非分譲住戸は王様部屋なのですか？

一棟大家がやってる賃貸マンションと、区分所有のマンションとの間には
その区分所有者の数に拘わらず、越えられない決定的な差というものがある。

そこが解らないうちは、一棟大家がやってる賃貸マンションに住んでいた方が
むしろ幸せかも知れないね･･･。

まぁ、こうして要らん先入観で「選択の幅」を狭めていく人もいる訳ね･･･。

>>188
>普通の人の１０倍くらいの得票率を一人の地権者さんが持っていることになります

いや･･･だからね･･･
まず言葉の問題として、「得票率」じゃなくて「議決権」だよね？
で、それは専有面積割合だろうと戸数あたりだろうと、床をたくさん持ってる人が
その分だけ多く持ってるのは当然の事なの。
問題は、区分所有者間の決め事（つまり総会議決）は、議決権だけで決められるとは
限らない、って事なんだよ。>>184も>>186もそういう意味の事を言ってるの。

>管理組合の規約って入居前には読みませんが、契約前に見せてもらえるんですね。

当たり前じゃん･･･
「マンション買うなら規約を買え」という有名な言葉が示すように、マンションを買う時には
規約の内容を当然チェックするもんでしょ。入居前どころか、契約前に読むべき。
貴方の手元に購入候補物件の規約（案）が無いなら、契約前に必ず入手することだよ。
んで、そこに書いてある『総会の会議および議事』の部分をよく見てごらん。

　第■■条（総会の会議および議事）
　総会の会議は、前条第１項に定める議決権総数の半数以上を有する組合員が
　出席しなければならない。　　　　　　　　　　
　２　総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決し、可否同数の場合には、議長の
　決するところによる。　　　　　　　　　　　　
　３　次の各号に掲げる事項に関する総会の議事は、前項にかかわらず、組合員総数の４
　分の３以上及び議決権総数の４分の３以上で決する。　　　　　　　　　　　　　　
　（以下省略：特別議決事項の項目）

たぶん↑こんな感じの記載がある筈。
要するに、総会の決議で決める事のうち、重要なものは「特別議決」と言って
議決権としてだけでなく、組合員を分母とした「賛成率」も必要とされるって事だ。
ある地権者が一人でたくさんの議決権を持っていたとしても、特別議決に際しては
組合員として１人分の票しか持ってないのよ。

地権者を色めがねで見て、その「特殊性」を必要以上に気にする前に、区分所有者として
基本中の基本は押さえとかんと。
「規約は入居前には読みません」じゃ、悪いけどお話にならん。

>>190
規約によるけど、>>189で挙げた例の場合だと「組合員の半数以上」ではなく
「議決権総数の半数以上を有する組合員」が出席してれば成立する事になる。
つまり、総会の成立要件としては「組合員数」ではなく「議決権数」の方でカウントされるってこと。

ここで言う「出席」ってのは、実際にその人が総会の会場に足を運んだ場合の他に
書類でもって意思表示している場合も含む。
具体的には「委任状」と「議決権行使書」ってのがあって、前者は自分の総会における権利を
出席者のうちの誰かに（規約に認められた範囲内で）委任します、という書類。
後者は、総会での議案に対し、自分の賛否をあらかじめ決めて提出するという書類。
どちらも、提出されればその人の組合員としての意思表示はされた事になるから
総会における出席者としてカウントされることになる。

>もし委任状がたくさんでている場合はどうなりますか。

上述の通り、出席人数が極端に少ない場合でも、委任状を含めて「出席者」の定員を
満たしていれば、ルール上総会は成立した事になるよ。

ちなみに「白紙委任状」というのがあって、一般的な管理規約では、委任状の
代理人氏名欄を無記名で提出した場合は理事長に委任する、と決めている場合が多い。
賛否が分かれそうな議案の時に、あんまり白紙委任状が多かったりすると、結果的には
理事長の一存で可決したように見えてしまう事もあるから注意が必要。

いずれにせよ、委任状や議決権行使書を出して貰えれば問題ない。
変な話だけど、総会成立要件だけを考えれば、例の地権者（３３％分の議決権を持ってるとか
いう人）が出席すれば、それだけでドカンと「出席者」が増えるってことだよね。

まぁ、私の話も素人の聞きかじりの範疇だから、正確な事は売主か管理会社にどうぞ。
規約にはローカルルール的な部分も含まれてるからね。

>>192
ここで敢えて言っとくけど、「議決権」はあくまでその地権者が大口として持っている
という点は、事実として認識しておくべし。
組合内での総意の採り方として、「議決権」をベースとする方法と「組合員数」を
ベースとする方法があって、案件ごとに使い分けたり、より厳しい方のシバリを採用
したりする事がある、と理解しとけば概ね問題は無いと思う。

共用部分の日常的な使用方法についてルールを決める場合と、共用部分を
資産として取り扱う場合とでは、実際に影響を受ける人が異なるっしょ。
その辺りがチグハグな事にならない様に、規約には上記考え方が反映されてる。
もちろん、規約は100％完璧なものとは限らないから、契約する前に（と言うよりも
契約を検討する前に）管理運営の内容は確認しなきゃならんのです。

↑違うよ、王様ゲームをするお部屋だよ