貸需要は「三井の高級賃貸」のＨＰを見れば
判る通り空き部屋ばかり。対象者の金融関係や外資、マスコミも今や恐慌状態。住みたい人は
多いけど借りれる人は少ないという売買と同じ事になる。
貸し手も購入価格から言って地代を含めると、北側の低額の部屋で利回り５％になるかどうか、
管理費等や、出口（転売）を考えたら賢い投資家は参戦しないね。
どちらにしても空室だらけの物件。空室でも発生する地代、管理費、金利等を極力避けるべきですね。
売買は中古暴落後、賃貸も１回転して中古が安く賃貸にでた場合に借りるかだと思う。
No.604  
by 匿名さん　2009-02-10 16:31:00
三井は売りたいから「賃貸目的」として煽るけどそれに乗っては駄目。
普通新築として売れる１年後まで売主は賃貸に出さないけど、これは地代の発生があるから売主
自ら賃貸出しはあるかも。でも６０３の通り成立しないと思う。１００戸以上賃貸というなら、そういうことでしょう。いずれにしても不動産知識のない新富裕層がそそのかされて買うくらいしか
イメージできないね。
No.605  
by 物件比較中さん　2009-02-10 16:40:00
ここはもうすぐ竣工するのだと思いますが、どれくらい売れてるのでしょう？
まだまだ売れ残りがあるのでしょうか？
No.606  
by 匿名さん　2009-02-10 19:50:00
引き渡し２ヶ月前なのに半分以上残ってます。
売り出しが遅かったのもありますが、出し渋っていたつもりがリーマンショック直後という最悪のタイミングで売り出しちゃいましたからね。

最近、神社やお寺の再開発がよくありますが、ここも東郷神社の土地が再開発されたとしたら、地上４０メートル程度まで建つらしい。Ａｉｒ棟の１２Ｆくらいまでは眺望アウトになるとのこと。

担当に「東郷神社は大丈夫ですよね？」って聞いたら「東郷神社が決めることなので分かりませんが可能性はあります」だってさ。

なんだかはっきりしません。
No.607  
by 匿名さん　2009-02-10 20:00:00
パークコート虎ノ門愛宕タワーも底地はお寺でしたよね。
墓標マンションとか言われてたけど。
No.608  
by 匿名さん　2009-02-10 21:48:00
今日再度ＭＲに行って確信しましたが、契約しましたが近々に解約しようと思います。

定期借地の物件は後日極めて売りにくいし、やはり賃貸物件ばかりのようで、私のように永住して物件を大切にしたいという気持ちの人間にとっては、家賃で住んでいて物件に愛着を持たない人に囲まれるのが耐えられません。

また、今だったら放棄するのは手付１割で済みますが、引渡しになってしまうと、保証金と解体積立金にさらに物件価格の１割にも達する金額を最初に一括して払わないといけないのは耐えられない気持ちになってきました。　保証金も返ってくる頃には価値はきっとインフレも予想され１万円くらいになっているかもしれません。

既存不適格も発覚しましたし、またそれ以外に納得できない事象がいくつかあり、私の中でかなりケチがついてしまいました。

皆さんが投稿している内容は概ねその通りだと思いますよ。

もう少しきちんと吟味して契約すればよかった、後悔です。
No.609  
by 匿名さん　2009-02-10 21:52:00
そうとう病んでるね。買うの焦っちゃいましたか？
調べれば分かることだったので残念でしたね。
No.610  
by 匿名さん　2009-02-10 21:58:00
>608 賢い選択です。２、３年すれば１割分すぐに取り戻せる物件がたくさんあります。
No.611  
by 匿名さん　2009-02-10 22:46:00
＞６０８手付けは戻ります。２倍か、プラス慰謝料かは分かりませんが。
弁護士に相談しながら三井と交渉して下さい。簡単です。
http://www.horitsu-sodan.jp/s_center/shinjuku2.htm　新宿法律相談センター
３０分５２５０円
No.612  
by 匿名さん　2009-02-10 22:51:00
既存不適格は池尻大橋マスタービューの掲示板が役立ちます。
No.613  
by 匿名さん　2009-02-10 22:53:00
>>608 　1割で済むなんて安い授業料ですよｗ
　各種投信なんて3割-4割の暴落は当たり前ですから、1割損なんて損のうちに入らないよね。
No.614  
by 匿名さん　2009-02-11 13:51:00
率直な感想ですが、
ここの北向きの森ビューは最高だと思います。私は都心のいくつかのタワー物件に住み、湾岸や夜景がきれいな場所は探せばいくらでもありますが、眺望いっぱいに緑があるのは極めて希少です。
行く着くところは自然の緑です。恋しくなりますね。

でも仕事の関係で都心に住んでもいたい。ここはそれを両立できます。
ここの森は、他の敷地や南向きのような借景ではなく、所有地なので未来永劫その眺望が変わることは絶対にありません。いろんな物事が不安でいっぱいの世の中ですから住まいくらいは絶対の安心が欲しいです。

でも一歩敷地から表通りに出ると、歩いている人が皆子供で、大声でわめき、ダラダラ広がって歩いているので、文句を言いたくなるのが残念です。追い越しに苦労し、駅まで１．５倍の時間がかかります。なんとか裏道をみつけないと。

あと日常の買い物が本当に困ります。店舗に行かずにすむネット宅配は近隣では紀伊国屋だけでしょうか、高くつきそうです。
No.615  
by 近所をよく知る人　2009-02-11 14:40:00
ここは以前、社会福祉大学があり、森ではなく大学のボロ寮みたいなところに雑木林やグランドがあっただけ。あと北側の道沿いに普通の並木があった。この場所の隠れ家みたいな広い空間はただの雑然とした田舎の雑木林で原宿の中にあることだけは特異ではあった。
要するに、代々木公園などのしゃれた趣きもなく明治神宮のような歴史の威厳さもないただの少しの緑。近隣住民にしてみれば、警察と公園、スーパーにでもなればよかったのに。
これ素直な事実。
No.616  
by ご近所さん　2009-02-11 15:13:00
私も２５年前位に行ったことがあります。木立の薄暗い中にポツンと古い木造の建物があった。
お化け屋敷みたいで怖かった。人が住んでいるようには見えなかったけど、窓に洗濯物が少し
干してあった。不気味な感じが漂ってたけどあれ寮だったんですかね。丁度、レストランができる
辺りか、北側建物の辺りですね。パンフに由緒ある土地柄とか書かれていたけど、よく言うなー。
No.617  
by 匿名さん　2009-02-11 16:16:00
>>597
周辺の同意が必要？
どこにそんなことが書いてあんの？

ウソ情報を熱心に書いて、お疲れ様です。
No.618  
by 匿名さん　2009-02-11 16:51:00
建て替えの特例は同程度の建て替えであれば１回だけ認めるという制度ですが、
最終的には諸条件を鑑みて、「渋谷区長が認めた場合」と明記されています。

その時に周辺住民に強い反対運動があった場合、公平中立的な立場で区長が
すぐに「認める」でしょうか。

最終的には認めるかもしれませんが、相当の時間と労力が必要なのは想像
できませんか？？

先ほどの方のように、どちらかというと公園やスーパーになって欲しい人が
多いようですし。

地主の東京都も周辺住民に喜ばれる街づくりに貢献したいはずです。

強い口調での反論もご自由ですし、ご契約者様のお気持ちも分かりますが、
事実は事実ですから。

三井も「法律ですから・・その時になればなんとかるのでは」としか言えません。
No.619  
by 匿名さん　2009-02-11 17:25:00
確かにね。いまこの瞬間も建築確認おりて、着工してるのに、周辺住民の反対で何年も工事ストップしてる現場いくつかあります。
区長が認めても、そのあとにさらに時間がかかりそう。
この辺の住民は一筋縄にはいかないようです。
No.620  
by 匿名さん　2009-02-11 17:36:00
既存不適格になった時期というか、渋谷区条例改正、または区議会での検討時期などにもよると思いますが、そんなに簡単に解約できるのですか？

少なくとも契約時に、渋谷区の条例がどのような状況であったのですか？、区議会で検討中であったとか？
No.621  
by 住まいに詳しい人　2009-02-11 18:27:00
私も条例を見てみましたが、特に周辺住民の同意が必要とは書いていないようですね。
渋谷区長が認めた場合、という表記は、
区長が恣意的に建て替えを認めるかどうか決定できるという意味では決してありません。

つまり、渋谷区高度地区変更条例の該当部分（既存不適格建築物等に対する特例）の、
アからエまでの四つの条件を満たしていれば、必然的に、
特例によって建て替えが認められるということです。

ですから、周辺住民の意向というのは、上記の四つの条件とは全く関係のない要素なので、
区長が特例による建て替えを認めるかどうかの判断にはなんら影響を及ぼしません。

すなわち、区長は、上記四条件を満たしている建物ならば、
建て替えを認めるという選択肢以外はあり得ません。


ところで、この掲示板は、投稿時刻を見ると、連続投稿が多いようです。
どなたか少数の方が連続投稿によって自作自演をしているのでしょうか。
No.622  
by 匿名さん　2009-02-11 22:30:00
本当に住民の都合だけでそんなに上手くいくんですか？
霞ヶ関文学のようで嫌ですが、そういうときこそ倫理的な判断で住民感情を一番に汲むと思いますけど。
４つの項目を満たせば決定ではなく、最後に区長に決定権を残してる時点で、区長に倫理的な判断権を残して弾力性を持たせているのだと思いますよ。

４つを満たせば建て替えが必然なら、そこに区長の決定という文言は不要のはずです。

三井も断言を濁す内容を、じゃあ安心ですとは到底思えません。
No.623  
by マンション投資家さん　2009-02-11 23:05:00
問題点が山積しているだけでなく、そもそも高過ぎだよこの物件。

保証金と解体準備金払って地代１０年払ったらそもそも同地域の所有権物件を普通に買える
価格だよ。１０年以降はどんどん地代支払い分だけ割高になっていく。

１０年で死ぬと自覚している人なら買う意味あるけど、相続する家族がいたら、負債にしか
ならない。ほとんど負債扱いなのに相続放棄が出来ないある意味そうとう厄介な物件。

マンションは損得ではないけど、きちんと収支を考えたら相当割に合わないことが分かるよね。
No.624  
by 匿名さん　2009-02-11 23:34:00
自作自演だろうがなかろうがその意見が参考になれば良し、あんたが心配しなくたって皆夫々の立場で咀嚼しているよ。
No.625  
by 匿名さん　2009-02-11 23:55:00
>621さん　断言されてますがその根拠をもっと聞かせてください。
確かなら知りたいと思っています。
No.626  
by 匿名さん　2009-02-12 00:18:00
６２５ですが気がつかなかったけどこの建物に立替えなんてありえないでしょ。
立替えの場合、定期借地の期間が延びることはないんでしょ。じゃあ残２０年や３０年で区分所有者が同意しないよ。残35年の時だったら鉄骨で作るの？高度、容積広がるなら分譲で建築費作れる
かもしれないけどそれも無理な訳だし。どーしようもないねこのマンション。
アエラに家賃暴落って出てたから、安ーい賃貸に期待するだけかな。
三井さんこれ投売りするしかないわ。早い方がいいよ。
No.627  
by 物件比較中さん　2009-02-12 03:09:00
ここ本当はもっともっと安く売ることでできますよね？
No.628  
by 匿名さん　2009-02-12 10:00:00
三井Ｒのサクラによる自作自演こそ呆れるよ。
No.629  
by 匿名さん　2009-02-13 10:08:00
これだけ余ってるともう竣工までに売りようがないだろうし、売るために3〜4割引にすると既存購入者が暴動を起こすだろうから、三井レジデンシャルに持たせて「三井の賃貸」に入れるとみた。場所も間取りもなんか賃貸向けだしね。最初からそうしてたら良かったのに。
No.630  
by 匿名さん　2009-02-13 10:36:00
そういう事になるね。ファンドも敬遠する案件だし。
もうそういうことで動いてるんだろうね。
No.631  
by 匿名さん　2009-02-13 10:45:00
＞６２０
平成２０年６月に原案が公表されています。（渋谷区ＨＰ）
契約書の重説になければ解約は簡単です。重要事項説明義務違反です。
No.632  
by マンション投資家さん　2009-02-13 19:56:00
昨年契約しましたが、、、かなり後悔してます。
どうせ転売しても益出し出来ないから、本音書いちゃいます。

投資目的でしたが、最近の神宮前・千駄ヶ谷の家賃相場の下落は凄まじい。
ここ半年で坪３〜４千円下がってるんじゃない？？

築浅の１４坪（４６平米）が家賃２０万円礼金０がゴロゴロ出てる。
成約賃料はもっと下だろう。

どう考えても三井が出す想定賃料は大間違いだね。坪２１０００円で貸せる！
なんて詐欺に近いよ。完全に騙されました。
今やせいぜい１５０００円がいいとこ。

買った値段でここを賃貸に出しても実質利回り３％なんて投資価値無し。
安定したリート買った方が利回りも換金性もよかった。

ここは空き家でも地代はかかるわ、インフレメリットも地代上昇で相殺されちゃうし、、、
いったい何だろうね。
最悪ですよ。
No.633  
by 地元不動産業者さん　2009-02-13 21:08:00
先月、今月とこの物件の賃貸出しの相談がかなり多いです。

１ＬＤＫの間取りの大半は遅かれ早かれ賃貸出しになるイメージでしょうか。
ここだけで１００戸超は潜在的な賃貸住戸のようで、完全な供給過多です。。
私の仕事にも大いに影響するので興味深く見守っています。

このマンションは、地代が無ければ、借り手がつくまで何ヶ月でものんびり構えてたら
いいけど、ここの住人は地代がもったいないから１日でも早く貸したい、一人また一人と
数千円ずつ家賃設定を下げて、借りてもらうように価格競争することになる。

その結果、とんでもない低い価格の成約賃料が発生するでしょう。

じゃあ、早く、高く貸した者勝ちかというとそうではなく、賃借人は更新のたびに他の少し
でも安い価格の部屋をマンション内で探すだろう。

その頃にはどうせ礼金も０になってるからマンション内転居が頻繁に発生する。

結果、マンション内ほぼ全戸で驚くほど低い家賃が固定化する。

住民の質とモラルは徐々に下がっていき、永住志向の人も徐々に賃貸出しを始め、２ＬＤＫ
クラスの賃貸もどんどん増え、さらに競争が激化。

この頃にはパークアクシスのような賃貸棟の出来上がりです。

ただパークアクシスのように所有者が不動産業者（三井）なら安い賃料なら貸さないという
選択も出来ますが、個人が所有者だと貸さないと地代が死活問題になるので「安くても貸す」
という選択肢しか残りません。

マンション内だけではなく、神宮前全体の家賃相場全体を強烈に押し下げるでしょう。
周辺住民、不動産関係者にしてみたらいい迷惑です。
No.634  
by 匿名さん　2009-02-13 21:34:00
なるほど。なんだかリアルです、ほんとにその通りになるような気がします。
てことはやっぱりここは買うんじゃなくて安く借りて住んだほうがよさそうですね。
No.635  
by 匿名さん　2009-02-13 22:48:00
神宮前がそんなに安くなるなら、よその皆さんはそこを引き払って皆神宮前に移住すると思うのですが。
何が言いたいかというと、局地的に家賃が歪む、特に人気地域の家賃だけが大きく下がって不人気地域との
格差が縮まるなんてことが現実にあるんでしょうかね。
No.636  
by 匿名さん　2009-02-13 22:52:00
つ、不人気地域も下がっている。全体的に下がっている上に高額家賃を
払える人が少なくなっているから、高級物件ほど値下がりは激しい。

妄想してないで、現実を見た方がいいぞ。
No.637  
by 匿名さん　2009-02-13 23:03:00
家賃で２０〜３０万円を払える層が今世の中で最も激減している。
No.638  
by 物件比較中さん　2009-02-13 23:08:00
ブランドとは「イメージ＋希少性」です。

少なくとも神宮前のその「希少性」は無くなることを意味します。
「イメージ」だけで価格を引っ張るには無理がありますね。

ようは神宮前のブランド（格）が下がるというのが結論です。
No.639  
by 匿名さん　2009-02-13 23:32:00
渋谷・表参道バブルが崩壊してからこのあたりの地価の下げは激しいからね。
野村不動産の調査でも昨年１月に神宮前の土地の坪単価1000万だったのが今年1月に400万に下がったと書いてありました。全体的に下がっているのはその通りですが、残念ながらこの近辺が都内で一番下げがきついところでしょう。
個人的には安くなったら賃貸で住みたいと思っていたけど、ファミリー用の間取りはないのね。残念です。
No.640  
by 近所をよく知る人　2009-02-13 23:33:00
賃貸坪１２０００までいくでしょ。４年前まで神宮前の分譲賃貸に住んでた。５５㎡で１５万台
だった。周辺にくらべ多少安くはあった。
No.641  
by 匿名さん　2009-02-13 23:48:00
＞632、633
身を削って書いているのに申し訳ないけど、面白いです。なるほどね。

表参道ゼルコバテラスのバブル賃料は何だったんだろう。2年前は1LDKで100万円、とかあったよね・・・。
No.642  
by 住まいに詳しい人　2009-02-14 00:46:00
毎日のように三井からＤＭ来るんだけど、赤坂、虎ノ門は逃げ切りだろうけど
神宮前、麻布十番、大崎グランスカイとか無理でしょ。
日本綜合地所よりやばいと思うんですけど。自分だけかなー
デベが倒産しても関係ないけど、高値で買う個人は人生終わっちゃうよ。

バブル崩壊したんだけど、みなさん判ってるのかなー
９０年にバブル崩壊して４年位は不動産下がらなかったんだよ。路線価とか地価は１、２年して
数字に表れるから。９３、９４年の完成物件がいわゆるバブル物件で、その施主や購入者が一番
ひどい被害にあってる。ローンが払えず売却や破産した人も多い。当時、億ションは珍しく、数は
少なかった。けど今は無数にある。年収は当時と変わらないし、今後は下落が予想されている。
ローンは年収の３倍以内にしないと危険ですよ。５倍というのはデベの論理。

今はバブル物件を抱えてしまったデベが口をあけて犠牲者を引き込もうとしているところ。
多少の値引きとかで飛び付いては駄目です。賃貸で２０１１年まで待って、０２年の相場を
下回る頃から探せば十分。
No.643  
by 匿名さん　2009-02-15 10:34:00
引渡しが終わって数ヶ月したら、急遽やむを得ず転売する人たちが出てきて、さらに３割引くらいで中古が出ると思うよ。
定借物件の評価なんてそんなもん。そもそも中古評価を銀行さえ懐疑的でローン出さないんだから。
No.644  
by 匿名さん　2009-02-15 11:31:00
＞No.642 by 住まいに詳しい人　さん

90年のバブルと今回のバブルは規模が全く違うので同列に語るのはどうなんでしょうね。

東京都のサイトです。ご参考まで。
http://www.metro.tokyo.jp/INET/CHOUSA/2008/07/60i7e101.htm
No.645  
by 匿名さん　2009-02-15 11:52:00
９０年初頭のバブルの時、不動産は「取引事例」が全てで、高く売りに出しても買い手がいて取引が成立してしまい、その場所が持っている本来の価値を逸脱したまさにバブル。価格情報も不動産屋に行かないと分からない閉鎖的な世界でした。

でも昨今はネットの普及で常に現在の価格を世界中からウォッチでき、価格の歪みは瞬時に修正される世の中になったので、さすがに株価にたいして２〜３年の乖離はないでしょう。
せいぜい半年〜１０ヶ月程度の遅行でしょう。

従ってリーマンショック前の景気は現在の不動産市況は織り込んでいますが、リーマンショック直後の下落は、これから不動産市場に打撃を与えるでしょう。

３月中旬に（本年１月１日現在の）公示価格や路線価が出るので、それを確認してから動き出すのが最善でしょう。

野村の調査では昨年に比べてこの地域は６割下がっていますからね。
No.646  
by 住まいに詳しい人　2009-02-15 13:50:00
路線価は８月
６４４、６４５同じ人でしょ。矛盾していて答えようがない。
No.647  
by 匿名さん　2009-02-15 14:10:00
東郷神社と南側パレフランス跡地、かなりキナ臭いです。暴力団も絡んでいます。
東郷神社がこんなにやばいとは思ってもいませんでした。

将来東郷神社を中心にどんな開発が暴利に行われるかわかりません。要注意です。

詳細は以下、

題名：「東郷神社をつなぐ「果てしなき闇」」
その１　http://outlaws.air-nifty.com/news/2008/09/post-82e0.html
その２　http://outlaws.air-nifty.com/news/2008/09/post-3b08.html
その３　http://outlaws.air-nifty.com/news/2008/09/post-f562.html
No.648  
by 匿名さん　2009-02-15 14:19:00
最悪ですね。読まなければ良かった。
知らない方が良い事ってありますね。印象ガタ落ちです。
No.649  
by 匿名さん　2009-02-15 17:19:00
＞646さん

644ですが、645さんとは別人ですよ。
それに別にあなたに何か答えて欲しくてリンク貼ったわけでもないです。
90年のバブルと同列に語っていることがおかしいと思ったのでデータを参考までにお示ししただけです。
No.650  
by 物件比較中さん　2009-02-15 17:50:00
神社といったら神聖で無欲なイメージがありましたが、とんだ食わせ物ですね。
宮司までどっぷりと金欲と権力にまみれた東郷神社、最悪です。

東郷記念館はそれなりの築年数ですから数年後の建て替え時には、また金に目がくらんで
周辺を無視した乱開発をしそうです。
ここの眺望を無視した３０〜５０メートル程度の開発をゴリ押ししてきそうですね。

特に東郷の裏に暴力団が絡んでいるのなら反対運動も難しいですし、、夜道が危険ですし
命がいくらあってもたりません。

もしかして東郷神社とそのバックの暴力団の動きを警戒して隣が原宿警察に？？
No.651  
by 購入検討中さん　2009-02-16 20:49:00
深読みですなー。
No.652  
by 周辺住民さん　2009-02-17 10:17:00
私は647さんのリンクのようなことは初耳でしたが（信ぴょう性はありますね！）千駄ヶ谷付近で不動産屋をやっている友人にきいてみたところ、東郷神社さんにはあまりよくない噂もあるようです。神宮前周辺でも高級マンションをいくつか保有してるとか…？！反社会勢力とつながりがあるような神社関係者が隣人だとしたら、恐ろしいですね。私はパークコート神宮前のようなマンションには興味ないですが、もしかして神社の関係者も買ってたりする可能性もあるのでしょうか。
No.653  
by 物件比較中さん　2009-02-17 14:40:00
三井に確認したところ、東郷神社の件はほぼ事実のようです。
裁判もあったし逮捕者も出ている。

この一連の事件の最中にこのマンションの計画があり、東郷サイドとしては係争中ということもあり、このマンション、警察署の計画には反対できなかったそうです。

ただかなり遺恨が残っていることは確かなようで、将来の記念館建て替え時にはこちらの反対運動もお構いなしでしょうか。このマンションの災害に伴う建て替え時には次回は猛反対しそうですね。

なんだかこのマンションを取り巻くさまざまな問題に疲れてきちゃいました。買わなくてもいいかな。
No.654  
by ご近所さん　2009-02-17 16:26:00
昨年パビリオンに行った際に営業の若い女性に東郷記念館の建て替えの可能性を聞いたら、「建て替えはないと思います。建て替わったとしても今の高さと変わらないはずです」なんていわれました。懐疑心を抱きつつも、極めて高額な地代の根拠・地代の価格の見直し方法について質問したとら、かるーく流されました。立地は素晴らしいので買ってもいいかな…って思ってましたけど、物件の不透明さだとか、顧客の心配を理解しようとしない営業の態度から意欲は一気に冷めちゃいました。

ちなみにこのプロジェクトは他社も立候補してたと書いてありますが、他の不動産会社が提案した物件だとか借地料はどんなものだったんでしょうか？
No.655  
by 物件比較中さん　2009-02-17 19:53:00
東郷記念館は改装しているのでそんなに古くないように見えますが、築３０〜４０年以上建っていますから安全性の観点から、いつ建て替えしてもおかしくない時期です。
高さは最低３０メートル、東郷神社本体の空中権をもし今も使えたとしたら、前面道路の規定めいっぱいで５０メートル程度の総合記念館が建築可能です。
それが数年後なのか、数十年後なのか。。
No.656  
by 周辺住民さん　2009-02-17 23:04:00
東郷神社の空中権はもう移転済みだよ。このマンションの建設地から、明治通りをすこし表参道寄りに行ったところに、巨大な空き地があるでしょ。ずっと建設が止まっている。あそこは確か東郷神社の空中権を移転してラフォーレのような高層のリテール・オフィスビルを作ることになっていたはず。今度通ったら見てごらん。計画は看板に書いてあって、空中権移転の話は書いてないけど普通ではあり得ないくらいの容積になっているからすぐ分かる。ここに関しても、何だかみにくい争いがあって建設が止まっているようなことを聞いたけど忘れた。
No.657  
by 匿名さん　2009-02-17 23:57:00
↓それがこのことですね。なるほどです。空中権使用済みということは渋谷区の規定で
３０メートル（１０Ｆ程度）が限度となります。
ここの１１Ｆ以上が価格大幅アップする理由が分かりました。１０Ｆ以下は将来お見合い
リスクがあるということでしょう。

＞６４７さん
東郷神社と南側パレフランス跡地、かなりキナ臭いです。暴力団も絡んでいます。
東郷神社がこんなにやばいとは思ってもいませんでした。

将来東郷神社を中心にどんな開発が暴利に行われるかわかりません。要注意です。

詳細は以下、

題名：「東郷神社をつなぐ「果てしなき闇」」
その１　http://outlaws.air-nifty.com/news/2008/09/post-82e0.html
その２　http://outlaws.air-nifty.com/news/2008/09/post-3b08.html
その３　http://outlaws.air-nifty.com/news/2008/09/post-f562.html
No.658  
by 周辺住民さん　2009-02-18 00:14:00
そうね。ごめん、前読んでなかった。こんな記事あるんだね。この記事も怪しいね（笑）。でもここが何か変というのは近隣では有名な話、だって建設何年も止まってるよ、一等地なのに勿体ないこと甚だしいよね。２年前に完成してればよかったのに、もう表参道バブル崩壊しちゃったから、どうするんだろうね・・・。
No.659  
by 匿名さん　2009-02-18 01:03:00
カスケードも販売中止のまま、廃墟化しつつある...。
なんだか呪われた場所みたいだね。
No.660  
by 匿名さん　2009-02-18 12:16:00
呪われた場所ね、、
所詮「神宮前」とか「表参道」とかいっても、20年前はトタン屋根の戸建しかない汚らしい地域だったもんね。渋谷の線路沿いの飲み屋街の延長みたいな。
そして今はちゃらちゃらしたアクセサリーつけた、体中にピアスをつけ刺青だらけのクレイジーな10代が集まる原宿。
カスケードの前というか東郷神社の前の暗い道は、かつあげとかひったくりで有名な場所だし。
No.661  
by 匿名さん　2009-02-18 15:19:00
となりが警察署兼留置場になるとのことですが、てことはここのフォレストの庭や東郷神社近辺を常に面会の為に犯罪者の関係者がウロウロしたり時間調整の為にたむろしたりするということですよね。釈放後の犯罪者本人も当然ウロウロするでしょう。
繁華街という場所柄、あまりガラの良くない犯罪者が多いでしょうから、目があっただけで逆に睨み返されそうで怖いです。それにそもそも周辺を歩いている人をそういう目で見てしまいそうで嫌ですし、なんだかとても物騒です。
本当に調べれば調べるほど、不安要素が多い物件ですね。検討すればするほど買う気を失う珍しい物件です。
No.662  
by サラリーマンさん　2009-02-18 18:08:00
赤坂で警察署のすぐそばに住んでいる友人が「警察から出てくる仲間をお迎えに来る真っ黒いベンツがマンションの近くに停まってることがあって怖い」っていってました。
暴行を加えられることはないでしょうけど、目つきの悪いおじさん達がマンション付近をウロウロされるのは気持ちいいもんじゃないですよね。
素朴な疑問ですが街角に倒れてるホームレスも留置場って入るんですよね？！元気になった彼らは釈放されて・・・フォレストの中をゾンビみたいに歩きまわるんでしょうか。

いろいろな専門情報に詳しい皆さんからの投稿を参考に出来るので、誤った決断を下さないですみそうです。

検討すればするほど買う気を失う珍しい物件って...たしかにおっしゃる通りですね。
No.663  
by 匿名さん　2009-02-19 04:54:00
警察署があると周囲の治安は良くなるんだよ
警察署の効果は距離が離れるほど低下する


シムシティやったことないの？
No.664  
by 購入検討中さん　2009-02-19 09:54:00
場所柄どうでしょう？
No.665  
by 匿名さん　2009-02-19 19:55:00
シムシティって道路作っただけで街ができたり、町のど真ん中に原子力発電所や工場も作れちゃうむちゃくちゃなゲームでしょ。
今話題になってるのは、犯罪者の面会人周囲をウロウロすること。ゲームを現実に持ち込まれてもねえ。
No.666  
by 匿名さん　2009-02-19 20:17:00
>>663

>シムシティやったことないの？

これが噂のゲーム脳かｗ
ゴジラがやってきて全て破壊しちゃうかもしれないから、マンションなんて買っちゃ駄目でしょ。
シムシティやってたらわかるはず。
No.667  
by 購入検討中さん　2009-02-20 13:32:00
不特定多数の人が回り歩いているのってどうだろうか？
治安面は？
No.668  
by 匿名さん　2009-02-21 11:12:00
最近の世界経済下落と日本経済の予想以上の落ち込みで、ここの価格の割高感がさらに高まってきました。高値掴みの人が多いこと。もう半年〜１年待って残っている部屋を再検討します。
５年前の神宮前１〜３丁目は坪２５０万円で所有権物件が買えました。今現時点の定借で３００万超は明らかに割高です。来年には所有権でその価格で買えそうです。
No.669  
by 物件比較中さん　2009-02-21 12:15:00
先ほど現地に行って気付いたのですが、東郷記念館って週末の度に３０分に一度結婚式が行われて、その度に太鼓の音が２〜３分続き、結構南側の室内は響きますね。
人の結婚式はたまに見ると良いものですが、週末のたびに３０分おきだとウンザリしそうです。人の幸せを迷惑に感じてしまうのは嫌ですね。

北側も夏場の涼しさと森が魅力なのでしょうが、営業している店舗の騒音や、池があるので大量の蚊が発生しそうです。あと見た目が団地っぽいのがダメダメです。

前の方がおっしゃるように、半年〜１年後で住宅ローン控除がＭＡＸ使える時期に購入検討するのがベストかも。その頃にはここも含めて相場全体がもう１〜２割下がっているでしょう。三井は竣工後には、売れなければ積極的に値下げします。
No.670  
by 匿名さん　2009-02-21 12:35:00
こっちのマインドの好転する速度より、デベの体力の回復の速度のほうがはやいと思う。
一年半も待ってたらアウトだろう
No.671  
by 購入検討中さん　2009-02-21 12:57:00
デベの体力が回復したら在庫を持ち続ければいいので値引き販売などしないということですか？
株主がいつまでも在庫をもつことなど許しません。神宮前、表参道の土地は昨年の１月は坪/１千万円での取引があったそうですが、本年２月は４００万/坪の取引だそうですよ。これからは土地仕入れ価格の低下、建築材料費の低下、を反映したマンションが徐々にでてきますよ。この経済状況が後１年半で回復に向かうなど「パラダイムシフト」を理解できない人達の戯言ですね。ここ近辺の中古マンションの成約価格は築浅でも００万/平米がもう常識。この価格が年末から来春には１５％は下がりその後は底値圏で２年は推移すると思います。この常識外れの高値パークコートを慌てて購入する必要はどこにもないと思うのですが。
No.672  
by 購入検討中さん　2009-02-21 12:59:00
スマン。中古成約価格は１００万円/平米です。
No.673  
by 購入検討中さん　2009-02-22 17:52:00
東郷記念館が来年５月以降の婚礼関係の予約を受け付けていないようです。
詳細は不明ですがまさか建て替え？？　問い合わせをしても「まだ未定です。詳細は後日ＨＰにアップします」とのこと。はてさて。
No.674  
by 匿名さん　2009-02-22 17:58:00
ああ、そうなのか・・・
あの界隈はもういいかげんにしてほしい。
東郷神社がなにか建てようとすると もうろくなことがないよ。
No.675  
by 匿名さん　2009-02-22 19:33:00
おおっ、ただでさえ売れてない物件がますます売れなくなるね。こりゃ災難だわ。
No.676  
by 匿名さん　2009-02-22 19:43:00
安く買いたいのはわかるけど、株主は安売りはゆるしません。
つまり、値引きせず売っていけ、値引きする前に賃金から削っていけということです。
No.677  
by 匿名さん　2009-02-22 20:58:00
＞６７６
＞株主は安売りはゆるしません

全く値引きせずに在庫を溜めこむのと、値引きをして在庫圧縮をはかって人的資源と資金を
最有効利用して回転させるのとではどちらが株主が喜ぶのでしょう。
すみふの株主が大喜びしているとは思えんが。。
No.678  
by 匿名さん　2009-02-22 21:35:00
？、ここはすみふのまんしょんだったけ？
No.679  
by サラリーマンさん　2009-02-22 21:42:00
神宮前は最近、値下がりが顕著だから半年後くらいに中古所有権物件の更なる値下がりで、
こことほぼ同じくらいの価格になっちゃうんだから定借のここは追加値下げしないと全く
勝ち目無いと思うけど。　

三井は竣工前かつ公示価格発表前に何とか数を捌きたいから買い煽りに必死だけど、
公示価格が出たらこのマンションの割高度が鮮明になって値下げ必至でしょう。

ここが良いって言ってる人ってほんとにちゃんと周辺価格とか分析してるの？？
一目惚れしちゃって周りが全く目に入らないなら仕方ないだろうけど、、
不動産物件に感情移入するとろくなことはない。
No.680  
by 匿名さん　2009-02-22 21:44:00
＞６７８
値下げしない典型的なデベがすみふだってことじゃないの？
確かにすみふは在庫も多く、隠れ負債が多いから株主からも客からも評判悪い。
No.681  
by 匿名さん　2009-02-22 21:48:00
ということは、ここのデベの三井はすみふなんかと違って非常に良心的で優しい企業なので
間違いないっって思っていいっすか？
No.682  
by 匿名さん　2009-02-22 22:01:00
デベの格としては三井、地所、野村までは良いと思いますよ。
売れなかったり割高だったら値引きもあり、ある意味まとも。

だからここもタイミング次第で大いに値引きが期待できる。

それに対して、すみふ、ゴクレあたりは儲け一辺倒で全く値引かない極端な存在。
すみふの三茶・目白やゴクレの芝は永遠に完売しない気さえする。
No.683  
by 匿名さん　2009-02-22 22:14:00
>>682さん。
ではこんな内容の物件を平気で売っている三井さんでも大手なので、全面的に信頼しても良いって
事ですね。そこの所、ちゃんと保証して欲しいものですから。
No.684  
by 匿名さん　2009-02-23 01:13:00
三井もかなり積極的に値引きやってますよ！愛宕山の裏にあるパークコートに行ったら20％近い値引きを提示されました。営業の方はかなり弱気でしたよ。
あの調子だと神宮前もそれなりに値引いて販売しているんでしょうね。そもそも値引き前提の価格だとしても２割引いて妥当、３割引いて割安感が出る気がする。
No.685  
by サラリーマンさん　2009-02-23 01:22:00
金かけてないから団地っぽいのはしょうがないよ。
土地の取得に金がかかってないのに販売価格が高いのは、警察署の建設コストなんかも
住宅棟にのせられているんじゃないの。
No.686  
by 匿名さん　2009-02-23 11:21:00
ここはまだ引き渡し前だから表立っての値引きはしてませんね。
でもこのまま行くと４月の引き渡し時に全体の半分くらいしか入居者が決まらないでしょうから、
５月のＧＷ以降かなりの値引きが期待できますよ。
隈研吾に金かけすぎだよ。
デザインなんて数年建ったら「ここは昔有名な建築家がデザインしたんだよ！」「ふ〜ん」て感じで全く価値には影響しないんだから。それにデザインが先進的であればあるほど、時間の経過と共に陳腐化も早い。１０年くらいたったら超時代遅れのデザインになっていてもおかしくない。
No.687  
by 購入検討中さん　2009-02-24 17:40:00
デザイナー料金って何割くらいだろうか？
No.688  
by 匿名さん　2009-02-25 22:33:00
隈研吾は、デザイン料、コメント料、監修料、肖像権料全て込み込みで１億円程度だから、１戸あたりに直したら２０万〜５０万円くらいじゃないか？　
この金額を高いと思うのか安いと思うのかは人それぞれ。
俺はここのデザインは特にこれといって「素晴らしい、さすが隈研吾」とまでは思わないから、その分返金されるんだったらそっちの方が嬉しいと思うけどね。
人に自慢するうんちく料金みたいなもんだ。自慢された方はただ「ふ〜ん」としか思わないけど。
No.689  
by 購入検討中さん　2009-02-25 22:41:00
国土交通省の調査で表参道・神宮前の不動産価格が、１月１日時点で３ヶ月前に比べて
また６％前後下がったね。年率で２４％下落。当然１〜３月も続落の予想。
周辺の中古マンションの価格も賃料も続落してるし、底なし沼の様相だね。
賃料まで著しく下がるというのは尋常じゃないよ。収益還元価格もどんどん落ちてる。

三井さんそろそろ値引きしないとほんとやばいと思うよ。　
俺は２割下で指値で待ってるよん。
No.690  
by 匿名さん　2009-02-27 10:29:00
ここのマンションってLow-Eガラスだからくもりませんし結露しませんとか言ってたくせに、Ａｉｒ棟を今日の朝見たらガラスがくもりまくって真っ白になってた。ほんとに営業は信用できないねえ。
No.691  
by 匿名さん　2009-02-28 13:27:00
三井としてはここは何が何でも早く売り切りたいマンションだろうね。
なぜなら普通のマンションと違ってここは管理費以外に途方もない地代がかかるから、在庫となっている限り、全て三井がその地代を負担する。４月以降は毎月莫大な金額が地代負担として三井にのしかかる。
三井としては浜田山の次に早く売れて欲しいマンションだろう。
No.692  
by サラリーマンさん　2009-03-01 01:07:00
最初は値引きは一切しませんとかいっていましたけど、具体的な話をしたら「ここだけの話・・」とかいって数十万円ほどの値引きを示唆されましたよ。あれは営業がうまいこと言ってだます目的だったのか、それとも本当に値引きの提案だったのか。たとえ本心だったとしても100万にも満たない値引きでは、まったくもって買いたいという気持ちににはなりませんね。

Ｌｏｗ−Ｅガラスの件はよく分からないですが、私は「Ｌｏｗ−Ｅだから外から室内を覗かれにくいですよ」とかいわれました。この人は正気で言ってるのか？って思いつつも、軽くながしときました。Air棟は下から見上げたらスカートの中が見えるでしょうね。まぁ、原宿のマンションらしくていいんじゃないでしょうか。
No.693  
by 匿名さん　2009-03-01 03:17:00
つ、50万とか100万の値引きなんて焼け石に水。
1000万-2000万は値引きしないと売れないぞ。
No.694  
by 匿名さん　2009-03-01 07:24:00
そうなんだよね〜。うんうん。
値引きね〜。もったいぶったあげくね…。
評価損じわじわ。 『三井ですから！』『三井に住んでます！』ガハハ。
いつまでもやってろ〜
No.695  
by 購入検討中さん　2009-03-02 11:08:00
「住まい○ーフィン」に評価がアップされましたね。結構細かい内容参考になりました。
評価も高いです。
先日の「マンション評価ナビ」でも最近の新築ではピカイチの評価だったし、この掲示板で中傷されているほど悪い物件ではないと思います。確かに地代の高いですが、表面価格との相殺で説明がつくし。

https://www.＊＊＊＊/product/rating/re_rate_list.php?r=9771

http://www.mansion-hyoka.com/mode/details/300
No.696  
by 物件比較中さん　2009-03-02 21:22:00
↑正気か？このバカ高い地代とこの仕様の上物の価格で何が相殺されているんだ？
買い煽りもここまでくるとどういう人か見え見えですな。
No.697  
by 匿名さん　2009-03-02 21:53:00
↑分かってないね〜。ここは不動産投資家に限らず、一般投資家にとっては旨みが大きいの。

現状、周辺の所有権物件と比較して２５〜３０％安い。これは事実。
ということは、仮にここの４６平米くらいの部屋なら４０００万円前後のところ他は実際今
６０００万円前後する。
実際ここのグレードくらいのマンションならその位するから相場見てみな。

それに対して毎月の地代が４８０００円くらいだから、物件価格の差額の２０００万円を超える
まで約３５年間かかる。さらに所有権物件は毎年固定資産税もここの倍かかる。

そして、その間に当初払わなかった２０００万円を仮に年利２％で運用できたとしたら複利で
ほぼ倍の４０００万円に出来る。ほら相殺できた。

地代がインフレで仮に上がっていったとしても、２０００万円の元本複利運用に比べたらたかが
知れている。

今２０００万円払わずに運用できるメリットを考えたら相殺という考え方は正しいよね。

さらに、ここを賃貸したとしたら減価償却や金利の経費化、地代も管理費も経費化、消費税返礼等のメリット考えたら旨みはもっと大きいね。

広尾ＧＦがあんなに売れたのもそういう理由。経費化。定借物件はインカムゲイン派にはとても美味しい。当初コストを抑えて手元流動性をさらに運用できるしね。
No.698  
by 入居予定さん　2009-03-02 21:59:00
理屈は分かりましたが、私はずっと住む予定なので投資家マンションになってしまうのは嫌だなあ。
No.699  
by 匿名さん　2009-03-02 22:10:00
たくさんの物件を評価してる人みたいだから、契約者とか三井が買い煽ってるわけじゃないんじゃないですか？もうひとりのご評価者も地代は割高だけど価格とのバランスでは割高じゃないようなこと言ってるし。
まあ所詮一個人の評価ですけどね。
No.700  
by 匿名さん　2009-03-03 00:10:00
まあ、何を信じるかは人それぞれだけれども、ここまでスレッドを読んでいて思うのは
高い高いを連呼している人には数字の根拠が乏しい。
逆にそこまで高くないという人は数字の根拠を伴っている。
No.701  
by 匿名さん　2009-03-03 00:43:00
>>270で結論が既にでてるだろ。
投資物件としても不適。あと3割は下がらないとね。

>>697　分かってないのはお前だろ。
所有権物件とちがって、ここの物件は50年後には無価値になるんだぞ。
底地分の価値もない。相殺どころか、完全に大赤字。
No.702  
by 物件比較中さん　2009-03-03 00:49:00
697さんと同じようなことを営業の人にも言われたような・・・

そもそも投資目的じゃなくて家を買う人に「当初払わなくてもいい地代を年利２％で運用する」
なんて考え方は通用しないと思うんだけど。
そもそも総戸数４００近いこの団地が出来上がる結果、原宿界隈は供給過多になる。当初は賃貸で坪13000円とかで貸せたとしても昨今のマーケットでは賃貸需要も落ち込み、必然的に価格が低下しキャップレートは下がる。更に、マーケットが落ち込んで借り手がいなくなると高額な月々の地代という債務を生み出すだけの「不良資産」になるリスクは否めないよね。
No.703  
by 匿名さん　2009-03-03 00:57:00
つ、>>697は単にデベ営業だろ。
ネットが発達すると、デベの嘘に騙される消費者が減るね。
大変いいことです。
No.704  
by 匿名さん　2009-03-03 02:12:00
デベのなりすましとか、このマンションが本当に投資観点から魅力があると信じ込んでいる人が書き込んだメッセージを読んでも欲しい！って気持ちにならないってことは、よっぽど問題のある物件なんだろね。というか、最初は欲しいって思うんだけど検討すればするほど、その危うさに気づいてしまうのかもしれないね。
No.705  
by 契約済みさん　2009-03-03 11:24:00
さらにマーケットが落ち込み、、そしてさらにマーケットが落ち込み・・・。

と感じるのなら実需でも投資でも検討すること自体、辞めたらいいのに。

実需の方には、投資的な観点で恐縮ですが、

この周辺の賃貸の平均坪単価は現在坪１８０００円。この数字はプチバブルの前と後でほとんど変わってない。最低でも１６０００円は固いでしょう。地代・管理費等差し引き後の利回りは約５％、２０年で元金回収です。減価償却、消費税返礼等考えたら約１６年で回収可能。

それ以降は地代・管理費・固定資産税以上で貸せれば丸々利益。この立地で家賃が坪６０００円以下になるわけないでしょう。
それ以降に仮に二束三文で売ったって儲け確定。

そんなに投資としては不適？？　新築投資物件としては決して悪くないと思いますが。
逆に「不適」という根拠に乏しいんだよなあ。「地代が高い！」って言ってるだけじゃん。私は地代を考慮しても悪くない、って示してるんだから、やみくもにネガレスするより根拠を示してよ。　それができなきゃ単なるライバルデベの妨害か、買えない人の妬みとしか聞こえませんよ。

投資家としてはこのマンションに投資目的の方が増えるのは嬉しくないのですが、あまりに根拠の無い物件批判が多いので言わせて頂きました。

他ご契約者の方、ネガレスはスルーすればいいのに、大人気ない私をお許しください。
No.706  
by 匿名さん　2009-03-03 11:49:00
検討板だからな、色々な意見と考え方があってもいい。
でも確かに根拠無くネガレスするのはよくないな。
今までの掲示板見ろ！って丸投げもどうかと思う。
No.707  
by 匿名さん　2009-03-03 14:55:00
>>705　契約済みなんですか...。それはかわいそうに...。

>最低でも１６０００円は固いでしょう

んなわけない。神宮前の新築物件はすでに坪16000-17000台に低下してますけど。
それでも未入居の物件がごろごろあります。しかも築30年を越えると、家賃は
ほぼ半値に低下します。いわんや築45年とか...

ということで、50年平均だと、坪10000円で貸せれば上出来でしょう。
これに地代・管理費・固定資産税を加えると、利回りはよくて2-3％。
回収するのに33年-50年もかかってしまいます。念のため言っておきますけど、
管理費と地代は古くなっても変わりませんよ。修繕費はどんどん上がります。

しかも50年後には更地にして返還なので、元手はまったく返ってきません。

まあ、本気で投資を考えているなら、今からでも遅くないから手付け放棄して
解約して35年国債買った方がいいですよ。真面目な話。
No.708  
by 契約済みさん　2009-03-03 15:24:00
だからほんとに分かってませんねえ。あなたに投資家的な考え方は無理だから買わなくていいよ。

５０年間で投資考えるあほがどこにいるの。
５０年で平均２〜３％とか言ってる時点でド素人さんですね。
さっき１６〜１７年で元金全額回収だって言ってるじゃん。

この間だけ家賃坪１６０００円前後で取れてればもうそのあとは、坪７０００円だって利益出るし、益金は全額減価償却で非課税になるんだから丸儲けなの。
現実的に旧耐震基準の築２５年物件でも今坪１２０００円程度で回ってます。

それに２０年後に元金回収した後に、今の表面価格の２割程度で売れば全額益金ですよ。
例えば、ここを２０年後に定期借地権残存期間３０年で２ＬＤＫを６０平米１０００万円だったらみんな殺到して買いませんか？？

管理費や地代は古くなっても変わらないとか、誰でも知ってること今更根拠として出してこないでください。
No.709  
by 匿名さん　2009-03-03 15:48:00
ここまで頭の弱い人もめずらしいな。

>この間だけ家賃坪１６０００円前後で取れてれば

　その前提がおかしいんだって。yahoo不動産で店晒しになっている
物件みれば分かるでしょ。デベ営業の言葉をそのまま信じてない？
1割値下げしても入居者が見つからない可能性が高いから、一気に
利回りは3%に低下するぞ。

　まあ、頭の弱い人がいるおかげでデベが救われているから、もう
止めないけど。実際に入居者を見つけてから偉そうなこと言いましょうｗ
No.710  
by 契約済みさん　2009-03-03 16:35:00
相変わらずまったく根拠を示さない御仁ですねえ。

あなた自身がが坪１６０００〜１７０００代って金額出してきてるのに、それをまた自ら否定ですか。負けたくないんですねえ。

デベは坪２００００円といってますよ。そんなあほなという感じです。ちゃーんと調べてますよあなたの１００倍くらいはね。ちなみに三井不動産住宅リースの家賃保障（６年契約）は坪１７０００円半ばです。

根拠出せなくなったら今度は「頭悪い」「偉そう」と個人攻撃とは、、、完全に発想が小学校レベルでついていけませんね。
No.711  
by 匿名さん　2009-03-03 16:39:00
まあまあこの辺でスルーってことで。他の議論になりませんので。
No.712  
by 匿名さん　2009-03-03 22:08:00
賃貸はやっぱり心配だよ。やっぱり自宅として家賃の前払い感覚で自分で住むのが一番。
No.713  
by 匿名さん　2009-03-03 22:46:00
>>710 「頭悪い」とは言ってないよ。読解力が足りないみたいですね。

>三井不動産住宅リース

　そりゃ同じ系列ですから、最初は高めの値段を言うでしょう。
でも、家賃保障は細部の契約条項まで見ないと意味ないし、7年目以降はどうするのよ？

>ちゃーんと調べてますよあなたの１００倍くらいはね。

いや、だったら、神宮前の新築物件が異常に苦戦してるの分かるでしょう。
yahoo不動産ぐらい見ましたか？ポイントは「情報公開日」をチェックすることです。
どれぐらい店晒しになってるか、すぐに分かりますよ。

まあ、しょせん「小学生レベル」の戯言ですから、かるく聞き流してもらってかまいませんｗ
入居者が見つかるといいですね。
No.714  
by 物件比較中さん　2009-03-03 23:44:00
表参道、神宮前あたりってここ一年で一番地価が下がっているところですよね。一年前の土地取引価格が坪・１千万円、いまは坪・４００万円。これで家賃が下がらないはずない。
この物件の引渡しの後、家賃いくらで実際に契約できたのかぜひ聞いてみたいですね。
No.715  
by 金持ち倒産　2009-03-04 00:04:00
不動産投資家は利回り５％で投資はしない。

不動産投資家は新築区分に投資はしない。

この理由がわからない人は投資家ではない。

過去のスレさえ読まない人は投資家ではない。

投資家でもないのに買いを煽るのは「売りたい人」だ。
No.716  
by 住まいに詳しい人　2009-03-04 00:07:00
利回り５％で１６，７年で回収？　完璧に不可能なお話。
No.717  
by 住まいに詳しい人　2009-03-04 00:14:00
元金回収？利息分は？意味不明。投資家なら計算式示してみてよ。でなきゃ投資家言うな。
No.718  
by 匿名さん　2009-03-04 00:26:00
＞＞６９７　７０５　７０８　７１０
出鱈目にも程がある。そうやって嘘、偽りで丸め込めようとする三井レジデンシャルに怒りを覚える。この既存不適格-----------.商売の基本を学べ。お客様に嘘を言うな！！！！！！
No.719  
by 匿名さん　2009-03-04 01:06:00
どうしちゃったのこの板。 連続投稿おつ。
No.720  
by 匿名さん　2009-03-04 01:13:00
なんだか子供がスレに住みついてるね（想像するにリアルに子供でしょ）
しかも、書き方から察するに多分同一人物だと思われる人が何度も書き込みしているね

710さん、せっかく真面目に議論を展開されたにも関わらず、特定の子供に煽られて台無しにされたお気持ち察します。きっと本気で物件を検討される方には有効な情報として届いているかと思いますよ。
No.721  
by 匿名さん　2009-03-04 01:26:00
>有効な情報として届いているかと思いますよ。

確かに、反面教師としては大変に有効な情報でした。
人間、欲張るとろくなことがおきないよね。
No.722  
by 匿名さん　2009-03-04 10:33:00
はっきりした。どうしても売りたい人が数多く存在する。
No.723  
by 匿名さん　2009-03-04 10:35:00
契約済みさん　ご愁傷様です。
No.724  
by 購入中止さん　2009-03-04 10:38:00
本気で検討している人はここを見ない。お金が捨てるほどある人だから。
No.725  
by 匿名さん　2009-03-04 10:56:00
またまた連続投稿おつ。なんでそんなに必死なんだ。
なんだか心の闇というか、憎悪を感じるね。仕事で誰からも自分の主張聞いてもらえないのか？
No.726  
by 匿名さん　2009-03-04 11:12:00
なんだか三井に対して過敏に反応してるよね。営業に嫌なこと言われたのか、相手にされかなったのか。
No.727  
by 匿名さん　2009-03-04 11:36:00
んー。ま、長期投資のわりに美味しくないから710に反対したくなる気持ちは解る。

３０年程度とか長く住む気の方であれば賃貸より断然安いし、新築から住めて良いんじやないですか？

投資としてはやっぱりイマイチだよ。
元金回収後に利益を得られる期間が短いし、何も残らないから賃料以外に収入にならない。

どうしてもこのあたりの不動産に投資するなら回収後に土地売るとか建て替えで新築マンションの地権者になれるとか含めて考えるなぁ。

お金余ってて最初から投資のつもりなら他の手段が良いでしょ。
No.728  
by 匿名さん　2009-03-04 12:24:00
長期的な視野に立って考えた場合、本当に投資物件として優良なら、
三井不動産は「パークアクシス神宮前」という名称にして全戸賃貸にしてると思う。
青山１丁目みたいにね。
計算高い三井が「パークアクシス」にしなかった理由を考えたら、
投資物件として適格かどうか判断できると思うがどうでしょう？

ディベロッパーからすれば「実需でここに住みたい人に買ってもらう。」しか、
利益をあげることができない物件なのだと理解すべきと思います。
No.729  
by 匿名さん　2009-03-04 12:55:00
その通りだと思う。
実際、リタイア世代で原宿界隈で老後を楽しみたいなら手元資金を運用に残しながら住めばお得なんだしね。
No.730  
by 契約済みさん　2009-03-04 13:38:00
先週末契約に行きました

前の契約者は現金払いで、賃貸に出すそうで、契約も時間短縮

私は、住みます。
でも、もう一戸ほしい、賃貸用に

住む方はローン組みました
でも、賃貸に出す方はｷｬｯｼｭで購入希望です

まー色んな論議がありますが、すみながら
賃貸用にする部屋を見ていくつもり

まー今、棟内にできたモデルルームはシングル使用です
状況を見ながら住むのも楽しいです

4月末の転居が楽しみです
No.731  
by 匿名さん　2009-03-04 15:35:00
おめでとうございます。いっぱい買ってください。
No.732  
by 匿名さん　2009-03-04 15:57:00
これだけ低金利(提携変動で0.875%)だったら投資でも借りちゃって、自己資金運用するのも手かもしれませんよ。
No.733  
by 匿名さん　2009-03-04 16:43:00
確かに歴史的な低金利だし、減税も受けられる。
不動産価格の下落というリスクをテイクしてもマンションを購入するには良い時期だというのも理解できる。
が、定借物権である「パークコート神宮前」でなければならない理由が今いちよくわかりましぇん。
PC赤坂や、CT麻布十番、PC麻布十番、AT六本木でなく、ココでなくてはならないという理由がわからん。
No.734  
by 匿名さん　2009-03-04 16:50:00
初期費用が安いから。それが全てだろ。他の都心マンションにくらべて坪150～200万安いからな。
地代後払いでいいってのが魅力に感じる人もいるってこと。
No.735  
by 匿名さん　2009-03-04 17:30:00
三井もそうとうきてるね。決算までもう無理だし。

引渡しまで半分以上は残るらしいよ。
No.736  
by マンション投資家さん　2009-03-04 18:21:00
投資で買う人はいないでしょ。利回り足りないし。出口ないし。資産価値もない。

投資に値する物件は他にいっぱいあるよ。２３区の中古区分は利回り１２％も出てきている。

大体２，３％上がった。でもかうなら一棟だけどね。金持ちはみんな買ってるよ。

ここ買うのは道楽だけ。親の遺産で食いつぶす女性とか、老い先短い、運用の必要がない夫婦かな。

経営者や投資を知ってる人は計算するから買わない。

ここでいくら三井やデベ、アホな関係者が買い煽っても無理な話。
No.737  
by 匿名さん　2009-03-04 18:57:00
都心（渋谷区、港区）で駅近（徒歩８分まで）で利回り１０％超とかあります？。
郊外のろくでもない物件は勘弁ですよ。

１０％ってことは家賃２０万円で２４００万円（または家賃１５万円で１８００万円）ってことですよね。
No.738  
by 匿名さん　2009-03-04 19:27:00
>>737
たぶんあると思います。
お金に困って換金を急いでいるオーナーチェンジ物件を狙うのがいいと思います。
港区、渋谷区ではありませんが、
http://www.kenbiya.com/realestate/181794006
これを指値で買い叩くのがいいと思います。
No.739  
by 匿名さん　2009-03-04 21:39:00
サイトを教えていただきありがとうございます。
その他いくつか見てみたのですが、全て利回りは高いものの「大丈夫なのだろうか。。」という物件が
多いですね。周辺の競争も激しそうなので一度入居者が退去したらかなり家賃で譲歩しないと次の入居者が
決まらなそうで、利回りの維持が至難の業のように感じます。投資って難しいですね。
No.740  
by 匿名さん　2009-03-04 22:48:00
>>738　まあ、今の入居者もサクラで入っているかもしれません。
　　　　購入後に、いっせいに退去される可能性もあります。
　　　　次の入居者を見つけるためには、家賃を大幅に下げざるを得なくて、
　　　　結局、5-6％まで利回りが下がってしまうかも...。

　　　　素人が不動産投資なんてやるもんじゃありません...。
No.741  
by サラリーマンさん　2009-03-05 00:10:00
入居が来月でしたっけ？営業の人は「１５０戸は売れてます」とかいってたけれど、５月になったら全ての嘘がばれますね。ガラス張りのマンションだから、空室もすべて丸見え。実際に住む目的で買うのであって、買うべき物件なのか否かを迷っているんであれば、意思決定は入居が始まってからでも遅くないですよ。デベに煽られて被害者になる必要はないですよ。
No.742  
by 匿名さん　2009-03-05 01:35:00
現状１９０弱は売れたみたいですよ。結構確かな数字のはずです。
でもこれでもまだ約半分。

南向きの部屋の売れ行きは結構良い様子。北向きは暑い夏になれば売れてきます、とのこと。
麻布十番よりは売れ行きいいです、とのことです。
竣工の時期がぜんぜん違うのに比較で同社物件出してくるところが言い訳がましい。
No.743  
by 物件比較中さん　2009-03-05 13:19:00
ふーん、夏になって北向きが売れても軽く１００戸は売れ残りになりそうじゃないの。
この価格で売れるまでしぶとく持ち続けるのかね。三井さん。がんばってくださいとしか言えません。
２００９年度が景気最悪期になりそうですよ。トヨタの営業赤字が１兆円というのが市場のコンセンサス。
２０１０年中に景気が底打ちしても回復起動にのるのは２０１２年。この景況感でこの物件の行く末を
じっくり見物させていただきます。
No.744  
by 匿名さん　2009-03-05 14:01:00
１ドル100円前後ならトヨタは赤字にならんのじゃないか！てか、早ければ今年の秋あたりから回復しだす可能性もあるから、そんなに相場は崩れんのとちゃうか。他に選択肢があるんであれば、じっくりひきつけて安値を拾うって感覚もわかるけど、これから出てくる物件でここと同レベル、あるいはここ以上のレベルの立地の物件って、これからの５年間にどこがありそうなの？
No.747  
by 匿名さん　2009-03-05 16:26:00
確かに、ネガスレする目的って、単に気に入ってるんで、うまく安く買いたいんでケチをつけてる場合と、もしかすると株で大損したりとか、会社が傾いてくびになったり給与が減ったりして、決済不能になりそう、あるいはキャンセルせざるをえなくなっている自分への怒りを物件への誹謗中傷としてやつあたりするという形に昇華させているのではないかという気がしてきた。イイ女にふられてあの女やヤリマンだとか、大学入試に落ちて、勉強だけが人生じゃないとか、そんな感じ？客観的に考えて、ここって、女でいったらふじわらのりかとか大学でいったら東大とかだからね。
No.748  
by 物件比較中さん　2009-03-05 16:39:00
それほど価値ある物件ならなぜ本日現在完売していないの？そぼくな疑問です。
No.749  
by 匿名さん　2009-03-05 17:06:00
定期借地権だから将来中古で二束三文とか、売れないとか騒がれているけど、広尾ガーデンフォレストが完成した以上、定借物件の評価も徐々に明確になっていき概ね２０年くらいまではそんなに極度な目減りは無いような気がする。それ以降は「相場家賃×残年数－（想定）地代×残年数＋居住価値」くらいでは売れるのではないでしょうか。

今まで定借が中古で敬遠されていたのは、評価方法が不明確だったから。これからは広尾ＧＦの影響や、フランス大使館跡地等、かなり多くの定借物件が計画されてるから、出口対策として早急に評価方法が整備されていきそうです。
No.750  
by 匿名さん　2009-03-05 17:18:00
さすがにふじわらのりかに東大はいいすぎでしょうが、結構いいせんいってるとは思います。

女性に言い換えるなら、こんな女性では？

すごい素敵な女性と思いがけず、あまりお金をかけずに結婚できることになった。
でもこの女性はブランド好き少々金遣いが荒く、結婚後もブランドバッグや高級服で結構毎月お金がかかる。
将来別れようと思っても、魅力はあるものの金使いの荒さは少々周囲で有名で新たな相手が見つかるかは
分からない。そしてその女性は５０年後に確実に死ぬ。

ようはこういう女性を好きになるかならないかの問題でしょ。好きになっちゃったら少々の雑音は関係ない。
納得さえ出来ていたら損得じゃないんだなきっと。男って意外とこういう女って好きだよね。
金持ちほどこういう女を囲っておきたくなる。
No.751  
by 匿名さん　2009-03-05 17:20:00
借地だとかランニングコストを考えなければ、物件の立地は良いし値段もわるくないかも。
No.752  
by 匿名さん　2009-03-05 17:35:00
＞７５０
うまい。
No.753  
by 購入検討中さん　2009-03-05 19:59:00
>>750
なるほど（笑）
No.754  
by 匿名さん　2009-03-05 20:15:00
> 借地だとかランニングコストを考えなければ、

考えろよｗ

>>748　

まあまあ、デベも必死なんだから、営業さんの妄想ぐらい多めにみてあげましょう。
MRが暇で他にやることがないんでしょう。
No.755  
by 匿名さん　2009-03-05 20:36:00
またあんたか。最近口調でわかるよ。
No.756  
by 匿名さん　2009-03-05 23:49:00
いやですわ。わたくしでしたらこういうマンションは買いませんわよ。原宿は若い人が多くて。
昔は畑ですからこの辺は。ホホホホホホホーーーーーーーーーーーホ。
No.757  
by 匿名さん　2009-03-06 00:05:00
ふと悲しくなりませんか？
No.758  
by サラリーマンさん　2009-03-06 00:15:00
742とか749とか誰が見てもデベの営業の意見ですね。自社の他物件の売れ行きと比較するなんて明確ですが、、。
それはそれでいいとして…私は物件としては立地も素晴らしく興味があるのですが、値下がりするまで待つ派としてはネガティブな意見もポジティブな意見も全て欲しいです。
だから、そんなに自社物件のことを頑張ってフォローしなくてもいいですよ。そこまで弱気な姿勢が伝わって来ちゃうと、購入検討者としては不信感をいだいてしまいます（^^;）

最近借地の物件が増えているけれど、そのいずれのものよりも借地代が高いってのは事実。不動産関係の友人いわく実際に契約出来ているのは120戸以下というのも事実。そして、私を含めて安くなれば住んでみたい！と思っている人がいるのも事実。
No.759  
by 匿名さん　2009-03-06 01:04:00
最新の価格表の「販売済」を一つ一つ数えたら、１９０っていう数字になったので確かだと思いますよ。
No.760  
by 匿名さん　2009-03-06 01:07:00
サクラも含まれているんでしょ。実際は100戸も売れてないんじゃない？
No.761  
by 住まいに詳しい人　2009-03-07 00:59:00
どうでもいいことだけど、もし７５９さんが真面目に言ってるなら教えてあげようか？
「販売済み」とか「供給済み」ってどのデベの価格表にも書いてあるけど、それを鵜呑みにしない方がいいよ。
販売したけど契約にならなかったからって、馬鹿正直に「キャンセル再販売住戸」なんてかっこ悪いことはしないよ。Ｔ建物もＮ不動産も・・・というかその業界の一般常識だから、三井といえども同様でしょ。
No.762  
by 同業他社購入検討中さん　2009-03-07 12:28:00
申し込みがあって契約にならなかった住戸は販売期が終わるたびに「先着順住戸」になるからすぐにわかりますよ。これは当社でも三井でも一緒です。売れてないのに売れているようにサクラを入れて価格表を作るのは「虚偽記載」で大変な問題になりますからあるわけないでしょ。
No.763  
by 匿名さん　2009-03-07 19:49:00
ばれなきゃ「大変な問題」にはならないからね...。
ていうか、どのデベも潰れる瀬戸際だから、サクラでもなんでも卑怯な手段を使ってくると思う。
No.764  
by 匿名さん　2009-03-07 21:38:00
じゃあ統計発表されるマンション在庫数もデタラメだと？
すごいこと言う人だねえ。
No.765  
by 匿名さん　2009-03-07 22:52:00
売れてないことを必死で訴えてる人って何が目的なんですかねえ。
最近は赤坂や麻布十番よりも反響も売れ行きもいいみたいだよ。
ネガレスの真意をモデルルームできいたら『ほとんどデマです』と迷惑そうでした。『よくあること』でもあるそうです。
No.766  
by 匿名さん　2009-03-08 00:06:00
>>764　食品偽装とか耐震偽装と同じで、そのうち「在庫偽装」とか起きるかもね。

>>765　むしろ、ネガキャンに必死で反駁している人って何が目的なのかね？
　　　　ネガキャンが嫌なら無視すればいいのに。
No.767  
by 物件比較中さん　2009-03-08 00:48:00
この物件に関してはネガキャンってほとんど「事実」じゃないの。高すぎる地代、高すぎる上物価格、この
２点に尽きると思うが。だから地代を下げるか、上物価格を下げるか、どちらかの策を講じないと売れ残る
のではないですか？というもっともなご意見多数なのでは。そうしてくれれば購入したいですねという人が
多いのもまた事実。現行価格ではやはり１５０戸は売れ残る予感。
No.768  
by 匿名さん　2009-03-08 01:12:00
ここは良い間取り眺望の部屋ととイマイチの部屋の差が大きい。
悪い間取りばかりが売れ残るのは否めないね。
南向きの中・高層の良い間取りは結構無くなってきてる。
No.769  
by 地元不動産業者さん　2009-03-08 01:26:00
ただネガティブ意見ばかり述べて、売れてない事実をアピールすることで検討者の意欲をそぐことを目的としているのであれば、それはまったくもって意味のない行為でしょう。

ただ皆さんの書き込みを拝見するところ、興味があるからこそいい事も悪いことも意見交換し合うことで営業の方の言うことをただ鵜呑みにせずに、冷静な判断をしているように見受けられます。
私がこの掲示板を見たきっかけというのも、当店に来られたお客さまからインターネットでの評判が極めてよくない理由を質問されたからです。私自身はモデルルームに行ったことがないので分かりませんが、ひとついえるのは誰でも意見を主張できるネットにおいてもネガティブなコメントが多いのは、それなりの根拠があるからでしょう。
No.770  
by 匿名さん　2009-03-08 09:50:00
ここの価格は確かに周辺よりも３割近く安いよね。てことは計算すると地代３４年分払って初めて周辺価格同等になるってことでしょ。お金の現在価値と将来価値を考えた場合、今の価格・地代ってそんなに割高か？？

ここを高いって言う人は、ここが仮に地代が無い所有権物件であっても価格が２～３割高ければ、「高い！信じられない！」って言うんだろうね。どちらにしてもそういう人はこの立地に縁のない人ってこと。
No.771  
by 匿名さん　2009-03-08 10:03:00
先々週にＭＲでネガレスの事を聞いたら、担当から「最近ネットの掲示板の内容の問い合わせが多くなって逆にご来場客が増えています。逆に安心してお帰りいただけます。反響があるという点では良い傾向です」といっていました。確かに最近更新が頻繁だから人目に触れる事多いもんね。

ここでネガレスする人はどういう意図かわからないけど、確実に逆効果になってるから笑えるね。
No.772  
by 匿名さん　2009-03-08 10:59:00
＞計算すると地代３４年分払って初めて周辺価格同等になる

ここ借地権って分かってます？。

周辺価格（分譲価格）と同等になったらダメじゃん。借地権物件って地代払い終わっても７から８割が良いとこなんですけど。
No.773  
by 匿名さん　2009-03-08 11:29:00
築３０年も４０年もたったら所有権も借地権も価値はそうかわらんよ。３～４０年後の価値なんて考えても意味なし。今手元の資金を残せる方が１００倍価値があるって思う人が買えばいいんじゃね。
No.774  
by 匿名さん　2009-03-08 12:45:00
1億積んで砂上の楼閣手に入れて…かっぽれでも踊りたくなる心境だな。都で心豊かに過ごすには賃貸が一番、一国一城の主になりたくば、皆の衆都を出よ！田園で暮らせ！

神宮だって大昔は森と林、たった40余年前の表参道ですら古切手屋、キデイランド、進駐軍相手に繁盛した似非骨董店、フランセぐらいしかなかったんだぜ、諸君。
No.775  
by 契約済みさん　2009-03-08 15:24:00
昨日、内覧会でした。
金曜日、土曜日と雨天、晴天に関わらず、盛況でした。

自分の契約した部屋を、ゆっくり竹中工務店の方と営業の方と3時間かけて点検
即、対応できるところは、お茶飲んでる間に対応してくれました。
つまり現場の方も2名張り付いてくれてるってこと？

それぞれの内覧者にすべて個別に対応してるので、かなり丁寧な応対でした。

モデルルームも敷地横に転居してるし、便利ですね

生活のコンセプトをホテルライクと考えてるので、共有スペースのゆったり感は、とても良かったです

敷地内の保全林も綺麗に刈り込まれ、これからの庭園の形成に期待感が生まれます

まー、なんだかんだと言われてますが、
契約してみて、本当に良かったです
No.776  
by 匿名さん　2009-03-08 17:22:00
仮に５０㎡の好条件の部屋をキャッシュ、４０００万で買ったとして１６．７万で賃貸に出す。
ただし管理費地代など７．３万は別にもらうと合計２４万ですが、貸せるでしょうか
（ヤフーで見ると貸せそうな気がしますが、いかが。無理だとしたらいくらなら？）。
地代などの値上がり、値下がり等は考慮に入れず、単純計算ですが、
これなら５％で回ったことになるので初期費用が２０年で回収でき、
残りの３０年は、管理費と地代を払えばただで住める計算になりませんかね。
また貸し続けるとして、あとの３０年は部屋代分がそっくり利益にならないの？

所得税や登記代、不動産会社への手数料を考えると実際は回収するのに２５年くらいかかるかな。

飛ぶように売れていないところを見るとだめなんだろうな。

>>775さんはもし購入なさらなかったとして、好条件のお部屋なら新築のこのMS借りましたか？
No.777  
by 匿名さん　2009-03-08 17:36:00
>>776
５％くらいでは全く駄目だと思うよ。
その人の収入にもよるけど、所得税（所得１８００万以上）４０％＋住民税１０％で、利益の半分は税金でなくなる計算です。
すくなくとも利回り１０％くらいないと、投資する意味が．．．。
この手の物件は利回り狙いというより、キャピタルゲイン狙いなんだろうけど、
定期借地権のＭＳはどうなんだろうね。
No.778  
by 匿名さん　2009-03-08 18:07:00
５０平米の好条件の４０００万円の部屋なんてある？　本当に「好条件」ならもっと高い部屋しかないような気が。
No.779  
by 匿名さん　2009-03-09 12:07:00
減価償却が年間１００万以上と諸経費をかなりぶちこめるので、利益の大半は非課税に出来るから、最終利回りが５%ならまあまあの収益だと思いますよ。

地方や郊外、ワンルームなら空室リスクもあるので１０%あったほうがいいですが、これだけの立地とコンセプト、眺望なら空室リスクも低いので悪くはないでしょう。
No.780  
by 購入検討中さん　2009-03-10 01:37:00
↑空室リスクは家賃次第では。神宮前、表参道あたりでの家賃相場は下がり続けてまだまだ
底打ちしないようですが。
No.781  
by 匿名さん　2009-03-10 10:20:00
家賃は年初まではすごく落ちて坪３０００円近く落ちましたが、２月くらいからは下げ止まってますね。
今の水準で想定家賃を組んで利回り計算して納得できるなら、買っても大火傷はないでしょう。
No.782  
by 匿名さん　2009-03-10 10:52:00
分譲物件と、借地権で且つ既存不適格物件の違いは10年後に売らなきゃならなくなったときに思い知ることになると思いますよ。
No.783  
by 匿名さん　2009-03-10 11:53:00
広尾ガーデンフォレストも同じですが？
No.784  
by 匿名さん　2009-03-10 13:25:00
>>781 下げ止まっているというか、裏で値引きしてるから、実勢価格はもっと下がっているよ。

>>783　広尾ともども、悲惨の結果になりそうですね。
No.785  
by 匿名さん　2009-03-11 13:15:00
え？
裏で値引きしているのですか？聞いたことないですけど、私が騙されているだけ？
担当者いわく、値引きは一切していないと。
No.786  
by 購入検討中さん　2009-03-13 11:46:00
広尾は森林伐採とか環境に対しての問題で大変と聞きました
No.787  
by 匿名さん　2009-03-13 13:06:00
投資物件の利回りって結局、売る時に値下がりしてなかったという仮定での計算でしょ。

ここみたいに定期借地権物件は確実に価格が逓減していくし、家賃も低減していくから、
投資価格回収に何年かかるか分からないよ。
不動産の利回り計算って業者が作り上げた虚像だから信用しては駄目です。

参考になるのは家賃何年分で元本回収できるかだけです。でも元本回収後も結局そこで
プラスマイナスゼロだから、そこでいくらで売れるか、いくらで貸し続けられるかが大事。

それがあまり見込めないのなら、東証ＲＥＡＴ指数ＥＴＦに投資する方が１００倍まし。

ここはその頃に売ろうと思っても二束三文だし、地代もかかり続けるから話にならない。
出口戦略として、数年節税で持って、１０年以内に売り抜けるしかない。

今のご時勢、不動産全体が下がってはいるけど、投資としては築浅中古以外は価値薄いと思うよ。
No.789  
by 物件比較中さん　2009-03-27 19:39:00
講談社Mookの「土地のグランプリ2009」で、ここのマンションが渋谷区で１位になって
いました。その瞬間、この本を買う気がなくなりました。
No.790  
by 購入検討中さん　2009-03-28 13:47:00
書き込みもパタッとなくなりましたね。検討してもしょうがないとみなさん悟ったようです。
引渡し始まってからまた意見交換しましょう。
No.792  
by 契約済みさん　2009-04-11 19:18:00
引渡しは４月２５日です
そこから引越しが始まります
No.793  
by 匿名さん　2009-05-06 09:45:00
PC神宮前はエアーの高層階南西角の絶景眺望部屋のような
ここでしか得られないような特別の付加価値がある部屋以外は
評価が難しいんじゃないかな。南側の部屋は東郷神社が見える
からまだましだけど、ネット情報ではそちら側も何が建つか必ずしも
予断を許さない情勢のようだ。近隣土地の権利関係や利害関係者が
それほど錯綜しているとは知らなかった。周辺の賃貸単価はじりじり
下げてどこが底か分からないから収益物件としてのプラスマイナスも
判断が付きづらいしし50年後の取り壊しが決定しているからterminal
valueの低減も顕著。デベと比べて情報面で圧倒的に不利な個人が、
費用対効果を正確に判断することがどだい無理な物件ではないだろうか。
確かに、ここの特定の方角の高層階の部屋の眺望は凄いよ。park avenue沿いの
ウン十億ションと比べても引けをとらない眺望だと思うが、いかんせん、
部屋が暑すぎで、夏は蒸し風呂状態（ｗになるんじゃないのか。あの向きは。
少なくとも昼間は眺めのいい部屋から退散するしかないんじゃないかなぁと思う。
値段も単価が他の部屋の倍以上ありそうだし判断が難しいなぁ。

Airの高層階の南西角部屋買った人、協力者で割当受けた人の正直な感想を
聞いてみたいと思うけど、誰かいる？
No.794  
by 匿名さん　2009-05-06 10:28:00
>>219の指摘も重いなー。誰も合理的な説明が出来ない。
1年たって余りに不合理な値付けの不合理さがより一層
歪みを拡大しつつあるように思える。
購入予定者、購入者はこの辺りも納得ずくなのかも知れないが、
この物件のどの要素で納得しているんだろうか。


No.219 by 近所をよく知る人　2008/08/30(土) 00:42

http://www.zaimu.metro.tokyo.jp/jinguumae/index.htm
民活プロジェクトで、都の民間施設貸付料　月４６，２７９，２９２円　
民間　４７，３８０㎡　　　㎡あたり９７６．７円　７２㎡で７１，２９９円の地代

事業費　５、７２３，１１８，８１３円　　総延床　７２，３７７㎡
㎡あたり７９,０００円　坪２６０,７００円が都への支払い。

つまりこれが借地料相当額

２２．１坪で　５,７６１,４７０円

５４９０万−５７６万＝４９１４万は何？

坪７５万ならさらに５５２万プラス

教えて、だれか、OR　三井殿
No.795  
by 匿名さん　2009-05-06 11:36:00
ＳＭＡＰの草なぎを留置していた原宿警察の裏なんて住む気にならん。今後も六本木や赤坂で捕まった凶悪犯達がいつも真横にいるなんて想像するだけでも気が休まらない。釈放された容疑者たちや、面会者が常にマンションの周りをうろうろする、それが現実。
今回もそうだったけど、マンション前にテレビの報道陣や車両が列になってるのを見ちゃうと、ここは「住むところじゃない」と分かると思いますよ。
No.796  
by 周辺住民さん　2009-05-06 12:22:00
ここの値付けは周囲のPCと比べても相当割高だったと思います。
PC赤坂などでも手付け放棄でキャンセルが相当数出ているという
話を地元の不動産屋さんから聞きましたが、PC神宮前は、さらに
酷いのではないかと想像しています。
私は近隣に住んでいて、物件自体には興味はあるので、毎日、
朝夕と散歩がてら、この物件の前を通ります。先週から入居が
始まっているはずなのに、世帯数から比べると引越の車の数も
少ないように感じました。

この物件の昨年時点での成約率、引渡までの間の手付け放棄での
キャンセル率など、ある程度推測がつく情報などありますでしょうか？

今後の値引きの状況などを見て具体的な検討に入ろうかなと思いますが、
あちらの手の内が全く分からないで交渉、というのも少々分が悪いと
思いますので。
No.797  
by 匿名さん　2009-05-06 12:29:00
>>795
赤坂六本木などの繁華街は広域暴力団の本部や事務所も多いし
そういう土地柄です。警察に入っていない犯罪者が近隣にいる
環境よりは、犯罪者の自由を完全に拘束した上で、飛び道具付で
がっちり監視してくれる警察が隣にある方が遙かにマシだと思い
ますけど。小菅拘置所が横にあるのとはワケが違います。
それにここの警察は、独身寮も併設されていると聞きましたので、
若くて頼りになるお巡りさんが多数いると言うことで、プラス
2はなってもマイナスにはならないでしょう。
No.798  
by 賃貸住まいさん　2009-05-06 12:36:00
この物件は、2，3年経って投げ売り物件が出てきて、
セカンダリーでの価格形成の実態が明らかになる
まではなかなか手が出しづらい物件だろうね。
プロの目から見て、定期借地のこのロケーション、
さらにバブル崩壊後、引渡が始まったこのタイミング
で坪いくらぐらいが適正な価格なのでしょうね。

売り煽りでも買い煽りでもない、プロの冷静な意見を伺ってみたいものです。
No.799  
by 購入検討中さん　2009-05-06 15:37:00
この物件の大きな疑問点として、なぜ、内装が
あそこまでチープに仕上げられているかです。
立地はいいし、そこそこ有名な建築家作って
いるのに、内装は、チープな賃貸仕様と同レベル
又はそれよりも低いレベルではないかと感じました。

三井ならもっと高級な仕様は幾らでもあるのに、
あれだけ高い価格をつけているのに、何故購入予定者
のひんしゅくを買うことを100も承知で、概観から見ても
一見して明らかなほどコストを抑え込まなければならなかったのか、
大きな疑問があります。

何か事情でもあったのでしょうか？
No.800  
by ビギナーさん　2009-05-14 22:48:00
高層階南西角の絶景眺望部屋にお住まいの方。噂通りですか。眺望は。
しかし賃貸で1ヶ月でもいいから住んでみたい。
No.802  
by 匿名さん　2009-05-21 19:58:00
借地上のマンションはやはり評判悪いみたいですね。　一時真剣に検討してましたがやめて
正解だったかな。
No.803  
by 匿名さん　2009-05-21 20:25:00
いや、借地と定期借地は全く意味が違うんだけど。
No.805  
by 物件比較中さん　2009-06-21 09:47:00
正直なところ外観や内装のチープさをなんとかしてほしかったです。（というより品のなさ・特にアートギャラリー？）隈氏の言いなりになってしまったのでしょうか。デベとしての三井の品質に対するプライドはどこに行ってしまったのか。それともしょせん定期借地だし投資用でしょ？という位置づけなのでしょうか。
隈氏も初期は割りと品のよいものを創っていらっしゃいましたが、今は昔。何故このような中身の伴わない成金趣味にしてしまわれたのか・・・とても残念です。神楽坂では是非上品なものを創って欲しいです。
No.806  
by デベにお勤めさん　2009-08-02 18:29:00
既存不適格て書いたら削除された。
No.807  
by 匿名さん　2009-08-02 18:50:00
このところ新たな書き込みがないので心配していましたが、このスレッドは生きていたのですね
良かった。
No.808  
by 物件比較中さん　2009-08-17 19:01:00
ここでの評判はあまりよくないようですが、売れ行きはどうなのでしょう？
もう限られたタイプの住戸しか残っていないのでしょうか？
No.809  
by 匿名さん　2009-08-26 15:51:43
公開空地を歩いてみた。
フォレストインフォレストはすばらしい。
都心にありながら、鬱蒼とした木々の枝葉がつくりだす陰影は感動さえ覚える。
マンションの庭とは思えない。マイナスイオンいっぱいです。
内装がチープだとかいう人が多いけど、パークマンションではなくパークコートなので過大な期待はしてないし、
気に入らなければ気に入るようにいじればいいだけ。
内装はある程度手を入れられるけど、あの庭と立地は手に入らない。
まだ入荷してなかったけどエヴォーラに興味があるので、ロータスのディーラーもありがたい。
最大の問題は定期借地権だということ。
今住んでるところと近すぎるから、セカンドでも買えない。
惜しい物件だなと思う。
No.810  
by 匿名さん　2009-08-27 21:31:40
ほんとにマイナスイオンあるんですか？
No.811  
by マンション投資家さん　2009-08-27 23:52:51
小さい部屋は間取りのいいところから売ったみたいなので、残ってる部屋はちょっとという感じですね。
早く買っておけばよかったかな。
No.812  
by 匿名さん　2009-08-28 07:27:29
マイナスイオンは眉唾だけれども、やっぱり植物がたくさんあると何かあるのでしょう。
No.813  
by 購入検討中さん　2009-08-28 11:08:38
皆さん、この立地でこの価格、投資としてのメリット、デメリットをどう考えますか？
No.814  
by 購入検討中さん　2009-08-28 11:39:53
投資としてというのは、賃貸に出した場合のことです。
売却はあまり考えていません。
もし投資として魅力があるなら、もっと人気がありすぐ完売するののでは？と思うのですが・・
No.815  
by サラリーマンさん　2009-09-08 23:29:51
賃料も下がってますからね～。
やっぱり地代がたかすぎでは？
No.816  
by 匿名さん　2009-09-09 00:12:38
「三井の賃貸」にここの賃貸がずっと出てるけど、決まってる気配が全くなくここ３か月ほど過ぎています。所有者としてはローン返済はあるわ、地代はかかるわ、たまったもんじゃないだろうね。ほんとご愁傷様です。
No.817  
by 購入検討中さん　2009-09-10 01:39:43
家賃保証システムとかで貸主は三井と契約していないのかな？
No.818  
by マンション投資家さん　2009-09-13 23:30:27
すばらしい立地だと思います。もし土地が所有権なら価格は倍しますでしょう。定期借地権だから半額と考え、その分利回りのいい中古でも買えば、ダブル投資が可能です。ただし、三井の賃貸の査定から２割減で考えるのが賢明でしょう。ちなみに家賃保証システムは査定の何割なのでしょうか？
No.819  
by 匿名さん　2009-09-14 10:24:01
家賃保証を付けますと、賃貸がつく前は想定賃料の約１２％前後が控除された残りが手取りになります。
また、その想定賃料が驚くほど低く設定されるのが三井のあくどさです。

賃貸がついた後は実質賃料の同じ１２％が手数料として取られます。

空室が続くよりはましですが、家賃保証を付けるとかなり手取りは下がってしまいます。全然美味しくありません。
No.820  
by マンション投資家さん　2009-09-19 17:17:53
なるほど査定自体が低いのですね。38㎡17万くらいでだせばすぐお客付くのではないですかね。
No.821  
by サラリーマンさん　2009-09-20 21:57:15
いくら何でも坪15000以下は安すぎでは？
採算あわないでしょ。
No.822  
by 匿名さん　2009-09-20 22:31:51
採算に合う合わないは持ち主の事情。

事実持ち主のエゴの家賃設定で高すぎるから全く決まってない。市場原理をもっと勉強した方が良い。
No.823  
by 物件比較中さん　2009-09-23 00:41:11
竣工してかなりたちますが、値引き情報はないでしょうか？
No.824  
by 匿名さん　2009-10-12 08:48:19
購入済みの者ですけど、約40平米が20万/月くらいで貸せています。
地代を差し引いても充分です。
賃貸の場合、借主は定借かどうかなんて気にしませんから、周囲の相場に比べて値が下がることはあり得ないと考えています。
No.825  
by 匿名さん　2009-10-21 13:07:28
４０平米弱の部屋しか賃貸に出てないのはどうしてかな、と思って賃貸会社に聞いたら、それ以外にもあるけど表に出る前にうまく決まっているからとのことでした。４０平米くらいの所もだいぶ少なくなったし、結構賃貸は決まってるみたいです。森向きか東郷神社向きを買って、借してもいいかなと思ってます。ちなみにここに入っているレストラン、カフェ？は雰囲気いいですね。あまり宣伝もしていないようで、奥まっていて隠れ家的です
No.826  
by 匿名さん　2009-10-22 20:14:17
The Air棟の部屋を賃貸の候補に以前見たことがあります。
部屋の内装がちょっと安っぽくて、連れの者と二人若干苦笑しました。
今使っている洗濯機の方が備え付けのものよりずっと良かったりするのです。
良い物件であるとは思いますが、せっかくなら中もきちんと作って欲しかったです、残念。
No.827  
by 匿名さん　2009-10-24 10:46:20
内装って言うほど気になりますかね？？洗濯機なんかは買えばいいんだし、と思ってしまうのは私だけでしょうか。やはり場所と間取りがすべてかなと思います。そういう意味では原宿の賑やかさは少々気になるものの、このマンションの場所自体は奥まっていて本当住みたいと思えますね。赤坂や六本木はあまり自分の好みではないし。
No.828  
by 匿名さん　2009-10-24 22:15:22
私も賃貸に出していますが、正直言って、自分で住みたいとはあまり思いませんね。特に40㎡前後の部屋は、内装はさておき、収納が少な過ぎます。ただ、場所的に絶対に住みたい人がいると信じて購入した次第です。
No.829  
by 匿名さん　2009-10-31 22:39:06
私も収納の少なさに、断念しました。全くないに等しいくらいの収納です。
収納家具を配置するとかなり狭くなりますからね。
No.831  
by 入居済み住民さん　2009-11-07 00:12:03
収納不足という指摘以外に、
前にも内装がチープという書込みが複数ありましたが、
私は神宮外苑界隈に長く住んでいたこともあり、
この立地、環境の物件は２度と出てこない、と思い購入しました。
収納は入居前にオーダーしてつけてもらったし、
朝、公園スペースを歩いて駅に向かいますが、
とても気持ちよく、快適に暮らしています。


No.832  
by 入居予定さん　2009-11-11 15:39:19
私は比較的収納が多い間取りを選んだので十分まとまりそうです。バルコニーが広い低層棟のほうを選んだのもこだわりでした。敷地の緑地がすごく素敵で惚れ込んで買ってしまいました～。マンションの１階にあるフレンチレストランやカフェ・バーも雰囲気があり、原宿という若者イメージの場所にしては、ここだけは大人の隠れ家的で落ちつきます。もうすぐ入居なので楽しみです。
No.833  
by 匿名さん　2009-11-24 21:10:26
ロケーションや環境は抜群で、一度は住んでみたいところですが、普段の買い物はどうしておられます？

No.834  
by 匿名さん　2009-12-04 18:02:14
オーナーに対してフレンチレストランとカフェバーの飲食代割引のメンバーズカードが送られてきました。管理組合の交渉らしいのですが、味も雰囲気も結構いけてるレストランなので嬉しかったです。利用目的も考えずに購入したので、物は試しで少し高目（坪１８０００）に三井の賃貸に出したところ、すぐに客が付き契約してしまいました。タワーよりフォレスト北向きの低層がお勧めです。
No.835  
by 購入検討中さん　2009-12-09 14:18:49
少しまとまったお金が入りまして港区・渋谷区の一等地物件2～3LDKを1億円程度で購入したいのですが、ここは定期借地権と高い地代以外は満足できる物件なので真剣に検討しています。

毎月約10万円の地代と定期借地権の流通性は気になりますが、売買条件次第で購入しようかと考えています。
私の担当は、値引きは出来ないとけんもほろろで話が通じません。
担当は若い女性で不動産のこともわけわかってないので担当を替えてもらえば値引きにも応じていただけるものでしょうか？
それとも本当に値引きはしていないのでしょうか？
基本的に物件は気に入っているので2割引で買いたいとか無茶はいいません。
しかしこれだけ売れ残った物件を定価で買うほど御人好しの金持ちではありません。
どなたかご存知の方、情報いただけると幸いです。
宜しくお願い申し上げます。
No.836  
by 匿名さん　2009-12-12 12:01:04
少なくとも私は値引きなしで購入しました。今年の4月のことですが。
No.837  
by 匿名さん　2009-12-12 12:14:58
値引きをコッソリと本当にするなら、
他人に口外しないと念書を書かされるのが一般的ですから、
掲示板で質問しても無駄ですよ。
No.838  
by ビギナーさん　2009-12-12 15:31:16
この場合念書はそんなに拘束力が有るのですか。破ったときのペナルティーはどうなるのでしょうか。
No.839  
by 匿名さん　2009-12-12 16:03:59
>>835さん

値引きうんぬんについて

今、市況が悪いので、値引きが当然のように思っている方が結構いるようが、これは必ずしも
正しい見方ではありません。中小デべロッパーならいざ知らず、大手、特に財閥系
中でも三井不は基本的に、値引きしないとみるべきです。しかし、もちろんこれは大原則で
絶対ではないです。三菱地所の物件ですが一律大幅値引きという書き込みがあります。
（パークハウス上大岡の最新レス参照）

しかしこれなど駅遠で大量売れ残りという特殊事情があり、例外中の例外でしょう。
当物件についていえば、まずまずというか、どちらかといえば、かなり良い売れ行きという
べきです（現在の市況に鑑み）。となれば、普通の見方からすれば、とりあえずというか、
今後もかなりの間、もしくは最後まで値引きなしと見るのが妥当でしょう。

正社員の方なり、ちゃんとした責任者なりに確認することをお勧めしますが（値引きなしの言質が
得られるはず）、その上で、購入したいのなら、早めに決断して、希望の住戸を手に入れるのが
正しい選択だと思います。


No.840  
by 居住者　2009-12-13 18:06:45
>>835　購入検討中さん

値引きの件ですが、私の場合は値引き・・ありました。
キャッシュで一括購入ですが
僭越ながら値引きは相手を見てというのがあるかと思います。
そして交渉術と担当者とのコミュニケーションによるかと思います。
老婆心ながらヒラの担当者なら上席に変えてもらったほうがいいかと思います。
No.841  
by 物件比較中さん　2009-12-14 00:12:35
12月に地代が更新されたようですが、安くなったのでしょうか？
購入者の方おられましたら教えてください。
No.842  
by 匿名さん　2009-12-14 00:37:22
>>840さんみたいにキャッシュ一括できる人は別枠
No.843  
by 匿名さん　2009-12-15 19:52:29
確かに。
840さんみたいにキャッシュ一括ともなると、ある程度値引き交渉以外でも効力発生しそうな勢いです。キャッシュはある程度強いですね。
デベも相手を見ますし、こちらも相手を見て交渉するのがもっともだと思います。失礼ながらヒラじゃなく上席の方を指名してきちんと説明・交渉したほうがいいですよ。自分も納得できるだろうし。
上席もある程度の方だと話はうまく進むでしょうね。これも運でしょうか。
No.844  
by 野良猫　2009-12-22 00:18:45
いやー、この掲示板最初から読みましたが（理解しながら読むのに5時間かかった）、大変勉強になりました。
投資用としてどうよ？とお考えの方がいらっしゃるようなので、素人のつたない金融知識で簡単に概算してみましょう。
正直、地代のインパクトがこんなに大きいとは思いませんでした。以下、想定です。

（前提）
投資対象の物件：47平米（14.2坪）1LDK
保有期間：15年
頭金：1600万円
市中金利：2％（固定）

（費用）
物件価格：3600万円
ローン借入額：2000万円
ローン期間：30年
ローン金利：3.5％（固定）
税額控除（10年間）：180万円

（収入　※15年平均）
賃貸料：1.4万円／坪
空室率：1ヶ月／年
地代費用：5万円／月
その他管理費等：4万円／月

その結果...

①費用の割引現在価値
物件価格：3600万円
地代費用：830万円
その他管理費等：664万円
ローン金利：678万円
（ローンの税額控除：180万円）
合　計　：　5592万円

②収入の割引現在価値賃
貸 料 ： 2754万円

①と②の差額（現在価値）：2838万円
→①と②の差額（15年後の価値）：3820万円

つまり、上記の前提では15年後に買値（3600万円）よりやや高く（！）売れなければ、損することになりますね。。。
もし仮に、本物件の地代が無かったと仮定しますと、現在価値ベースで負担が830万円分軽くなりますから、

①と②の差額（現在価値）：2008万円
→①と②の差額（15年後の価値）：2703万円

ということで、中古物件として25％値下がりした状態（3600万円→2703万円）で売れて収支トントン。これは無理はないかな、と。
あくまで頭の体操ですが、やはり「地代が高い」という諸先輩方の分析／相場感は正しいのかなぁ、と感じた次第です。
イメージとしては、２件分のローンを抱える気分、とでもいいましょうか。たかが地代、されど地代、ですね。
（ですから、上の方々のように830/3600＝24％ほどの値引きないかなー、なんて淡く期待しちゃうのも無理はないかと思います。）

ということで個人的な結論ですが、本件に投資するに適格な方としましては、

①とにかくローンを組まなくていい方
②そして、15年後の市場環境で、借地権＆既存不適格、築15年の物件を上手に捌ける方
③さらに、周辺再開発など不確定要素の物件への影響を見抜ける方

ということになりそうです。要は　資金力のある不動産投資に詳しい方　ということですね。
もちろん、前提条件変えればもっと魅力的になると思います。エクセルでいろいろ試してみてください。
小生？立地と緑地は大変に、本当に魅力的ですが、残念ながら投資対象としては見送り、です泣
でもなー、正直こんな素敵なところに住める方がうらやましいです。
いろんな御意見あろうかと思いますが、御参考まで。
No.845  
by 匿名さん　2010-01-15 00:23:24
立地が抜群なので内覧にでかけてきました。問題は棟内のレストランの匂いがロビーに充満しているのと、入居者にものすごい格好をしている方もお見かけしました、確かに見かけで判断してはいけませんが、グレード的に高級感はありません。つくりは賃貸っぽいですね、大きい間取りのお部屋も賃貸っぽいですし、なんといっても地代がダントツに高い。ただ物件自体の価格は割安ですので、小さい間取りであればランニングコストは多少控え目ですね。それとタワー棟は、西陽が強烈ですので、夏はエアコンガンガンですね。あまり地球によくない物件でしょう。あとは原宿という環境をどう考えるかです。とにかく賃貸のようなつくりにはガックリしました。
No.846  
by 購入検討中さん　2010-01-15 20:13:19
ここは相当数残っていると思いますよ。地代はなんでこんなに高いの？隈さんの設計による仕様ってこんな
ものなの？と疑問だらけですよね。地代で三井さんも相当利益を上げているように感じるので完売に向けては
物件本体価格の大幅値引きしかないと思うんですがねー。
No.847  
by いつか買いたいさん　2010-01-15 23:15:04
野良猫さんへ
同意見です。後25パーセント安ければ検討の枠に入ります。
No.848  
by 匿名さん　2010-01-17 17:32:20
すいません、素人なので教えてください。
こちらの物件は、現金一括購入だと値引きしているとのことですが、ほんとうでしょうか？
私は他の財閥系物件を現金で購入することを条件に複数回価格交渉をしたことがありますが、
交渉に応じてもらえたのは、竣工から一年以上経過した残りものだけでした。
しかもデべの担当者は「現金でもローンでも金額は同じですよ。」と怪訝そうな顔をしていました。

それから、デべが現金で購入するという客に対して値引きを行なうメリットは何でしょう？
ローンが実行されるというのは、金融機関が購入者に代わってデべに対して購入代金を支払い、
同時に購入者に物件の所有権が移転するということです。
デべからすれば、間に金融機関が入っているだけで、現金で支払ってもらうのと変わらないと思うのですが？
公認会計士に会社存続の疑義がつけられた資金繰りが綱渡り状態の弱小デべなら理解できますが、
三井のような大手財閥系デべが、たかだか10億20億程度の現金目当てに値引きするとは考えられないので、
質問させていただきました。
No.849  
by 購入検討中さん　2010-01-18 01:26:18
キャッシュが有利なのは、デベにとってローンが通らなかった時のキャンセルがリスクになるからではないですか。
「融資利用の特例」で、手付金は無条件で返さないといけないですから、契約までの労力が無駄になります。
あと、キャッシュなら提携ローンの賃貸借契約とか抵当権の設定とかも不要です。
特にここは定借なので、所有権物件に比べてローンの審査が厳しいため、キャンセルも多いはずです。
一方で、竣工１年近くなって１／３が売れ残っている状況のようなので、交渉次第で多少の値引きはあるのではないでしょうか。ただ、ここは地代が高くて売れないだけで、物件価格は安いので、大幅な値引きは難しいかと・・・・。


No.850  
by 匿名さん　2010-01-23 19:44:27
ローン借りないほうが　お得ですか？

キャッシュの人は　火災保険入りますか？
No.851  
by 匿名　2010-04-24 12:20:48
アレレ
No.852  
by 匿名さん　2010-04-24 14:26:35
なんであげたの？？

しっかし懐かしいスレですな
半分は売れたのだろうか？？
全てはブリスベージュがお得に感じるくらいクソ高い地代のせいだな
No.853  
by 匿名さん　2010-04-25 17:50:27
さっき見てきました。
立地は流石にイイですね！原宿にしては閑静だし。

造りもグレードも皆が言うほど低いとは思いませんでしたが、
個人的に残念なのは東側(東南東側)に原宿警察署と商業ビルのM-SQUAREが建ちふさがっていて、
朝日＆東日好きとしては午前中の日照が限られる点ですね。
No.855  
by 居住者　2010-04-28 03:41:08
今日、水周りの点検、清掃がありました。

私の階は２０部屋中１６部屋埋まってると、清掃員の方がおっしゃってました。

でも、ほとんど同じ階の方とは、会うことないですね
静かです
フォレスト側なので、部屋の中にいて、テレビやＣＤを消していると、シーン・・・

昨年４月末に入居して驚いたのが
やまぼうしの大木が満開で美しかったこと

また、５月に入るとモンシロチョウが、まるで雪が降るみたいに、飛び交うのです

都心で自然に触れられる環境は最高です

確かに地代（今回の見直しで少し上がりました）は高いですが、気に入ってます
生活は快適です
No.856  
by 購入検討中さん　2010-04-28 08:55:15
高い地代がまた高くなったということですか？うーん、このご時勢で地代が上がるとはどういう公式を
適用しているんですかねー。これではいくら環境が良いといってもうかつに購入はできません。
No.857  
by 匿名さん　2010-04-28 14:03:57
欲しいのですが、地代の高さが大きなネックです。。。
No.858  
by 匿名さん　2010-04-28 23:04:20
ここと広尾ガーデンフォレストを比べた場合、どのように違いますか？
定借は同じ50年で、広尾のほうが高級感あふれる物件だとは思いますが、
お値段も違いますからね。。。
緑のある環境は同じだと思うのですけれども、その他に何かありますか？
No.859  
by 物件比較中さん　2010-04-29 03:00:31
街の雰囲気が違う気がします。
広尾は住宅街ですが、こっちは、もう少し華やかというか賑やかというか。

あと、広尾の方は、高いですが、定借ということ以外、文句付けようがないと思います。
（南青山にある某中古物件の内覧をさせてもらった際に、仲介業者(S友さん)とあれこれ話しをしていたら、その方がフォレストのことを称賛していました。正直な人だなと思いました。）

一方、こちらの方は、いい物件ですが、非の打ちどころがない、というほどのものではないですよね。過去スレみてもよいでしょうし、実際に行かれてみてもよいでしょうし。デベの気合の入れ方が違うといってもよいのかもしれません。あと、地代を考えると、広尾に比べて凄く安いというわけではないと思います。

とはいえ、やはり、この地に住むことで得られるいい意味での刺激というのはあると思います。街の違いがもたらすものというか。価値観やライフスタイルにあう街選びは重要だと思います。
No.860  
by 匿名さん　2010-04-29 14:57:22
>>価値観やライフスタイルにあう街選びは重要
まさにその通りですね。
建物も大切かもしれませんが、それを取り巻く環境も大切だと考えています。

>>地代を考えると、広尾に比べて凄く安いというわけではない
そうなんですよね。悩みます。
払う年月を考えると。。。トータルでは、大差がないような気がしています。

すでに入居された方、食料品のお買い物は普段どこでされているのでしょう？
ネット通販なども利用されていますか？
No.861  
by 匿名さん　2010-05-08 08:17:39
広尾の方は、どうも値引きしているくさいが、こちらは、どうなんだろ？
情報をお持ちの方、よろしくお願いします。
No.862  
by 匿名さん　2010-05-10 12:33:34
>>すでに入居された方、食料品のお買い物は普段どこでされているのでしょう？
>>ネット通販なども利用されていますか？

気になりますね。どうなんでしょう？？？
No.863  
by 匿名さん　2010-05-14 14:23:26
この立地に魅力を感じて購入を検討していますが…他の方々の評価も気になるところです。
分譲開始から１年が経過しましたが、現在、どれだけの数の売れ残りがあるのでしょうか？
お分かりになる方はいらっしゃいますか？
No.864  
by 匿名さん　2010-05-30 15:30:48
ブリスベージュ神宮前って、検討されている方います？
立地からすると、結構お買い得に見えるのですが、
なにかあるのでしょうか？
No.865  
by 匿名さん　2010-05-30 16:42:40
ブリスベージュ神宮前は、「カスケード神宮前」が以前の名称でした。
これで検索したり、下記の全部のスレに目を通せば、だいたいの見当は
つくと思いますよ。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43501/
No.866  
by 匿名さん　2010-05-30 17:54:36
865さん。ありがとうございます。
カード会社経由で案内がきていたのですが、
ちょっと微妙な物件なんですね。

ただ、物件自体は魅力的で、価格も結構控え目ですね。
最近、別の物件を買ってしまったので、もう購入する
余裕はないのですが、ちょっと悔しいです。
この物件、知っていれば、待っていたかも…。
（現地行っていないので、なんともいえないのですが…。）
No.867  
by 匿名さん　2010-05-30 18:22:40
そうですね、微妙な物件、のようですね。
すでに購入されたのなら、こちらは縁がなかったものとあきらめて、
その物件を大切にされたほうがいいと思いますよ。
あまり深く考えずに、悩まずに。
No.868  
by 匿名　2010-06-05 00:32:20
さすがの三井も神宮前や赤坂、麻布、広尾の大型在庫が貯まってきて、レートの格下げが心配じゃないの。
No.869  
by 匿名さん　2010-06-05 02:32:13
ブリスベージュ神宮前ってもうほとんど終わりですよね
No.870  
by 匿名さん　2010-06-07 17:50:53
ここは残念ながら、定借なのがね…じゃなかったら考えてるんだけど…
No.871  
by 匿名さん　2010-06-07 17:53:31
はーい
No.872  
by 購入検討中さん　2010-06-09 17:58:38
840さん

値引きの件ですが、具体的に何％程引いてくれたのでしょうか？
今検討中なので気になるのですが、、、
No.873  
by 匿名さん　2010-06-10 23:23:59
定借って１０年後には、半値でも売れないって銀行担当に言われた。

ひどくね？

No.874  
by 匿名　2010-06-10 23:29:32
２０％引き
最初は１５％だったけど、なんだかんだでそれくらい。
それでもまだ高いと思ってる。
嫁に負けた。。
No.875  
by 匿名さん　2010-06-11 08:13:26
内装がパークコートで最も手抜きですよね。賃貸仕様分譲価格とはまさにこの物件のこと！
この内装のチープさに気がつかず買ってしまった人は負けですね。
この物件の魅力は立地以外皆無です。
No.876  
by 匿名　2010-06-11 08:36:42
確かに内装はがっかりだな。

提示額にさらに１０００万ほど指値して、入居前にリフォームする以外考えられん。

１０年もすればベコベコになるよあの床。

No.877  
by 匿名　2010-06-11 10:23:07
値引きってウソでしょ？
No.878  
by 874　2010-06-11 11:49:35
値引きは人の顔見てやるよ。
最後の最後でこれでもかっ！ってくらいに。

あれだけ下げればいくら定借ネガだった俺でも心が揺らぐ。

No.879  
by 購入検討中さん　2010-06-11 12:37:13
874　さん

20％の値引きとの情報ありがとうございます。
本体だけではなく登記費用等含めてということですよね。
購入はいつ頃されたのですか？
タイプによって値引き幅は違うのでしょうか？
No.880  
by 匿名さん　2010-06-11 16:47:20
だいぶ前ですが、渋谷区初台で建設中のパークリュクスのパンフレットを請求しましたら、ここの葉書が届きました。
売れなくて困っているのかしら？

No.881  
by 匿名　2010-06-11 22:04:58
３割引いてもあの内装じゃ高いだろ。
定期借地なんだからせめて内装だけでも満足感を！


No.882  
by 匿名さん　2010-06-11 22:35:28
確かにリフォームしないと恥ずかしいレベルの内装グレードですもんね。
フローリングとか。。。はりかえたい。
No.883  
by 購入検討中さん　2010-06-20 06:39:28
パークコート神宮前の中古マンションが売りに出ていますね。
売却希望価格が新規売り出し価格より高めの物件もあります。

現在新築物件が2割引きで販売しているのに（一般には、内密みたいですが）
売買が成立するとは思えません。

賃貸物件も相当数募集していますね。

購入を検討していますが、しばらくは様子見のは方がイイみたいです。

No.884  
by 匿名　2010-06-24 17:50:15
ローンの残債があるから、売るときに価格下げたくても下げられないんだろ。
定期借地の中古は銀行がこぞって融資しないから注意したほうがいいよ。
No.885  
by 匿名さん　2010-06-25 14:40:54
↑↑
ついでに言うと
賃貸中の売買（オーナーチェンジ）の場合、居住用と比べると
極端に取り扱いできる銀行がなくなる。注意。
最悪売るに売れなくなる。（銀行担当者談）
No.886  
by 匿名　2010-06-26 08:58:38
オーナーチェンジは非居住用なので、そもそも住宅ローンは対象外。
定借はそれにも増して担保評価が得られない為、一般的には融資厳しい。
No.887  
by 匿名　2010-07-24 21:08:29
花火大会もうすぐですね。楽しみです。
No.888  
by 匿名さん　2010-07-24 22:41:47
このマンションから、見えますか？
No.889  
by 匿名　2010-07-24 23:10:58
見えたとしても買いたくない
No.890  
by 匿名さん　2010-07-25 14:21:27
地味なマンションだな。ここ。
No.891  
by ビギナーさん　2010-08-11 20:56:40
モデルルームを見に行こうとしたら来週水曜まで営業していないの？？お盆休みだからこそ開いててほしかったんだけど・・・。今日みたいに神宮球場で試合があるときは周辺けっこう混雑してそうね。さらに週末は明治通りでパレードがあるとかなんかで交通規制があるんですって。詳しくはわからないけれど、デモ行進だったら参加してみようかな・・・なんてね(^^♪
No.892  
by ビギナーさん　2010-08-25 23:50:29
最近投稿が有りませんが何かいい情報は有りませんか。
No.893  
by 入居済み住民さん　2010-10-28 13:19:44
住んでますが、静かだし原宿警察の隣なので安心ですよ。
でも、損したくないとか考える人は止めた方がいいと思います。
環境で気持ち良く住むだけ。
買わないのに、止めた方が良いって言う人いますが、それはお金の話で
住むには本当にすごくいいですよ。
内装ちゃちいけど。
No.894  
by 匿名さん　2010-10-28 16:24:07
>>893さん　（ｳｯ･･･まさか怖い人？）

日常の買い物はどちらでされてますか？
紀ノ国屋とか大丸は徒歩では結構遠いし、
買い物袋提げて山手線・地下鉄乗るのもなんとなく･･･
住人のみなさんがどのようにされているのか、教えていただけると
ありがたいです。
No.895  
by 入居済み住民さん　2010-10-29 14:28:35
毎日、スーパーに行かなくてはならない生活であれば
ここに住むのはちょっと難しいです。（通勤に表参道の駅を使うのであれば青山のスーパーに寄って帰宅する事は容易ですが・・・）
私はメインに週一のネットスーパーを利用して、
足りない食材などは千駄ヶ谷の「ミニコープ」（←一番近いと思います）、青山の「紀ノ国屋」「ナチュラルハウス」などを利用しています。
新宿には行きやすいので高島屋のデパ地下も使います。
他に国連大学で毎週土日マルシェをやっているので、楽しみがてら行ったりします。
あともちろん、ピーコックやオリンピック（日用品）はもう少し近くにあります。
他の住人の方は生協さんを利用されている方も多くお見受けします。





No.897  
by 匿名さん　2010-10-29 15:17:23
こんなとこから車でスーパーに行ってる方がかっこいいですよ。

でもみなさん・・・こんな地代高いとこ、まさか買ってないですよね？？？
No.901  
by 匿名さん　2010-10-29 19:36:22
>898
買っちゃってましたか！
駐車場まで借りたら小さい部屋でも毎月１０万以上かかっちゃいますよね。
気分的に自分には無理だったんで、クリアできる方が正直羨ましいですよ。
定借なのは問題ないんですけどね。。。
No.903  
by 匿名さん　2010-10-30 09:07:00
最近の販売情報お持ちの方教えていただけますか。

特に値引き情報を！

少し前までは、2割引位まで可能だったみたいですが
最近は値引き幅が大きくなっているのでしょうか？
No.904  
by 匿名さん　2010-10-31 13:43:49
定借の値引きって本体価格から引くんですか？
２割というのはどこから２割だったんですか？
No.905  
by 匿名さん　2010-10-31 21:35:49
参考に！
No.906  
by 匿名さん　2010-11-04 11:54:06
値引き情報は、No.874に出ていますよ。
内訳は、詳しく分かりませんが、、、
No.907  
by 匿名さん　2010-11-07 14:15:56
２割がいいとこだろ。
No.908  
by 匿名さん　2010-11-09 02:17:45
１年半以上経って、ほぼ選べる部屋もない中、内装と地代がネックでしたが、
こちらにあるように２０％値引きが提示されたら、購入にふみきろうとしましたが、
１５％止まりでした。やはり客を見ているのでしょうかねぇ。。。。
ほかにも興味を示している方がいるし、会社側で承認が下りない・・・とのことですが、
かなり前向きに考えていただけに残念でした。
他にもいる・・・なら、なぜ今まで１年半以上売れていないのか？？とも思いましたが、
他の方が２０％で値引きしてもらっているのに１５％止まりなら、
建物代＋高い地代を払う価値があるのか・・・と少し考えます。
値引き交渉うまくなりたいです。。。。

No.909  
by 匿名さん　2010-11-09 02:18:12
え。。。麻布台買っちゃいましたよ
キャンセルできるかな
No.910  
by 匿名さん　2010-11-09 02:55:05
９０８さん
おいくらぐらいの部屋だったんですか？値引き幅って予算によっても違うと思うのですが
No.911  
by ビギナーさん　2010-12-17 18:43:45
このマンション、不動産サイトで、それぞれ中古と新築のどちらにも出てきますが、まだだれも購入していなければ、新築扱いにずっとなるのですか？
いくらだれも住んだことがない家といっても、築2年以上になり、「中古」と掲げられると、新築を買うつもりで買ったとしても、資産価値を考えると、かなりさみしい気がします・・・。
新築と中古は、どのように定義しているのでしょう？？？
No.912  
by 購入検討中さん　2010-12-17 18:55:44
自分でググれよ
No.913  
by 物件比較中さん　2010-12-26 13:58:56
今さらになって気になっています。ここで出ている値引きの話しは価格のどの部分からの値引きなんですか？
No.914  
by 匿名　2010-12-26 15:18:57
『新築にろくなのないから安くなるならここでもいいか定借だけど』とか？
代官山あたりにすればいいのに
No.915  
by 物件比較中さん　2010-12-26 15:28:19
代官山に行ったこともなければ、今後行くこともないです。山手線外側は論外です、
No.916  
by 匿名　2010-12-26 16:58:12
別に強制するつもりはないですけど…、そんなにいい場所かな？ここ。
定借内側より所有権付外側（といってもあの程度）と思うけど、好みでしょうね。
No.917  
by マンション投資家さん　2010-12-26 17:06:34
代官山に魅力を感じる理由がわからない？
子供向けの店ばかりだし、渋谷が好きなの
２０代の書き込みなのかな
No.918  
by 匿名　2010-12-26 17:49:04
定借に肩入れとは。嘘でも投資家の名が泣く。
No.919  
by 入居済み住民さん　2010-12-28 12:10:01
契約者、住民専用のスレッドを作成しました。

契約済みの方、住民の方はこちらに移動お願いします。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/142924/
No.920  
by 匿名さん　2010-12-28 15:38:54
>917
そういう事言い始めたら、ここの周辺は中高生のメッカなんだけどな・・・
No.921  
by 匿名さん　2010-12-31 03:35:16
メッカ・・・懐かしい言葉使いますねー「アベック」みたいな
No.922  
by 匿名さん　2010-12-31 10:38:16
そこかよ
No.923  
by 匿名　2010-12-31 12:55:57
場所的には魅力なのですが、定借に慣れていなく…。
No.924  
by 購入検討中さん　2011-01-21 14:15:05
パークコート神宮前の購入を検討しましたが、「理不尽なペット規定」によって購入を辞めました。
一見ペットフレンドリーに見えるこの物件、館内は全てショッピングモールのようにペットを抱きかかえ続けなければならない規定があります！！つまり、１５kgのわんちゃんを飼っているとすると、ドアから外に出るまで長い廊下とエレベーターの待ち時間、エレベーター内、長いエントランス、ずっと抱きかかえ続けなければならないので、「女性には無理」で「気軽に散歩」する感覚では外に連れて行けず、柴犬を飼っている女性にはとうてい無理なマンションです。ダックスでも長い廊下を抱きかかえ続けるのは大変で（背中が弱いし）、また、気を使うのは本当にうっとうしいです。一生のことですので、購入を検討される際には注意したほうが良いですよ。三井系は森ビル系に比べて経験上、ペットフレンドリーではないようです。六本木ヒルズ（森）とミッドタウン（三井）を比べてもわかります。三井はささいなことで、ペットに注意をしたりして来ます。
No.925  
by ビギナーさん　2011-01-21 14:19:57
それは普通じゃない

都心のマンションで大型犬飼いたいとか迷惑でしかないけど
No.926  
by 物件比較中さん　2011-01-21 17:00:07
私も同感！

犬が好きな人だけじゃない。
苦手の人だっていますよ。

924さん、あなたの意見がおかしいのでは、、、、
あなたの方が理不尽だとおもいます。

みなさんの意見を聞きたいです。
No.927  
by ビギナーさん　2011-01-21 18:42:28
典型的な排他的な日本のマンションの＊＊主義の方の意見だと思います。

ペットを飼ったことのない人、また、ペットを好きではない人にはわからない意見だと思います。

１５kgのペットを担いで毎日歩く。６５歳のおばあさんが。それのどこが理不尽ではないのですか？女性が。自分の娘が。大変なことです。

家を買って愛犬を可愛がる人がこのようにしいたげられるのは、日本の悪い所で恥ずべき文化だと思いますけど。

本当の思いやり。動物にも。人間にも。それがかけているからあなたはそのようなことを言えるのではないですか？

No.928  
by マンコミュファンさん　2011-01-21 18:45:33
６５歳のおばあさんが大型犬を飼って面倒みれるの？
結局、手放すんでしょ
ホント身勝手で犬がかわいそう

ペットの問題というよりも人でなしの飼い主が一番迷惑
No.929  
by 匿名さん　2011-01-21 19:05:04
通常のマンションでは、ペットの大きさに制限がかかりますね。
15kgのペットを飼いたければ、一戸建てを検討すべきではないでしょうか？
No.930  
by 匿名さん　2011-01-21 19:12:21
まあまあ・・・

このクラスのマンションなら、抱きかかえられる位の大きさまでしか認められないのが普通でしょ。
９２４さんは無理だから諦めたんだし、攻撃的なレスはやめましょうよ。

そんなことよりも、このバカ高い地代のマンションが何割売れたのかの方が気になるよ（笑）

No.931  
by ビギナーさん　2011-01-21 19:23:39
これで、このマンションを検討しているペットを飼っている人、注意が必要だと言うことがわかったでしょう？

５０m以上の廊下。作業員用のエレベーター（裏口です）。一台しかないので、待ち時間大です。その間、ずっと犬を抱きかかえたままです。チワワでなかったら大変です。

このようにうるさい犬嫌いな人々がコンシェルジュに注意する。裏口のエレベーターを使う。それもストレスですよね。

もし検討されるなら、実際に自分の犬を連れて行って、検討している部屋までかついで行って、それが毎日１５年間できるかどうかも考えて購入を検討する必要があるなとつくづく思いました。

この情報が「犬好き」な人たちに少しでも役に立てば幸いです。





No.932  
by ビギナーさん　2011-01-21 19:31:34
パークコート神宮前では１５kgまでの犬は飼っていいことになっています。
No.933  
by 匿名さん　2011-01-21 19:31:45
優先順位の上位に大型犬を飼う事が入る方は、このマンションは検討から外すことですね。
都内はどこも似たりよったり。

私も一戸建てをオススメします。
No.934  
by ビギナーさん　2011-01-21 19:44:08
都内は似たり寄ったりと言うのは大間違いです！

大型犬OKのマンションもたくさんありますし、エントランスやエレベーターは別としても、廊下も犬が歩いても良いマンションがほとんどですよ。このパークコートはおかしい。

犬がエントランスを通らずに裏口からそのまま出れる動線が確保されているマンションはいくらでもあります。分譲マンションなら当たり前のことができていないマンションだと思います。

５０年後には壊されるのだからでしょうか？
No.935  
by 匿名　2011-01-21 19:50:08
日本では子供の数よりペットの数のほうが多いと言われています。きちんとペットを飼っている人も、飼っていない人も、両方気持ち良く生活できる分譲マンションが良いマンションと言えるでしょう。

例えば、ペットの動線の確保と廊下は歩行して良いと言うフェアな規定です。

このパークコートは一方的にペットを飼っている人が気持ち悪い思いをして小さい思いをして暮らさなくてはならない。それは間違っていると思います。
No.936  
by 入居済み住民さん　2011-01-21 20:03:42
ペットバギーやカートに入れて
地下にあるペットの足洗い場にバギーやカートを
お散歩の間置いておくことも出来ますよ。
コンシェルジュでも預かってくれるそうです。

廊下を歩かせる事ですが・・・
以前ペット可のマンションで内廊下にペットを
歩かせて、糞をそのままにする住人などもいて
よく注意書きなどが張り出されていました。
モラルの低い人もいますから、私は反対です。

私も犬を飼っていますが、仲良くなった住人さんの
中には「犬かすごく苦手」という方もいます。
犬を飼っている人、好きな人のみのマンションではないのだから配慮をするのは当たり前です。
No.937  
by 匿名　2011-01-21 20:08:55
確かに。

廊下までダメとはやりすぎよ。小型犬でも５０mもって歩くって大変よ。

そんなに気を使って、裏口に回って、６０００万以上がほとんどでプラス地代でしょ？

６０００万払い終わっても地代１２万強、終わりまで払わないといけないって、地代本当に高いわ。それに、物価と連動して地代が上がるって、どうなの？


No.938  
by 匿名さん　2011-01-21 20:18:25
自演し始めたようですので、この件について真面目にレスするのはやめた方がいいですね。
No.939  
by 匿名　2011-01-21 20:32:25
バギーに入れなければならないんですか？家から散歩するのに。わあ、大変だ。

私もホーマットなど犬を高級マンションで飼っていたことがありますが、犬が廊下を歩けないなんて、考えられません。そして、犬が廊下で糞をするのは聞いたことがありません！！それはすごく特殊なケースだと思います。また、そのような問題があるマンションは聞いたことがありません。

ペット可のマンションで、きちんと動線が確保されてなく、飼い主がバギーにまで入れて移動し無理して気を使って暮らさなければならないなんて、ペットオーナーとして私は反対です。
No.940  
by マンコミュファンさん　2011-01-21 20:39:10
これはネカマの自演ですか

気持ち悪すぎる
No.941  
by 入居済み住民さん　2011-01-21 22:20:48
ご自分で見聞きした事しか信じられない、
可愛そうな方なんですね。

自分以外の住人の方に最低限の気を使って住む、
というのは共同生活では当たり前ですよ。

この様なペットオーナーさんがいるのは
本当に恥ずかしいです。
No.942  
by 入居済み住民さん　2011-01-22 00:53:30
少し感情的に書いてしまいましたので、
整理します。

犬が廊下を歩けるマンションは高級物件などに多く
大型犬がOKだったりします。
（抱いて歩けないのが前提だから）
もちろん違う場合もありますが、
「匿名」さんなどは超高級マンションにお住まい
だった様なので、その路線で物件を探されると
良いと思います。

バギーの件ですが、犬を抱いて歩くのが
問題である様に受け取りましたので、
他の方法を紹介したまでです。

余談ですが最近は犬も高齢化して
やがて歩かせようにも歩けなくなる事もあります。
そんな時にバギーに慣れさせておくのは
良い事ですよ。

マンコミの趣旨と違ってくるといけないので
コメントはこれで最後にしますね。
No.943  
by 匿名さん　2011-01-22 01:00:51
はいはいお疲れ様でした。
No.944  
by 匿名さん　2011-01-22 01:46:26
ここは高級マンションではありませんよ？
No.945  
by 匿名さん　2011-01-22 02:51:55
たばこは愛煙家の肩身が狭いが、ペット好きは強気な人が多いね。
飼う人が飼わない人に配慮するのは当然だと思うが。

たぼこのポイ捨て＝ペットの糞の放置
そのうちペット税も導入されて、肩身が狭くなっていくであろう。
No.946  
by 匿名さん　2011-01-23 02:43:01
飼わない人にとっては迷惑だよね。
マンションが許可しているから仕方がないが。
エレベーターが別とかならまだいいけど一緒だったら臭いとかもあるからな。
No.947  
by 匿名さん　2011-01-29 12:27:08
最近は小型犬を飼っている方がおおいですからね。
ただ、嫌いな人はいいですが、
アレルギーなどがある方にとってはマナーを守ってもらえないのは辛いですよね。

No.948  
by 匿名さん　2011-01-29 12:48:16
>嫌いな人はいいですが

犬嫌いは放っておけばいいって事ですか？
No.949  
by 入居済み住民さん　2011-02-26 02:16:56
ペットは、確かに貨物用エレベーター使用が一応規則になっていますが、
普通のエレベーターでも、同乗者がいる場合、一言断ったて乗ることはできます。

っていうか、誰かに会うことほとんどないです。

貨物用エレベーター使用時に待ち時間なんて全くありません。
引越しとかに使っていない限り、ほとんど空いています。

やはり、アレルギーとかで困る方がいらっしゃるかもしれないということでエレベーターを別にしているのだと思います。

現在、小型犬を飼っていますが、不便は感じません。

けっこう大きめの中型犬を飼ってらっしゃる方もいて、それほどうるさくないのかなと
思っています。

快適ですよ

No.950  
by 匿名さん　2011-02-27 02:18:26
>>っていうか、誰かに会うことほとんどないです。

あたりまえじゃん
入居者が公表値より圧倒的に少ないだけですから。。。
No.951  
by 匿名さん　2011-02-27 18:05:46
入居者が公表値より圧倒的に少ないだけですから。。。

これどうゆう意味ですか？
NO.950さん教えてください。
No.952  
by 匿名　2011-02-27 18:19:14
単純に売れてないってことでは。
No.953  
by 匿名　2011-04-03 20:21:37
貧乏人のひがみ
No.954  
by 匿名　2011-04-03 20:22:11
住めないから文句言う
No.955  
by 匿名　2011-04-03 20:22:45
ﾊﾟｰｸｺｰﾄ神宮前芸能人多いね
No.956  
by 匿名　2011-04-03 20:23:15
憧れ
No.957  
by 匿名さん　2011-04-03 20:23:48
住めないのではなく、住めないアナタ
No.958  
by 匿名　2011-04-03 20:24:05
金がないから住めませんよ…
No.959  
by 匿名　2011-04-03 20:26:26
地震でなにかあっても隣が消防署と警察署だから助かるだろうね。
No.960  
by 匿名　2011-04-03 20:26:33
地震でなにかあっても隣が消防署と警察署だから助かるだろうね。
No.961  
by 匿名　2011-04-03 20:27:00
ほんま
No.962  
by 匿名　2011-04-03 20:28:35
セレブしか住めないから関係ないでしょ！
No.963  
by 匿名　2011-04-03 20:30:16
サラリーマンだから買うにも銀行が金かしてくれませんよ
No.964  
by 匿名さん　2011-04-03 20:30:34
芸能人好きかいな
No.965  
by 匿名　2011-04-03 20:30:45
かわいそうに。
No.966  
by 匿名さん　2011-04-13 07:05:57
広尾ガーデンフォレストのスレには、値引き情報がありますが、
現状のパークコート神宮前値引きはどの位なのか？

昨年は、２割引弱の情報がありましたが、、、
No.967  
by 匿名さん　2011-04-19 01:23:15
久しぶりにここの掲示板見ましたが、犬の件でずいぶん盛り上がったんですね！
私は色々と悩んだ挙句PC浜田山に決めたんですが、ここにもやはり犬の規約は存在しますが、一階の庭付きの部屋ならたしか大型犬も飼えるはずでした。
大好きな犬と一緒に住みたいのなら規約に文句を言う前に一緒に住めるマンションをさがしたら結構色々とあると思いますよ！
家を買うならやっぱり子供の教育環境や、間取りを考えますよね？
それと一緒で犬も家族なんですからしっかりと考えてあげましょうよ！

ちなみに今私が住んでるD棟の一回もまだ入居者はいないみたいです！
毎朝敷地内を大型犬も一杯散歩していますよ！
No.968  
by 匿名さん　2011-05-11 19:57:13
広尾ガーデンフォレストが相当値引きして新規分譲されるみたいですが
こちらはどうするのでしょうか？

新規で契約された方いらっしゃいますか。


No.969  
by 匿名　2011-05-30 22:45:00
967
実際は大型犬は近隣住人が散歩に通るだけでパークシティ浜田山内には３件しかいない報告があり（防災センターに行けば届け出があるからわかる）
あれは近隣住人の大型犬でかなり迷惑なんだよね。
あたかもパークシティ浜田山住人かのように闊歩してるけどさ。関係ないやつは極力来ないでね。
公道とはいえ事実上の私道なんだから他人は敷地内をあまり通るなよな。
No.970  
by 匿名さん　2011-05-30 22:48:16
このマンション、デザインが異常にチープ過ぎませんか？
皆さん我慢強いんですね。

わけのわからん建築家に頼むからこんなことに陥るわけで…。

住人かわいそうに（笑）
No.972  
by 匿名さん　2011-05-30 22:51:41
↑貧乏人のひがみです
No.973  
by 匿名さん　2011-05-30 22:59:00
970さんのコメントをみて、デベの皆さんも、「豚に真珠」という格言を痛感されていることでしょう。

隈研吾も妹島和世もかたなしだからねえ（笑）

なんだかみてると、アーキサイトメビウスとかいう事務所が人気みたいね。
一般のマンションなんて、そのへんが受けるってことなんだろうね。
No.974  
by 物件比較中さん　2011-06-12 13:45:46
ここは、土地オーナーは東京電力（子会社含む）ですか？
もし、東電がオーナーだとすると、原発補償費捻出のため土地を他社に売り渡すことになるのでしょうか？
フォレストinフォレスト（庭）を歩いてみて、親のために購入するのもいいなと思ったのですが、
借地権ということで、土地を転売されてしまうと、いろいろ心配になります。
No.975  
by 匿名　2011-06-12 14:57:04
>>974

東電不動産㈱だな。
聞いたことないが、甘い汁を吸っている企業なのだろう。
No.976  
by 匿名　2011-06-15 23:02:27
なかなか売れませんね ここ。
半数以上が未だに未入居。
ガラガラですね。
この時期定借マンションなんて誰が買う？
No.977  
by 匿名さん　2011-06-15 23:10:26
ここは地代がねえ・・これはどうにもならないだろうな。

場所はすごく好きだし、フォレストはほんとうによかったんで残念。
No.978  
by 匿名さん　2011-06-16 01:05:54
場所いいよねぇ。
No.979  
by 匿名さん　2011-06-16 19:14:11
まだ半分も空いてるんですか...というか良く半分も売れましたね。
ローン終わっても毎月１０万ですよ。
No.980  
by 匿名さん　2011-06-16 20:36:26
３割以上値引きしても、あの地代では売れないよ！

No.981  
by 匿名　2011-06-17 22:27:14
定期借地権は難しいね。しかもここは定期「転」借地権だっけ。
いつまで分譲粘るんだろう。そのうち残り物件は高級賃貸で回すようにするのかな。
No.982  
by 周辺住民さん　2011-06-30 23:23:51
これは明らかに失敗物件だろ　
No.983  
by 物件比較中さん　2011-07-01 00:25:58
内装もほんとに安い賃貸マンションレベルなので
売れ残りは当然でしょう。
なんでこんなこと、デベは予想できなったんですかね？？
どんなマーケッテイングをしてるんだろ？？
素人の私でも「絶対に売れない」って確信できていたのに。


No.984  
by 匿名　2011-07-10 23:17:24
内装は素晴らしかったよ。
No.985  
by 匿名さん　2011-07-13 20:57:38
内装の手抜きが強烈すぎて内覧したこと後悔した。
地代の設定からしても大失敗であることは現時点でも証明されている。
No.986  
by 匿名さん　2011-07-19 08:47:32
６億の部屋があるマンションってここですよね？
もう、間取りが見れないでしょうか？
ちょっと勉強したいのです
どなたか見れる間取りがありましたらよろしくお願いします
No.988  
by 匿名さん　2011-07-21 01:40:35
どんなもんかと冷やかしに行ったら、「早く決めないと売れちゃいますよ」って、おまｗ
これだけ売れ残ってて、早くしないととは図太いにも程があるだろｗ
それぐらい脳味噌溶けてないと不動産営業なんてできないってことか・・・
No.989  
by 匿名　2011-07-21 08:06:05
デザインの悪さが不人気の理由のようですね。
別スレに書き込みがあったので覗きに来ました。
No.990  
by 匿名さん　2011-07-22 11:55:38
こちらの物件に６億の物件があると聞いたのですが本当ですか？
HPみてもそういった物件が見当たらないんですが
売れた物件は表示から外すって聞いたんですが
もう売れちゃいましたか？
No.991  
by 購入検討中さん　2011-07-23 18:19:08
このマンションに６億の部屋なんてないよ！
何か勘違いしてるんじゃないの。
No.992  
by 匿名さん　2011-07-31 00:48:03
借地権マンションって一見分譲価格が安くみえるから広告とかみて食いついちゃうけど詐欺っぽいよね
もっと分かりやすく目立つように書くように行政指導してくれないと
No.993  
by 匿名　2011-08-06 22:35:13
実際借地期間満了が近づいたら、修繕とか清掃とか、どうなるんだろうね。
末期になれば物件の経済価値は０へ向かってまっしぐらなわけで。
かなり荒れそうな気がする。
No.994  
by 匿名　2011-08-06 22:47:06
借地じゃないマンションだって
建替え時期になれば建物の経済価値は０へまっしぐらだよ。

で、土地は残っても
その土地に建つ廃墟は解体撤去しなければいけない。
つまり建物の経済価値は０を通り越してマイナスになるのが
借地ではない物件。
土地代は最初の分譲時に支払い済みだが、土地の価値が下がればそれも損をする。
No.995  
by 匿名さん　2011-08-06 23:39:54
どういうロジックよｗｗ

＞借地じゃないマンションだって
建替え時期になれば建物の経済価値は０へまっしぐらだよ。
No.996  
by 匿名　2011-08-25 00:08:12
借地じゃないマンション、建て替えが決まれば(住民の合意が取れたら)
良い方でしょ。

最悪なのは建て替えひっすなのにできないところでしょ
No.997  
by 匿名さん　2011-08-29 13:54:55
>994
借地権マンションも購入者負担の解体費かかるでしょ？
それを事前に積み立ててるだけで、解体に関して借地権のメリットなんてないわ

一番恐ろしいのは、普通は古いマンションでも無料同然の投げ売りなら買い手はつくけど、ここは買ってもさらに借地料がかかるから、ある程度古くなったら逆に金払ったとしても誰ももらってくれないこと
建物の価値がゴミ並に下がっても借地料には影響ないから毎月の負担は下がることはない
ここを売却して他に移りたくても前述のように無料でも引き取り手がいないから、夜逃げか破産くらいしか逃げることは出来ない
年々劣化し、どうせ壊すからとメンテの行き届かない建物に住むために高額の借地料を払い続ける腹立たしさ
期間満了時には、建物はもちろん資産と呼べるものは何も残らない虚しさ
定期借地の住宅って購入と賃貸のデメリットを合わせたようなものだと思うわ


No.998  
by 周辺住民さん　2011-10-19 03:15:42
原宿からの近道＜図書館まえからブリスべージュ＞いよいよベールをぬぎます。これで原宿から四分になりますね。
No.999  
by 匿名　2011-10-19 07:01:25
最近パレフランスの工事が再開されてますよね。良かった良かった。
No.1000  
by 匿名　2011-10-23 20:09:30
>>997
ここに限っては場所が場所だけに、そこまでひどいことにはならんだろうけどね。
借地権マンション、理論上のリスクはつきまとうと私も思う。
No.1001  
by 管理担当
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