年収2,500万（合算）で12,000万円のローン

>04、05
アドバイスありがとうございます。
保証料って、繰上げ返済することにより戻るのですね。知りませんでした。
これで一つ解決しました。

販売会社の人と相談し、買換え物件含みでの設定交渉をしてみます。

＞07
確かに今売却したほうがすっきりするのですが、仮住まいの手間や費用を考えると二の足を踏んでしまうのです。

保証料は計算上の満額は戻りません。実際、私は2000万のローンのうち、最近1200万を繰り上げしましたが、保証料は40％程度しか戻りませんでした。

ひょっとしたら、秋に完済した際に追加で戻るかもしれませんが、他にも繰り上げした際の感じからすると、計算上の短縮期間に対して、7，8割程度が戻ってくるって感じです。

しかし、手数料は帰ってこんぞ。間違いなく。
保証料を払うか、手数料（融資額の0．X％とか）を払うかどっちかでしょ？

手間や費用を考えても、買い換え用物件を売却した方が得ですよ。
まあ、手間をいくらと見積もるかですがね。

改めて考えてみました。
当初都銀の提携ローンを使い、12,000万のローンを組む。
保証料は金利に0.2%上乗せという後払い方式で。

購入物件引渡しとほぼ同時に買換え物件の引渡しを受け。
速やかに約5,000万を繰上げ返済。

すると、残債が1億未満になるので、ソニー銀行のようなネット系銀行に借り替える。
保証料は無料なので、借り換え費用も比較的安価に抑えることができる。

いかがでしょうか？

実際に適用されるかまでわかりません（借入金額がデカイので）が、
当初から都銀のデベ提携の金利優遇ローンで1億2千万かり、
途中で5千万返済する、そのまま返済するのでいいんじゃないですか？
私はSMBCで1.2％の金利優遇で3月に実行予定です（金額は貴殿の3分の1程度ですが）。
繰り上げ返済はネット使えば手数料無料です。
0.2％も優遇幅（普通の都銀は1％程度の優遇）が違えば、保証料だの吹っ飛ぶような気がしますが。
返済期限までずっと優遇幅は続くそうです。保証料は借入額の0.2％相当だと思いますが、これは一時出費、優遇幅は返済期限まで続く。5千万で百万でしょ。毎年ですしね。
（但し、三井不動産の物件で銀行もSMBCだったからかも知れませんが。ご確認を）
借り換えといっても、初めての抵当権設定は設定費用が優遇されますが、借り換えのときは丸々0.4％が設定額にかかりますので、30万近く無意味な出費になりませんかね（7千万×4/1000に司法書士報酬）。
結局はイニシャルの金利水準と優遇幅の相対性がいいやつがコスト安になると思います。

普通の掲示板だったら、「自慢？」っで終わってしまいそうな金額なのに、
まじめに相談にのってるこの掲示板ってスゴイ！！

な、なんか羨ましすぎて、目が泳いじゃって
まともに文章を追えない・・・(笑)

結局提携ローンを利用する予定です。
事前審査は問題なく通過。
買換物件の実査定も当初の販売価格以上で売れるとのコメントを得たので、
やはり仮住まいせずに、同時引渡しを目指そうと思います。

蓄えがおありと思いますが、収入２５０万で１２００万のロ−ンよりは、きついと思いますよ。
教員２馬力で、退職後はアパ−ト経営と海外旅行、そんな人がいました。

35歳、妻30歳、子供二人（4歳、2歳）
年収2000万、借り入れ6300万
現在借金はありません。
35年でフラットと銀行の変動のミックスで借りようと思ってます。
どういう割合で借りたらいいか迷っています。

ミックスで借りた方、アドバイスいただけたら嬉しいです。

>18
ご年収から判断すると、繰上げ返済を積極的にする意向ですよね。
とすれば、繰上げ返済で比較的短期間で返すつもりの金額を逆算し、それを変動分とするのがよろしいかと思います。

私も買換えが終了すれば7,000万ほどのローンからスタートすることになりますが、ほとんどの部分を変動にし、繰上げ返済に励もうかと思っています。

返済原資は、通常の給与収入と資産運用によるキャピタルゲインを目論んでいます。

職業柄リスク許容度が高いので、一般論よりかなり楽観的なのですが（笑）

エクセルの
ファイル
新規作成
このコンピューター上のテンプレート
計算書
ってとこで自分で繰り上げ返済のシミュレーションが出来ますよ。
繰り上げ返済は期間短縮型しか出来ませんが。
よって、いろいろ自分でベストの組み合わせをシミュレートされるのが言いかと存じます。
結局、変動の金利上昇をどう考えるか次第ですし。
私は、当初3年固定1.8％（優遇考慮後）、4年目以降4.5％フラットで試算しても、3.5％35年より総額ベースでは有利でしたよ（注；繰上げ返済を1500万程度した場合）。

2年でここまで状況が変わるとは・・・

＞２０
＞返済原資は、通常の給与収入と資産運用によるキャピタルゲインを目論んでいます。

この投稿は２年前のことなんですね。
その当時であれば、そう考える人も少なからずいたかもしれませんね。
一番良いケースでは、運用に成功して既に完済している可能性も考えられます。
仮にそうであっても、運やタイミングの問題で誰でも運用に成功するとは限らないでしょう。

借り入れについて繰上、借り換えなどその時々の状況に応じて判断することも
思うよりも簡単なことではありません。
お金のやりくりで積極的な考えほど、結果的に大抵が合理的な判断はできないもの。

久々に自らが過去に立ち上げた掲示板を見ました。

無事に入居し2年強の時が経ちました。

残りのローンが1億強、運用資産が3,000万、差引△7,200万です。

サブプライムやリーマンショックの影響を受けて、運用資産は大きな評価損を抱えています。

また、2006年当時は共働きでしたが、現在子供が出来たため妻は専業主婦。世帯収入は2,000万程度。

人生なかなか計画通りにいきませんね（苦笑）

2000万円繰上げして、3000万円資産運用なのでは？
当初の計画通り、すべて繰り上げれば良かったのに。
まあ、でも余裕あるようなので大丈夫そうですね。